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consecuencia de un cambio legal

Los arrendatarios se rebelan por la retención de las fianzas

Las demandas contra los propietarios arrecian tras el cambio de la ley de enjuiciamiento civil

El procedimiento verbal acelera los trámites judiciales y abarata los costes de los litigios

Max Jiménez Botías

Mertixell Fortea.

Mertixell Fortea.

Una sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 23 de Barcelona del pasado 20 de noviembre daba la razón al arrendatario de una vivienda del barrio de Gràcia que reclamaba al propietario del inmueble la devolución de la fianza pagada en la formalización del contrato y que el titular se negaba a devolver aduciendo motivos que la juez consideró inadmisibles, en parte. «Era una mancha que apareció en el silestone de la cocina como consecuencia del uso de los fogones y  la proximidad de estos con el mármol. El propietario no devolvió la fianza porque pretendía cambiar el mármol de la cocina con ese dinero», explica Montserrat Serrano, abogada del Col·lectiu Roda, que ha defendido el caso ante el juez. 

La sentencia condena a la propiedad a retornar 1.900 euros de la fianza por lo que considera un uso normal de la vivienda. Pero lo excepcional del caso es, precisamente, que el caso llegó al juzgado. Hasta el primer trimestre de este año era muy improbable que una reclamación de devolución de fianza de alquiler llegara a los tribunales, porque los costes procesales hacían inviable que los arrendatarios reclamaran, lo que los propietarios, y particularmente los administradores, aprovechaban, en un elevado porcentaje, para quedarse las fianzas y utilizarlas para arregla el piso antes de que entrara otro inquilino.

Reclamación verbal

La entrada en vigor el pasado 6 de marzo del real decreto-ley 7/2019 que modificaba la ley de enjuiciamiento civil y establece que la vía adecuada para resolver las reclamaciones relacionadas con la devolución de la fianza será la del juicio verbal, siempre y cuando el importe de la fianza reclamada no supere los 6.000 euros, tal y como sucede en la inmensa mayoría de casos. Por el contrario, cuando el importe reclamado se sitúe por encima de esa cantidad, será necesario celebrar un juicio ordinario. Este cambio legal ha implicado un incremento sustancial de las reclamaciones. «No hay cifras, pero los casos se han incrementado sustancialmente», explica Serrano. «No necesitan ni abogado cuando la reclamación es inferior a los 2.000 euros. Basta con presentar un impreso ante el juez para que decida», agrega.

 «Históricamente, la ley ha estado del lado de los propietarios. Había un falta de mecanismos para que los inquilinos pudieran reclamar por los abusos de propietarios y administradores cometían. No solo con las fianzas sino también con los arreglos que deben acometer los propietarios, creemos que eso cambiará ahora», explican fuentes del Sindicat de Llogaters, que promueve que los inquilinos reclamen en los casos en los que se produzcan abusos. Incluso el sindicato corre con parte de los gastos en el caso de los asociados.

Hacer frente a gastos de juicio

Antes de esta modificación legislativa, la obligación de acudir a la vía del juicio ordinario conllevaba la posibilidad de tener que hacer frente a los gastos en concepto de abogado y procurador en caso de que la reclamación no prosperara. Una posibilidad que no se podía perder de vista ya que la legislación establece la presunción de que la vivienda entregada por parte del arrendador "estaba en buen uso en el momento de formalizar el contrato de alquiler y que su posible deterioro es responsabilidad del arrendatario". 

Abogados y colectivos sociales apuntan también hacia la responsabilidad de los administradores, que no suelen hacer pedagogía con sus clientes y tienden a favorecer los intereses de sus representados, los propietarios, que son quienes les pagan. 

Meritxell Fortea: «Dejamos el piso en el mejor estado»

El Juzgado de Primera Instancia 27 de Barcelona falló a primeros de noviembre en contra la Inmobiliaria Contiza a devolver a Meritxell Fortea y su pareja la fianza de 642 euros, más costas, que había pagado a la inmobiliaria y esta se resistía a devolver. Justificaba que se había colocado un colgador adhesivo –de los que evitan  hacer agujero en la pared– en la cocina y al quitarlo quedó una sombra. La propiedad había retenido la fianza y había planteado cambiar todo el paño de la pared de la cocina como justificación. La jueza valoró que justamente era fruto de uso cuidadoso de la vivienda no hacer un agujero con un taladro y haber puesto un colgador con un adhesivo. 

«Decidimos llevar a la inmobiliaria a juicio por motivos personales, ya que en ningún caso ganábamos dinero, como mucho no perdíamos», explica Meritxell. Dejaron el piso en febrero del 2018 pintado, limpiado a fondo y en el mejor de los estados posibles después de vivir en el mismo una familia con dos niños durante dos años.

«El trato con ellos a la hora de gestionar el retorno fue oscuro. No nos proporcionaban las facturas de las supuestas reparaciones que habían hecho por nuestros supuestos daños al mobiliario de la cocina y no atendían a nuestras llamadas telefónicas», comenta. La pareja intentaba al menos obtener un documento que justificara los gastos con una factura y una liquidación de esta fianza descontando facturas de luz y agua que les correspondían. Pero nunca obtuvieron respuesta.
«El abuso era tal que veíamos que no éramos considerados ni reconocidos como interlocutores. Se ve que no nos merecíamos ni una justificación de por qué se habían quedado nuestro dinero», lamenta Fortea. «Nos pareció que no teníamos otra opción que batallar esto por dignidad», explica.