05 jun 2020

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Efecto de los cambios sociales

Las licencias para transformar comercios en pisos se triplican en cinco años

Barcelona ha acelerado la concesión de nuevas licencias desde el 2013 y Madrid desde el 2016

Más del 20% de los establecimientos de las grandes ciudades podría convertirse en vivienda

Max Jiménez Botías

Un local comercial convertido en ’loft’ por Global Projects.

Un local comercial convertido en ’loft’ por Global Projects.

En el 2015, el Ayuntamiento de Madrid tramitó nueve licencias de cambio de uso de local comercial en vivienda. En el 2018 fueron 360 licencias y hasta abril del 2019 el numero alcanzaba las 100 licencias. En total 778 cambios de uso en la capital del Estado , cuando apenas cinco año antes, prácticamente no se había producido ninguna. En Barcelona las cifras son parecidas: en el 2013 se tramitaron 63 licencias y en el 2018 fueron ya 176, a las que hay que sumar 116 del primer semestre del 2019. El agregado de cambios de licencias desde el 2015 es de unas 700. El crecimiento es exponencial: se han triplicado desde el 2013 en Barcelona y lo mismo ha ocurrido desde el 2016 en la capital española.

«Tenemos en marcha 15 proyectos de reforma en este momento, de los que dos son la transformación de un local comercial en vivienda», explica Gisela Farrè, socia y coordinadora de obras de Global Projects, un constructora especializada en reformas que constata el auge de la demanda en la transformación de usos. «En los últimos tres años no habíamos tenido ninguno y de pronto, dos», puntualiza. 

Una alternativa

Lo cierto es que la transformación se ha convertido en una alternativa. El cambio en los hábitos de consumo, particularmente por lo que se refiere al comercio 'on line' tiene un efecto secundario sobre los establecimiento que se alejan de los principales ejes comerciales. «Muchos locales se ven obligados a cerrar y pasa en muchos barrios, aunque sobre todo en los más alejados del centro», explica Sandra Bestraten, presidenta de la demarcación de Barcelona del Col·legi Oficial d’Arquitectes de Catalunya (COAC).

Según, los datos de que dispone el órgano colegial, el 50% de los locales vacíos que existen en Barcelona son susceptibles de convertirse en vivienda. Eso significa que  entre 20.000 y 30.000 establecimientos podría cambiar de uso solo en Barcelona. En el caso de Madrid, el 20% de las tiendas podrían dar cabida a una casa, según los datos que maneja Globla Projects.

El Colegio de Arquitectos trabaja con el Ayuntamiento en el desarrollo de un modelo de transformación de espacios comerciales en viviendas y lo hace con el doble objetivo de proteger determinadas áreas urbanas para que no se imponga la desertización comercial y poder ofrecer una vivienda a las personas con mayores dificultades de movilidad. «El Ayuntamiento está buscando fórmulas jurídicas que faciliten el acceso, a través de la compra de espacios o de las subvención directa a las personas o colectivos», apunta Bestraten.

El Consistorio barcelonés reconoce la necesidad de mejorar el acceso a la vivienda. Y esa necesidad no solo se traduce en construcción de nuevas promociones , sino también en fórmulas diferentes que pasen por reconvertir bajos en pisos. «por esa razón, las licencias concedidas en los últimos años  han crecido», se destaca e el área de Urbanisme.  Agregan que velan porque «en cada operación se cumplan los requisitos  y que las viviendas tengan las condiciones de habitabilidad  exigibles».

Mayor flexibilidad 

Los profesionales del sector inmobiliario aplauden la iniciativa que llevan a cabo los ayuntamientos en este sentido --aunque llegue algo tarde, matizan--, pero reclaman una mayor flexibilidad en la normativa. «En Barcelona existe una densidad marcada por cada zona y esa circunstancia no facilita la transformación de locales en vivienda», explica Inmaculada Amat, copresidenta de la inmobiliaria del mismo nombre, que en su momento trasladó al Consistorio barcelonés una propuesta para cambio de usos de locales comerciales en viviendas. «Si el precepto de la densidad se aplica muy rígidamente, hay barrios en los que no se pueden generar nuevas viviendas porque su implantación acarrearía aumentar equipamientos y no hay espacio suficiente para ello, principalmente en el centro de la ciudad», comenta Amat. También falta flexibilidad en en los planes urbanísticos que se realizan con un horizonte a largo plazo y, luego, no tienen en cuenta los cambios sociales.

Apuntan los profesionales que la tramitación de las licencias de rehabilitación, suele ser más rápidas que las que se tramitan para obra nueva, particularmente si no afectan a la estructura de los edificios: «En un mes se puede conseguir un permiso para cambio de uso», dice Farrè. «Pero en los caso en los que se ve implicada la fachada, la tramitación puede ser mucho más engorrosa», agrega Amat. "Aún queda mucho por hacer en ese sentido", agrega.

Una casa a precio asequible 

Los jóvenes estudiantes y los artistas neoyorquinos con poco poder adquisitivo ya vieron en los años 50 en tiendas y almacenes una gran oportunidad de abaratar sus alquileres y, de paso,montar su taller en casa. Con el tiempo, se han acabado construyendo lofts y residencias prime en algunos de estos locales, reformados con aire vanguardista. Ese es el modelo por el que optan algunas de las constructoras que se dedicar a la renovación arquitectónica de estos espacios. La superficie media oscila entre los 60 y 70 metros cuadrados y en su interior suele contar con una o dos habitaciones, un baño y una cocina integrada en el salón.

Comprar un local y convertirlo en vivienda tiene un coste menor que comparar un piso directamente. La inversión necesaria para culminar la reforma empieza por contratar a un arquitecto para la redacción de un proyecto técnico, más el trámite para realizar el cambio de uso. La reforma depemnde de las calidades de los materiales empleados, pero el presupuesto mínimo es de 50.000 euros para una superficie de 65 metros cuadrados, lo que supone un coste medio de 800 euros por metro cuadrado, apunta Global Projects.