Madrid cambia de piso: las viviendas de uno y dos dormitorios ganan terreno frente a las de tres

"Nada, los de un solo dormitorio ya no nos quedan; fueron los primeros en agotarse. De dos habitaciones tenemos tres disponibles a 815.000 euros con plaza de garaje y trastero". Así responden en una comercializadora de viviendas sobre una promoción de nueva construcción muy cerca de Las Vistillas, en pleno centro de Madrid. Los de una habitación han volado. Si hace unos años las viviendas más demandadas eran las de tres habitaciones, ahora la tendencia, según fuentes del sector inmobiliario, es que sean de menos estancias, principalmente de dos.

De acuerdo al portal inmobiliario 'Idealista', alrededor de la mitad de las nuevas promociones en la comunidad de Madrid (229) son de viviendas de dos dormitorios o menos. Así, hay un total de 31 promociones con viviendas de una sola habitación, 38 de dos habitaciones y 39 que combinan uno y dos dormitorios. Las promociones que ofrecen casas de dos y tres habitaciones siguen siendo la mayoría, sin embargo, con 55, mientras las promociones con solo viviendas de tres habitaciones son apenas una docena.

“Está pasando lo mismo que en el anterior boom inmobiliario cuando se promovían viviendas de 3 y 4 habitaciones. Cuando subieron los precios el mercado no podía asumirlos con esa superficie”

Carlos Smerdou

— Consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios

“Está pasando lo mismo que en el anterior 'boom' inmobiliario que empezó en el año 1998 [favorecido por la Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones], cuando se promovían viviendas de tres y cuatro habitaciones. Cuando subieron los precios, el mercado no podía asumirlos con esa superficie. El primer paso fue construir dormitorios más pequeños para evitar que la gente no llegase a pagarlos y luego se empezaron a hacer viviendas de menos dormitorios; más de dos y menos de tres. Es una medida para que el mercado aguante”, señala Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios.

Los de una habitación, los que menos suben de precio

Lo cierto es que el precio de la vivienda nueva en Madrid se encuentra en sus máximos históricos. A diciembre de 2025, la Comunidad de Madrid tenía un precio medio de 5.172 €/m² de vivienda nueva, frente a 4.673 €/m² un año antes, según la Sociedad de Tasación. Madrid es, por tanto, la segunda autonomía más cara de España, solo por detrás de Cataluña (5.288 €/m²).

La Comunidad de Madrid tiene un precio medio de 5.172 €/m² de vivienda nueva, frente a 4.673 €/m² de un año antes

Hay otro dato significativo en cuanto al aumento de precio, y es que porcentualmente los de una habitación son los que menos han subido en los últimos diez años. Entre el segundo trimestre de 2015 y el segundo trimestre de 2026, las viviendas de una habitación pasaron de costar de media unos 166.000 euros a superar los 346.000. Esto supone una subida de más del 108% en una década, según datos de Brainsre. Esta tendencia alcista es más acentuada en el resto de tipologías: las viviendas de dos habitaciones han aumentado un 150% y las de tres habitaciones un 178%.

La tendencia a que los pisos sean más pequeños tiene un reflejo directo en la vivienda pública madrileña. Por ejemplo, en Los Ahijones, la Comunidad de Madrid acaba de tramitar una promoción de 513 viviendas destinada a menores de 35 años: 165 son de un dormitorio y 348 de dos dormitorios; ninguna es de tres.

Varios planes de vivienda pública de la Comunidad de Madrid establecen que los pisos con tres habitaciones no pueden superar el 10% del total

Fuentes de la Consejería de Vivienda precisan que Madrid incrementará la oferta de alquiler a precio asequible con 14.000 viviendas en 26 municipios de la región. "Actualmente ya se han entregado o están en fase de construcción cerca de 8.500 inmuebles, de los cuales cerca de 30% son de un dormitorio, más del 50% son de dos y el 20% restante de tres", señala un portavoz, que rebaja al 10% las casas de tres habitaciones en el caso de las 3.500 viviendas del Plan Vive Solución Joven. Ese máximo del 10% para pisos de tres estancias también se ha aplicado en los pliegos de condiciones para las 670 nuevas viviendas de la Agencia de Vivienda Social en los barrios de San Blas, Hortaleza y Los Berrocales, tal y como se ha publicado este lunes en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid.

“Esta tendencia que está ocurriendo tanto en vivienda pública como privada en promociones de nivel medio, medio-alto tiene mucho que ver con la tasa de natalidad en España [de acuerdo al último dato del INE es de 1,10 por mujer]”, apunta a EL PERIÓDICO otra explicación Pablo Olalquiaga, vicedecano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM). “Una vivienda de dos dormitorios admite el uso para una familia convencional, con un dormitorio principal y otro secundario”, señala el vicedecano, que enmarca también lo que está ocurriendo “en un mercado tensionado con el suelo muy caro", lo que ha provocado que las viviendas se reduzcan "tanto en dormitorios como en metros cuadrados”.

En ese sentido, señala que desde el COAM están notando cada vez más que se construyen muchas viviendas donde se une la cocina con el comedor-salón, ya sea con algún elemento separador o no. “En los últimos 15 años ha habido una evolución enorme”, aprecia.

Optimización de las superficies

Desde la comercializadora Activum añaden que lo que están observando es que “hay una mayor optimización de las superficies. Se diseñan viviendas más ajustadas y funcionales para contener el precio final y adaptarlo a la capacidad de compra de la demanda. Dentro de esta tendencia, las viviendas de dos dormitorios tienen un peso importante porque permiten alcanzar precios más accesibles”.

“El comprador sigue valorando disponer de espacio y dormitorios, pero el precio final de la vivienda es determinante. Las tipologías de dos dormitorios permiten responder a perfiles muy diversos —parejas, familias pequeñas o compradores que necesitan una habitación adicional— y, al mismo tiempo, encajan mejor en los niveles de precio que actualmente puede asumir una parte más amplia del mercado. Además, al ajustar las superficies, el promotor puede desarrollar un mayor número de viviendas dentro de la edificabilidad disponible, facilitando que la promoción llegue a más compradores”, señalan desde Activum.

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