El reto de garantizar el derecho a la vivienda: la hoja de ruta metropolitana

Para un 20% de los barceloneses, la vivienda es su principal preocupación, una cifra que ha crecido exponencialmente en los últimos años. “Hemos pasado rápidamente de 7 a 8 millones de ciudadanos en Catalunya y, además nos encontramos con un mercado tensionado, lo cual afecta a toda la ciudadanía, clases medias incluidas”, advierte Ramon Torra, gerente de la AMB, cuyo ámbito de actuación se centra en una de las zonas con mayor tensión residencial y mayor concentración poblacional, en concreto, el 42,5% del censo catalán.

Con esta ronda de cifras empezó la mesa redonda dedicada al derecho de la vivienda en el Área Metropolitana de Barcelona, organizada por El Periódico de Catalunya, y que tuvo lugar la mañana del 28 de noviembre en el Auditorio de El Periódico de Catalunya.

La jornada puso el foco en compartir fórmulas, soluciones y medidas entre expertos y representantes de diferentes instituciones. Pere Picorelli, director d’Edificació i Habitatge de INCASOL coincidió en su primera intervención con Torra: “tenemos el reto grave de la falta de suelo”, incidió. Un problema que abordó a lo largo de la jornada, apelando a la necesidad de “no solo producir más vivienda desde las instituciones, sino también movilizar el suelo para que organismos privados puedan sumarse como solución al reto de la construcción de más parque habitable”.

«Para ampliar el parque de vivienda, la construcción pública necesita colaboración con el sector privado»

Ramon Torra

— Gerente del AMB

Colaboración público-privada

Torra tomó el relevo, desgranando algunas de las acciones en materia de vivienda de la AMB que aparecen detalladas en el dossier Polítques d’habitatge a l’àrea metropolitana: en el periodo 2019 y 2025, se construyeron 5.000 viviendas sociales, mientras que para 2030 está proyectada la edificación de 6.000 más. “En total, pues, la administración metropolitana habrá impulsado unas 11.000 viviendas públicas en aproximadamente una década”, documenta el dossier.

Aunque estas cifras son positivas, Torra insistió en que, para complementar los esfuerzos de la AMB, era necesaria promover la cooperación público-privada: “con el ritmo actual de producción de suelo, la esfera pública y privada deben participar juntas en futuros proyectos. Uno de los objetivos en los que se está trabajando de forma exhaustiva es la agilización de licencias y otros procedimientos jurídicos. Sí, queremos que el sistema siga siendo garantista con los derechos del ciudadano, pero también necesitamos facilidades y agilidad para que empresas privadas tengan incentivos para involucrarse”, constató.

“La vivienda pública es poco más del 1%, lejos del 15% que recomienda la ley. ¿La colaboración público-privada es la solución o es algo que genera recelo entre la población?”, preguntó Alberto González, redactor de El Periódico de Catalunya y moderador de la mesa.

“La construcción público-privada, es decir, construcción privada con suelo y apoyo público, nos permitirá duplicar o triplicar el parque y, además, con una menor inversión pública. Lo que debemos hacer es asegurar que habrá retorno de la inversión”, respondió Picorelli. “Tenemos que sumar. El sector público necesita el privado y el privado necesita el público”, asintió Montserrat Junyent, presidenta del Col·legi d’Agents de la Propietat.

«La vivienda es un problema global, así que necesitamos un pacto que involucre a todos, incluida la sociedad civil»

Montserrat Junyent

— Presidenta Col·legi d’Agents de la Propietat

Cambio de mentalidad

Para Torra, el debate no debería estar en si es público o privado, sino si es eficiente o no. “La población pide acceso a la vivienda”, remarcó, “por eso es necesaria esta metodología, para acelerar los procesos. En una sociedad de economía mixta es imprescindible promover la colaboración”.

Apunta Montserrat Junyent, presidenta del Col·legi d’Agents de la Propietat, que el derecho a la vivienda no es un debate ideológico, sino que “se ha convertido en ideológico”, y que la colaboración entre los sectores privado y público es un motor de aceleración para la promoción de vivienda, con lo que debería impulsarse. Eso sí, “siempre con transparencia, para garantizar la confianza de la población”, matizó.

La administración es consciente de la necesidad de potenciar esta cooperación, argumenta el gerente del AMB. Por eso, desde hace años se está llevando a cabo un cambio de filosofía: “todos los sectores han estado concienciándose de forma natural de la importancia de la colaboración público-privado”. Por eso, detalló, “agilizar y facilitar estas sinergias es un tema muy presente en las agendas, y sabemos que en un futuro el marco normativo habrá cambiado para dar respuesta a esta demanda”.

Agilización de la burocracia

Según Junyent, “hace años que tenemos un déficit de oferta de vivienda, pero al problema de falta de vivienda y de suelo se suma otro: y es la inseguridad jurídica, que hace que la poca oferta que hay tenga miedo”. Pone un ejemplo para ilustrarlo: “un proyecto representa muchos años de trabajo. Que la normativa sea variable y a medio proceso de construcción cambie hace que los inversores teman arriesgarse”. Así, advierte, no solo no se genera vivienda, sino “que reducimos la oferta. La burocracia y los cambios legislativos entorpecen satisfacer la demanda”.

Para solucionar esta inseguridad, aboga por un pacto transversal “que implique todos los agentes del acceso a la vivienda”. Es decir, desde el sector privado (incluida la sociedad civil) hasta el público. “Nosotros hemos creado un decálogo para educar y visibilizar la problemática de la vivienda con el cual queremos implicar a todos, incluido el ciudadano”, continuó.

