El problema de la vivienda

Se vende piso ocupado: un fenómeno que gana peso en los portales inmobiliarios

Según los apis, el 99% de los inmuebles ocupados que están a la venta son propiedad de fondos de inversión y entidades financieras

Los abogados instan a poder expulsar en 48 horas a los ocupantes ilegales de una vivienda si no acreditan "la posesión legítima"

Anuncio de venta de piso ocupado en Girona.

Anuncio de venta de piso ocupado en Girona.

Meritxell Comas

Por qué confiar en El Periódico Por qué confiar en El Periódico Por qué confiar en El Periódico

Pisos ocupados a la venta. Este fenómeno es una realidad cada vez más presente en portales inmobiliarios como Fotocasa, Habitaclia o Idealista, que anuncian viviendas con un inconveniente: están ocupadas ilegalmente.

Los precios son tentadores, pero al entrar en la descripción alertan que el inmueble ya tiene inquilinos y que "debido al estado ocupacional del activo no se podrán realizar visitas". Algunos ya recomiendan a los interesados contratar un abogado antes de sellar la compra y dejan claro que quien lo adquiera "asumirá las discrepancias entre la realidad física y la realidad registral y catastral, así como los trámites que conlleva la obtención de la posesión judicial del inmueble". Otros anuncios advierten de que "el inmueble se transmitirá sin que el vendedor conozca el estado de conservación actual ni los servicios y suministros" y destacan que la inmobiliaria "no se hará responsable de llegar a un acuerdo con los ocupantes".

Operaciones no financiables

El agente de la Propiedad Inmobiliaria de Girona y vicepresidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya, Ramón Corominas, asegura que "el 99% de los inmuebles ocupados que están a la venta son propiedad de fondos de inversión y entidades financieras, que los comercializan a través de gestoras de activos inmobiliarios". Se trata de operaciones no financiables y, por tanto, no permiten hacer una hipoteca. El motivo, explica el agente de la Propiedad Inmobiliaria de Girona Isidre Vidal (que tiene una setentena de pisos ocupados en cartera): "que los tasadores no pueden entrar en los inmuebles". Además, la compra debe realizarse con recursos propios o a través de préstamos personales.

Estas operaciones no permiten hacer hipoteca, por lo que la compra ha de hacerse con recursos propios o préstamos personales

En el conjunto de la provincia de Girona hay "al menos" 750 inmuebles ocupados en comercialización, asegura Corominas, que tiene en cartera algunas de estas propiedades a través de los fondos de inversión que gestiona. Son datos procedentes de una gestora de activos que tiene el 20% de cuota de mercado. En Salt, por ejemplo, constan un total de 100 pisos ocupados a la venta, mientras que en Figueres son 44 (recordando, sin embargo, que la fotografía es solo del 20% del mercado).

Los compradores son inversores

"Son pisos que tienen salida, el precio es muy atractivo en comparación con el precio de mercado y deciden invertir porque saben que podrán recuperar el inmueble en dos años y que lo podrán poner a la venta a un precio muy superior o al mercado de alquiler", asegura Corominas. Una tendencia que cada vez va más en aumento: "La ocupación se ha convertido en un mal endémico y parece que no tiene freno si no hay un cambio legislativo", lamenta el vicepresidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya.

El perfil "habitual" de los ocupantes es el de personas que ocupan viviendas para llevar a cabo actividades ilícitas

También afirma que las entidades bancarias han encontrado en esta vía una alternativa para dar salida a los pisos ocupados: "Saben que recuperar estos inmuebles tras una demanda judicial para ponerlos a la venta de forma tradicional es un proceso largo porque los juzgados están colapsados, y han visto que una manera rápida de darles salida es ponerlos a la venta ocupados aplicando un descuento importante sobre el precio de mercado".

Precios un 30-40% más baratos

Los pisos salen a la venta "entre un 30 y un 40% por debajo del precio de mercado", asegura Vidal, ya que "los inmuebles se encuentran en un proceso judicial abierto y el comprador se subroga en este proceso iniciado, lo que permite reducir los plazos del desalojo". Con todo, afirma que "en los últimos años el valor de este producto ha ido aumentando". Y es que "antes estos inmuebles se retiraban del mercado, pero ahora están en tendencia al alza".

En la provincia de Girona hay 750 pisos ocupados a la venta

El perfil de los inmuebles ocupados también ha cambiado. Y es que hace tres años, asegura Vidal, se encontraban sobre todo "en zonas periféricas o de perfil socioeconómico bajo", mientras que ahora los inmuebles ocupados "se están concentrando en zonas de nivel más alto, como localidades costeras o capitales de provincia". "Incluso hay ocupas que tienen una segunda residencia", asegura. En Girona, las zonas "más problemáticas" siguen siendo la ciudad de Figueres, y las urbanizaciones de municipios como Maçanet de la Selva, Vidreres, Sils o Santa Coloma de Farners, donde hay "índices muy elevados de ocupación".

El perfil "habitual" de los ocupantes, sostiene, "suele estar relacionado con mercados ilegales, es decir, personas que ocupan viviendas para llevar a cabo actividades ilícitas".

El asesor jurídico del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Girona, Carles Balbin, asegura que la comercialización de inmuebles ocupados es "perfectamente legal" porque "la legalidad parte de la transparencia y, si en el anuncio se especifica que la finca está ocupada, realmente no se está perjudicando al comprador, él sabrá si le interesa o no embarcarse en este procedimiento, en el que tendrá que ser él el autor de la demanda judicial". El estado ocupacional del inmueble deberá constar en un contrato previo y en la escritura pública.

Entonces, el comprador tendrá que iniciar un procedimiento judicial. "Como titular de la finca, tendrá legitimación para proceder y podrá decidir cómo echar a los ocupantes, si por vía penal o civil", explica Balbin. En ambos casos, sin embargo, se aplicará el escudo social: "Con la normativa actual, si los ocupantes son considerados vulnerables no se les podrá echar", afirma. Los baremos, en este caso, son "amplios": "Los criterios de vulnerabilidad son muy amplios: que el ocupante ingrese menos de 1.800 euros mensuales, que tenga hijos menores de edad, algún hijo con discapacidad o que la mujer haya sido víctima de violencia doméstica". Con todo, asegura que "es muy fácil que los ocupantes puedan entrar en esta definición".

Un año y medio de espera

En el caso de los grandes tenedores, hay tres requisitos para la admisibilidad de la demanda: acreditar si es su domicilio habitual, si tiene derecho a ser considerado vulnerable y haber realizado una mediación previa antes de presentar la demanda. Si hace unos años pasaban seis meses desde que se presentaba la demanda hasta que había sentencia firme, "ahora de media el tiempo de espera ya es un año y medio", señala. Y si los ocupantes se consideran vulnerables, el procedimiento quedará automáticamente detenido.

A partir del 3 de abril, con la entrada en vigor de la ley 1/2025 de agilización de la justicia, alerta Balbin, "en todos los procedimientos civiles será imprescindible haber realizado una mediación previa antes de presentar la demanda".

Suscríbete para seguir leyendo