La Ley de Propiedad Horizontal lo confirma: si quieres alquilar tu piso a turistas, tienes que pedir permiso a tus vecinos

El auge de los pisos turísticos ha cambiado la forma de viajar y también la vida diaria en muchas comunidades de vecinos. Cada vez más propietarios ven en este tipo de alquiler una forma de obtener ingresos, especialmente en zonas con alta demanda turística. Sin embargo, su crecimiento ha abierto un debate sobre el uso residencial de los edificios y sobre los efectos que esta actividad puede tener en la convivencia.

La preocupación no se limita al precio de la vivienda o a la falta de alquileres tradicionales. En muchos bloques, los vecinos denuncian una mayor rotación de personas, más uso de ascensores y zonas comunes, ruidos, entradas y salidas a cualquier hora o sensación de inseguridad al ver pasar por el portal a desconocidos cada pocos días. Aunque no todos los pisos turísticos generan problemas, cuando aparecen las molestias suelen afectar al conjunto de la comunidad.

Pisos turísticos solo con permiso de la comunidad

Hasta hace un tiempo, un propietario podía convertir su vivienda en alojamiento turístico si cumplía con la normativa autonómica o municipal y obtenía la licencia correspondiente. La comunidad podía limitar o prohibir la actividad, pero debía aprobarlo en junta. Ese marco ha cambiado con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que da más poder de decisión a las comunidades de propietarios.

El artículo 17.12 establece que cualquier acuerdo para aprobar, limitar, condicionar o prohibir una vivienda de uso turístico requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios, que representen también tres quintas partes de las cuotas de participación. En la práctica, esto significa que ya no basta con tener licencia turística: para iniciar la actividad también hace falta el permiso expreso de la comunidad.

Recargo

El cambio principal está en quién debe tomar la iniciativa. Antes, el alquiler turístico estaba permitido salvo que la comunidad lo prohibiera. Ahora, para abrir un nuevo piso turístico en un edificio residencial, el propietario debe conseguir primero la autorización de sus vecinos. No se exige unanimidad, pero sí una mayoría cualificada del 60% de propietarios y cuotas. Además, la comunidad puede aprobar un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes para las viviendas destinadas a uso turístico.

La reforma no afecta de forma automática a quienes ya ejercían legalmente la actividad antes del 3 de abril de 2025 y estaban inscritos conforme a la normativa aplicable. Estos propietarios pueden continuar, aunque deberán cumplir el resto de obligaciones legales. También siguen siendo importantes los estatutos de cada comunidad: si ya prohíben expresamente el uso turístico o determinadas actividades económicas, esa limitación puede ser suficiente para impedir la actividad.

Licencia turística

En cualquier caso, la autorización vecinal no sustituye a la licencia turística ni al registro administrativo correspondiente. Desde 2025 también funciona el Registro Único de Arrendamientos, pensado para controlar los alquileres turísticos y temporales ofertados en plataformas digitales. Si un propietario alquila sin permiso de la comunidad o sin cumplir los requisitos legales, los vecinos pueden exigir el cese de la actividad e incluso acudir a los tribunales. La nueva norma no elimina los pisos turísticos, pero sí deja claro que en una comunidad de vecinos ya no decide solo el dueño de la vivienda.

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