Las donaciones de padres a hijos se disparan por el alto precio de la vivienda: "Los jóvenes necesitan esa ayuda"

El 85% de los menores de 30 años en España no se pueden emancipar y siete de cada diez jóvenes con empleo viven con sus padres. Detrás de este fenómeno, el creciente precio de la vivienda. Aquellos jóvenes que sí pueden acceder a un piso en solitario, mayoritariamente de alquiler por no poder afrontar las condiciones de compra, deben destinar el 92% de su sueldo a este gasto. Este panorama ha provocado que las familias hayan salido en ayuda de sus hijos y nietos. Dan fe de ello los notarios: las donaciones en vida de viviendas de padres o abuelos a sus descendientes han aumentado un 67,8% en siete años.

"Las generaciones mayores ayudan a las más jóvenes a poner en marcha sus proyectos de vida"

María Teresa Barea

— Portavoz del Consejo General del Notariado

Según los últimos datos del Consejo General del Notariado, las donaciones de viviendas pasaron de las 32.623 registradas en 2017 a las 54.735 en 2024. Y en el primer semestre de 2025 se donaron 26.923 viviendas. Asimismo, la comparación entre el primer semestre de 2017 y el de 2025 refleja un fuerte aumento del peso de las donaciones en el conjunto de actos notariales autorizados: estas se han duplicado, pasando de representar un 7,1% del total al 14,1%.

Donaciones y herencias supusieron el 60% de las operaciones de compraventa en el primer semestre de 2025

Este incremento ha sido en detrimento principalmente de las herencias, cuyo peso se redujo del 21,1% en 2017 al 18,8% en 2025. Pese a ello, las herencias de viviendas también han ido en aumento: de 335.888 en 2017 a 403.854 en 2024, un 20,2% más. En la primera mitad de 2025 se han heredado 202.923 viviendas. La suma de las viviendas donadas (26.923) y las heredadas (202.923) en el primer semestre de 2025 suponen el 60% de las operaciones de compraventa de viviendas de ese periodo, añade el informe de los notarios.

El peso de las donaciones en el conjunto de actos notariales se ha duplicado en siete años

"El aumento de las donaciones tanto de inmuebles como dinerarias es una tendencia que no es de un año para otro, es algo que se ha visto reflejado sobre todo tras la pandemia, del año 2021 para adelante, y es una tendencia sostenida en el tiempo", subraya María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado. Según explica Barea, son múltiples las causas que llevan a este fenómeno, que no deja de ser un "mecanismo jurídico de solidaridad intergeneracional". "Las generaciones mayores ayudan a las más jóvenes a poner en marcha sus proyectos de vida; donándoles una vivienda les ayudan a mejorar la vida", señala.    

En el caso de las donaciones dinerarias, en la inmensa mayoría de casos estas "se producen para que el donatario adquiera su primera vivienda o tenga una entrada para la hipoteca. Se suele donar de padres a hijos aunque también se dona de abuelos a nietos", explica Ignacio Barquín, abogado de Barcelona ABH, despacho especializado en herencias.

En ambos casos el fin es el mismo: la obtención de una vivienda en una época en que los precios se han disparado en las grandes ciudades y los tipos de intereses de las hipotecas han subido también, lo que hace que la donación sea un mecanismo "más atractivo", apunta Barea. "Con la escalada de precios que hay muchos jóvenes han podido entrar en el mercado laboral, pero aun así necesitan esta ayuda", apostilla Barquín.  

Varias comunidades, entre ellas Madrid, Valencia y Castilla y León, tienen bonificaciones fiscales de hasta el 99% para las donaciones. En Catalunya, el máximo es del 95%

Otro de los factores que ha impulsado el fenómeno es que las donaciones "están bien tratadas fiscalmente", con importantes bonificaciones en determinadas comunidades, entre ellas Madrid, Valencia, Murcia, Canarias, Aragón, Andalucía, Galicia o Castilla y León, que pueden llegar hasta el 99%. "Eso es algo que la gente tiene muy en cuenta", subraya Barea.  

Es el caso de Susana, vecina de Madrid y cuyos padres, animados por las bonificaciones fiscales, vendieron un local y le donaron el dinero a ello y a su hermano. "A mí me hicieron el favor de mi vida. Me donaron 65.000 euros para cancelar la hipoteca", comenta Susana, que acudió con su hermano al notario a firmar la donación. "Tuve que pagar algo, pero muy poco", precisa.     

