¿Por qué sube el precio del alquiler en ciudades como Rubí?

Según el informe anual del portal inmobiliario 'Fotocasa', Rubí fue el municipio catalán -y el sexto español- con mayor variación anual de precios de la vivienda en alquiler en el 2017, marcando una diferencia del 19,7% de diciembre del 2016 a diciembre del 2017. El dato, sin embargo, no se corresponde con el de los informes de otros portales como 'Idealista', que da en Rubí una variación anual del 7,5% en los precios de los alquileres en el 2017, muy alejada según 'Idealista' de la de ciudades como Sabadell (18,2%) o Castelldefels (21,5%).

Fuentes de ambos portales justifican la diferencia por una muestra diferente para hacer el cálculo, pero aún así la subida del precio del alquiler en Rubí, ni mucho menos exclusiva de esta localidad, es extrapolable para

"Quienes no pueden permitirse un alquiler en BCN se van a ciudades como Rubí", dice la directora de Estudios de 'Fotocasa' 

explicar una tendencia generalizada en Catalunya: el efecto contagio que están sufriendo los alrededores de Barcelona, donde la demanda de alquiler está muy por encima de la oferta, lo que causa el incremento de los precios. Esta demanda desproporcionada que está sufriendo el extrarradio barcelonés se debe precisamente a que la ciudad condal alcanzó sus máximos años atrás, y ahora, mientras en Barcelona el mercado se estabiliza tras tocar techo-'Fotocasa' publica una variación anual en 2017 del 2,8% e 'Idealista' incluso la da negativa (-2,4%)-, quienes se enfrentaron a tales precios marchan a grandes ciudades cercanas a la capital.

Así explica el fenómeno  directora de Estudios de 'Fotocasa': "Según nuestros datos, en Barcelona ya se han superado los precios máximos del 'boom' del alquiler del 2007, siendo actualmente el municipio español más caro [15,58 €/m², seguida de Gavà, Sant Cugat, Castelldefels y Sitges según 'Fotocasa']. ¿Cuál es la consecuencia? Que en ciudades del entorno metropolitano, como Rubí, se produce lo que se denomina como 'mancha de aceite': la gente que no puede permitirse pagar un alquiler en Barcelona se va al extrarradio, donde ciudades como Rubí están bien comunicadas".

Factores que explican el incremento generalizado de precios

A pesar de que según 'Fotocasa' Rubí es el municipio catalán con mayor variación de precios del alquier en 2017, no ubica a la ciudad del Vallès Occidental entre las diez con precios medios más caros de España, la primera de las cuales es Barcelona (15,58 €/m²). Tampoco lo hace 'Idealista', que sitúa el alquiler medio en Barcelona a finales del ² seguida de Castelldefels (16,1 €/m²), Sant Cugat (15,3 €/m²) o Sitges (13,4 €/m²), hasta llegar a Rubí, que con 9,8 €/m2 (²según 'Habitaclia', 9,71 €/m2) se sitúa por encima de municipios del entorno como Sabadell (9,6/m

El precio del alquiler en Rubí se sitúa por encima de municipios de su entorno como Sabadell o Terrassa

Para David Herencia, director comercial de 'Idealista', la tendencia de subida de precios en la periferia responde al mismo fenómeno que enunciaba Toribio: "Ante la oferta limitada, la demanda extrema ha hecho que los precios en Barcelona se hayan incrementado tanto que la gente opta por municipios colindantes".

El informe de 'Fotocasa' incide en otros factores que explican el incremento generalizado de precios además del obvio: las dificultades económicas de la ciudadanía para acceder al mercado de compra de vivienda, lo que la empuja hasta el alquiler. Otra de las razones son las altas rentabilidades de los alquileres, que seducen a los inversores para comprar vivienda y alquilarla, cosa que, junto al 'boom' del alquiler turístico, hace que los precios aumenten. Por último, destaca también el "cambio de mentalidad" de la ciudadanía a favor del alquiler: sólo 2 de cada 10 españoles consideran que pierden dinero arrendando, y Toribio sostiene que el perfil de arrendatario está cambiando: "Ahora es más profesional, alguien definitivamente solvente que podría comprar pero opta por el alquiler por su mayor flexibilidad a las circunstancias laborales y personales".

