Un estudio de la Politècnica de Catalunya desmiente el déficit de vivienda en España y que construir más abarate los precios

En España no hay un preocupante déficit de construcción de vivienda, construir más casas no va conlleva necesariamente una bajada de precios y una de las claves para salir de la situación actual es que las políticas públicas impulsen la construcción de vivienda social y el alquiler. Estas son las conclusiones principales de un estudio del Centro de Política de Suelo y Valoraciones (CPSV) de la Universitat Politècnica de Catalunya- BarcelonaTech (UPC) sobre la política actual de vivienda en España.

Los precios de venta de viviendas ya superan los máximos de 2007 en un 13,8%, y los de alquiler son un 40% más altos que los picos de 2007, en plena burbuja inmobiliaria, según el estudio “Cinco tesis acerca de la política de vivienda en España”, elaborado por los profesores Blanca Arellano-Ramos y Josep Roca-Cladera, de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Barcelona (ETSAB) e investigadores del Centro de Política de Suelo y Valoraciones (CPSV) de la UPC.

La primera tesis de la investigación es que no se puede concluir que exista actualmente un grave déficit de producción de vivienda en España tal y como señalan informes recientes del Banco de España -que aprecian que faltan 700.000 nuevas casas para satisfacer la demanda actual— si no se tiene en cuenta el exceso acumulado de viviendas en el periodo 2011-2021 respecto al número de hogares, así como el stock de viviendas vacías.

En el periodo intercensal 2011-2021, el parque de viviendas superó en 959.554 unidades el crecimiento del número de hogares. En 2021 existía un exceso acumulado de 8.084.485 viviendas (un 30% del parque de vivienda) respecto a los hogares, un “colchón” más que suficiente para absorber déficits coyunturales de vivienda, como el producido en el periodo 2021-2024, aunque una parte significativa de este exceso corresponda a segundas residencias (2.514.511 viviendas de uso esporádico).

El estudio del CPSV recuerda que España ha invertido en vivienda un 6% del PIB, un porcentaje superior a la media europea

Además, dentro de este exceso de viviendas, una proporción muy relevante se debe a viviendas vacías. Según el Instituto Nacional de Estadística, INE (censo 2021), había en España 3.837.328 viviendas vacías. Un 14,4% del parque inmobiliario, muy por encima del 5% que la mayor parte de los estudios especializados considera deseable. El estudio del CPSV, además, recuerda que España ha invertido en vivienda un 6% del PIB, un porcentaje superior a la media europea.

Por lo tanto, según destacan los autores del estudio, no puede argumentarse que falte vivienda nueva sin considerar simultáneamente el superávit de viviendas acumulado históricamente.

Conseguir vivienda asequible

La segunda tesis del estudio sostiene que construir más viviendas no conlleva necesariamente, en el mercado residencial, una reducción de precios, sino lo contrario. Según los autores, la solución no es construir más vivienda nueva para que las leyes del mercado vayan equilibrando los precios. Esto, además de provocar graves efectos ambientales, favorece la burbuja inmobiliaria como la que se produjo alrededor del año 2000.

Lo que sí es necesario, como defiende el estudio, es conseguir vivienda asequible para el conjunto de la ciudadanía como objetivo estructural de la política de vivienda.

España, el país con más consumo de suelo de la UE

La tercera tesis del estudio señala que no es la falta de suelo lo que determina el encarecimiento actual de los precios residenciales. La construcción masiva de vivienda residencial a finales de los años 90 y principios de los 2000, resultado de la producción también masiva de suelo, no sirvió para reducir los precios residenciales, sino al contrario: los encareció. La investigación también indica que el encarecimiento de los precios ha sido un proceso general en toda Europa.

Con todo, España es el país de Europa que tuvo un mayor consumo de suelo entre 2000 y 2012 (2.447 km², un 21,8% del total del land take o territorio urbanizado por infraestructuras de la Unión Europea), casi tanto como Francia y Alemania juntas, y más que Polonia, Italia y el Reino Unido juntas.