A la hora de donar hay que pagar tres impuestos, cuyos importes conviene tener en cuenta. Primero, el citado de donaciones; segundo, el de la plusvalía municipal en el caso de las viviendas; y el tercero, la ganancia patrimonial que se debe incluir en la declaración de la renta del año siguiente.

"Las donaciones pueden ser mucho más caras en vida que luego tributar como impuesto de sucesiones"

Ignacio Barquín

— Abogado experto en herencias

"Hay que hacer números, depende del valor actual de la finca o el número de años que ha sido tuya; a veces la ganancia patrimonial ha sido grande e igual no te merece la pena donar", precisa la representante de los notarios, que sí admite que en muchos casos, en autonomías con bonificaciones fiscales, estas operaciones se aceleran por el miedo a que la normativa fiscal cambie: "Quieren adelantar en vida la herencia para que su hijo no tenga una carga fiscal grande en el impuesto de sucesiones", resume.

Un caso bastante habitual, señala Barquín, es la donación por parte de padres o abuelos de una "segunda o tercera vivienda", con el fin, precisamente, de "reducir la carga fiscal sucesoria tras el fallecimiento, ya que se trata de un impuesto progresivo". "Pero, ojo, porque las donaciones pueden ser mucho más caras en vida que luego tributar como impuesto de sucesiones. Depende de si se genera ganancia patrimonial en renta, porque se produce un incremento de valor de adquisición y venta que tiene unos impuestos que van desde el 19% hasta el 30%", advierte.

Este impuesto lo paga el donante. Así, si el donante compró una casa en su día por cuatro millones de pesetas (24.000 euros) y ahora esta tiene un valor fiscal de 300.000 euros, para Hacienda constaría que ha tenido un incremento de ganancia de 276.000 euros por lo que podría llegar a "pagar unos 65.000 euros de ganancia patrimonial" en el caso de que done. 

"Es más habitual que una donación de inmueble no salga a cuenta comparado con recibirlo en herencia. Las sucesiones están más bonificadas en el grupo 1 y grupo 2 [donaciones a hijos menores de 21 años o a hijos mayores, cónyuges y ascendientes]", detalla Barquín, que añade que en "herencias pequeñas compensa más sucesiones", pero a partir de una segunda vivienda hay que estudiar los casos. "En donaciones pagas el incremento del IRPF y en sucesiones no", ratifica la abogada Nuria Vargas, del despacho especializado Vilches Abogados, que explica que reciben numerosas consultas sobre qué es lo mejor hacer: "Siempre es mejor heredar que donar".   

Diferencias por comunidades

Luego hay otro factor, y es que cada comunidad tiene diferentes figuras de derechos especiales. En Catalunya, el impuesto de donaciones de los grupos 1 y 2 tiene un tipo impositivo reducido del 5% hasta los 200.000 euros, del 7% de 200.000 a 400.000; y del 9% para cantidades mayores, "siempre y cuando se haga en escritura pública". Es decir, que aquí la bonificación oscila entre el 91% y el 95% en función de la cantidad.

"En Catalunya, por ejemplo, se pueden hacer donaciones que estén vinculadas a una carga para el que recibe la donación, como pasar una pensión alimenticia o la obligación de cuidar a los padres y que se pueda revertir la donación en caso de incumplimiento", apuntan desde ABH abogados.

Barquín destaca que en Catalunya, además, cada vez se están encontrando con más donaciones y herencias internacionales. "Muchos clientes desconocen que si son residentes en España deben tributar en nuestro país, declarar la donación o la sucesión en el extranjero, con la carga fiscal que conlleva, para poder traer el dinero".

El colectivo de ciudadanos de entre 55 a 65 años y de mayores de 65 son los que se acercan al notario para donar. En este sentido, Barea recuerda que los notarios garantizan "seguridad jurídica preventiva" para que las personas mayores "puedan documentar y organizar sus decisiones personales y patrimoniales conforme a la ley". Es por ello que desde el colegio se pide siempre a las personas que estén pensando en ejecutar una de estas donaciones que soliciten asesoramiento a especialistas porque hay muchas particularidades y no todas son igual de beneficiosas fiscalmente. 

Suscríbete para seguir leyendo