«Ampliar el suelo público disponible es un gran reto y las instituciones debemos estar a la altura de la demanda ciudadana»

Pere Picorelli

— Director Edificació i Habitatge de INCASOL

Sergi Llagostera, presidente de la Associació de Propietaris de Catalunya, se sumó al debate añadiendo que la inseguridad jurídica no solo afecta a la construcción, sino también a los propietarios que quieren alquilar. Asegura que la demanda de alquiler es más alta que la oferta y que, con una normativa que tacha de “no dar facilidades a los propietarios”, lo que se consigue es reducir el parque de alquiler, lo cual acaba afectando, por extensión, a la compraventa, aumentando la bola de la crisis habitacional.

A colación de la normativa, tanto Llagostera como Junyent se mostraron en contra de la gestión y planteamiento actual de una de las leyes más polémicas y mediáticas que involucra el alquiler, la de la limitación del precio. Para Junyent, este tipo de leyes deben tener como principal objetivo beneficiar las personas más vulnerables, sin embargo, como apunta Llagostera, esto no se está logrando, ya que es una medida general y no debería serlo, “se debería legislar por sectores demográficos, geográficos y sociales”.

Para Llagostera, la solución de la crisis de la vivienda en alquiler no está en limitar el precio, ya que es una forma de depositar la responsabilidad de la administración en el propietario. “La limitación no es el problema, sino su ejecución. Aun así, la respuesta más efectiva al problema pasa por ampliar el alquiler social”, determinó.

Picorelli respondió afirmativamente, constando que, en efecto, “Cataluña tiene un parque de vivienda pública relativamente pequeño”. Añadió que se tenía que hacer el esfuerzo de construir un parque de alquiler público mucho más amplio, sin embargo, lo calificó de “gran reto”, especialmente si lo que se quiere es “estar a la altura de los países que tomamos como referentes. ¿Estamos dispuestos a asumir el coste económico que supone?”, se preguntó.

Torra, en la misma línea, aportó que “el parque público tiene la misión de explorar las diversas formas financieras que van más allá de la propiedad. El nuevo suelo que se genere tendrá la perspectiva del alquiler en mente”. Como se refleja en el dossier, éste es uno de los objetivos del AMB, ya tiene previsto que de las 6.000 nuevas viviendas públicas haya un parque amplio dedicado al alquiler asequible a través de las diversas fórmulas de las cuales dispone la administración.

«La oferta de alquiler se reduce. Dar seguridad jurídica al propietario ayudará a aumentar el parque de alquiler»

Sergi Llagostera

— Presidente de Associació de Propietaris de Catalunya

La rehabilitación, en el punto de mira

Otro de los problemas que se abordaron en la mesa redonda fue el de la rehabilitación de edificios. “Todo el parque público debe estar en condiciones. Hay edificios construidos antes de las garantías de los 80 y que requieren rehabilitación. En total, en el Área Metropolitana, estimamos que son 400.000 las viviendas que lo necesitan”, contó Torra.

En los últimos años se han producido rehabilitaciones tanto estructurales como energéticas o de accesibilidad. Los fondos Next Generation han sido esenciales para ello: entre 2022 y 2025 se han rehabilitado 6.809 viviendas, detalla el dossier de la AMB. Picorelli se alegra de la rehabilitación a través de estos fondos, ya que ha servido para garantizar que los proyectos de revitalización tengan altos estándares en sostenibilidad en el centro y durante todo el proceso −desde la construcción hasta el planteamiento del edificio en su conjunto−.

Para Torra, la rehabilitación es “un punto clave para que todas las viviendas puedan estar en el mercado, ya que la baja calidad de la vivienda no solo afecta al mercado: también a la cohesión social y la salud ciudadana”, se lamenta. Por eso, cree que es tan necesario hacer hincapié en las medidas de sostenibilidad que detallaba Picorelli: “uno de los focos de la rehabilitación es la eficiencia energética, ya que ayuda a combatir la pobreza y precariedad energética y a hacer viviendas más resilientes ante la crisis climática”.

Junyent, en esta línea, apuesta por un cambio de retórica y paradigma: “la rehabilitación no es un coste (por lo tanto, una carga económica), sino una inversión. Y debe recibir un tratamiento como tal, con facilidades fiscales y agilización administrativa”. Calificó la rehabilitación como “un gran reto”, pero cuya incentivación es prioritaria.

Ciudades más densas

Picorelli añadió algunas reflexiones más allá de la rehabilitación. “Antes las familias eran más numerosas, lo que se reflejaba en las viviendas. Ahora, hay un desajuste entre el tamaño de la vivienda y de la familia. Un reto es: ¿cómo incidimos para que las viviendas estén adaptadas a estas nuevas medidas?”, preguntó.

Añadió otra reflexión, enfocada a la densidad de las ciudades. “Tenemos más ciudad construida de la que podemos construir. No seremos capaces de doblar el parque, así que tenemos que trabajar con lo que tenemos construido, por ejemplo, construyendo nuevos ‘Eixamples’ con más densidad. Eso sí, se debe conseguir consensos para que estas nuevas densidades sean aprobadas por la población”, sugirió.

“Tenemos que huir del miedo a la densidad urbana, un temor que se construyó durante la transición. Ahora, cuando hablamos de crecimiento y de densidad, sabemos que habrá un crecimiento proporcional en cuanto a servicios. Densidad no equivale a tensionar el sistema público”, puntualizó Torra. Es decir, “las nuevas ciudades crecerán en vivienda a la vez que en servicios”, concluyó.