"Hace falta un modelo de desarrollo urbano más sostenible, en el que la rehabilitación climática y energética se integre en una ciudad cada vez más inclusiva e igualitaria"

El encarecimiento de los precios producido en el periodo expansivo 1996-2008 no fue, por tanto, resultado de la escasez de suelo. Según los datos del estudio, España se urbanizó más que nunca y el resultado no representó una reducción de precios; al contrario. La liberalización del mercado residencial no constituye una política eficiente para moderar los precios, afirman los autores del trabajo, y, por tanto, "es necesario habilitar estrategias diferentes para abordar el incremento de los precios de la vivienda". "Hace falta un modelo de desarrollo urbano más sostenible, en el que la rehabilitación climática y energética se integre en una ciudad cada vez más inclusiva e igualitaria".

La falta de vivienda social, uno de los problemas

El déficit de la construcción de vivienda social —que en España no llega al 10% del total de transmisiones de propiedad de vivienda y cayó hasta el 7,8% en los primeros trimestres de 2024— es uno de los problemas de la política de vivienda en España, según los autores de la investigación.

A pesar de los esfuerzos normativos de las últimas décadas, la construcción de vivienda protegida, tanto de compra como de alquiler, se ha mantenido en niveles "insuficientes", ya que solo un 17% de la vivienda terminada en el periodo 2007-2023 ha sido protegida. Solo se superó esta proporción de 2009 a 2016, para decrecer progresivamente desde ese año hasta llegar a un mínimo del 7,39% en 2024.

Conseguir vivienda asequible para toda la ciudadanía debería ser el objetivo estructural central de la política de vivienda en España. “Los beneficios directos son diversos, facilitando el acceso al mercado de vivienda de los sectores más desfavorecidos. De forma correlativa, facilita la emancipación de los jóvenes y ayuda a colectivos especialmente vulnerables a satisfacer sus necesidades de vivienda”, afirman los profesores Blanca Arellano y Josep Roca.

El equipo del CPSV ha analizado la variación de los precios residenciales producida en España entre 2004 y 2023 y ha concluido que la reserva de suelo para vivienda protegida no ha contribuido a encarecer los precios residenciales, sino que incide moderando los precios de la vivienda libre. “Es urgente dar un paso adelante en el impulso de la construcción de viviendas protegidas en suelo urbano”, alertan los autores.

Impulso de la vivienda de alquiler

La quinta tesis se refiere al impulso del alquiler de vivienda. En este sentido, el documento aborda la controvertida declaración de zonas tensionadas y la limitación de precios del alquiler (política de contención de rentas) introducida por la Ley de Vivienda de 2023. Y sostiene la conveniencia de regular el precio del alquiler en estas zonas.

Ante las advertencias del sector inmobiliario y del propio Banco de España sobre una posible reducción de la oferta o un aumento de los precios más bajos como consecuencia de la regulación, el informe del CPSV de la UPC indica que no hay evidencia empírica de que la regulación haya reducido la oferta en los territorios donde se ha aplicado, como Catalunya.

El estudio sostiene que los principales factores que tensionan el mercado son otros: el crecimiento del alquiler de temporada, la expansión de los alojamientos turísticos y la baja movilización de las viviendas vacías. En este sentido, los autores destacan las políticas del Ayuntamiento de Barcelona de intervención en los alquileres como un ejemplo de regulación avanzada.

“Esto, unido al incremento de las reservas de suelo (suelo urbano no consolidado) y de edificabilidad (suelo urbano consolidado) para vivienda protegida de alquiler, puede representar un instrumento valioso en el camino para impulsar la vivienda asequible en España”, explican los profesores Blanca Arellano y Josep Roca.

El trabajo de investigación “Cinco tesis acerca de la política de vivienda en España”, que se ha presentado hoy en Madrid, se ha publicado en el monográfico “Arquitectura y vivienda: nuevas formas de habitar” de la revista científica Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales (CyTET), editada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU).

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