Las circunstancias propias de Rubí

Según el último 'Perfil de ciutat' de Rubí publicado (2016), los contratos de alquiler por cada 10.000 habitantes -la ciudad tiene actualmente 75.568, según el Idescat- fueron 154, casi 30 menos que en Sabadell y casi 50 menos que en Terrassa, las grandes ciudades más cercanas. Pero para valorar el nivel de los precios, lo más útil es comparar la renta media de los contratos de Rubí (537 €/mes) con la de Sabadell (542 €/mes) y Terrassa (481 €/mes). Aunque la de Rubí es superior a la media de los municipios fuera del ámbito metropolitano de Barcelona (413,47 €/mes), está muy alejada a la de los contratos de alquiler en Barcelona (801,28 €/mes, según el 'Informe sobre el sector de l'habitatge a Catalunya').

El año pasado se aprobó en Rubí un recargo del 50% sobre el IBI de viviendas vacías de larga duración

En junio del año pasado, el Pleno municipal de Rubí aprobó por unanimidad una moción de ICV que pedía a la Generalitat la publicación de un índice de precios del alquiler vinculante, a partir del cual se trasladaría a la 'Taula d'habitatge' de la ciudad la aplicabilidad de dicho índice. El índice se publicó, sin embargo no sólo no opera de manera vinculante, sino que ni siquiera recomienda cuál es el precio adecuado, limitándose a informar de la situación actual de los precios. La alcaldesa de Rubí, Ana María Martínez, explica que la 'consellera' la llamó personalmente para informarla del nuevo índice "y me pareció muy buena idea: nosotros lo utilizamos como referencia para nuestro parque público de vivienda".

Lo que sí opera en Rubí desde las ordenanzas del año pasado -las de éste, que rebajan el IBI un 2%, se han aprobado inicialmente- es un recargo del 50% sobre el IBI de los propietarios que disponen de viviendas vacías de larga duración (actualmente en Rubí hay unas 3.174 viviendas vacías de 33.046 totales, según datos del Instituto Nacional de Estadística de 2011 que el Ayuntamiento de Rubí ratificó en 2016). La implementación de la medida se llevó a cabo en base a un acuerdo entre el Gobierno municipal (PSC más concejal no adscrito Sergi García) y Alternativa d'Unitat Popular (AUP). 

"Consolidamos mecanismos legales por tal de que nuestro requerimiento de cesión de viviendas vacías pueda tener más fuerza. La necesidad de vivienda es una demanda urgente, explicó la concejala del área de Servicios a las Personas Marta García; necesidad que queda patente al constatar la ayuda de 400.000 euros que el Ayuntamiento tuvo que destinar en 2015 y 2016 para el pago de alquileres en la ciudad. En 2016 se tramitaron en Rubí 641 expedientes para ayudas de Generalitat y Estado; en 2017, 793.

Así está el parque público de vivienda en Rubí

Actualmente, según datos del Ayuntamiento de Rubí, el parque público de vivienda de la ciudad es de 327 viviendas en total (149 de titularidad municipal, 31 del IMPSÒL, 13 de la Agència de l'Habitatge de Catalunya y 134 del INCASÒL). Preguntadas por este diario, las fuerzas políticas de Rubí -todas excepto ERC y PP, que han declinado participar en este reportaje- lo tienen claro: el parque público de vivienda es insuficiente. "Las actuaciones del Gobierno municipal en materia de vivienda han sido inexistentes en los últimos 15 años", cuentan desde ICV. "Rubí dispone del mismo parque público de alquiler que tenía el año 2003; no se ha incrementado ninguna

"La idea es incrementar el parque público en 25 viviendas este 2018", explica la alcaldesa de Rubí

vivienda y estamos por debajo del 1%, mientras que la media en Europa está entre el 15 y el 20%. Desde servicios sociales se actúa intentando paliar los efectos de los más de 50 lanzamientos mensuales por impagos de alquiler que se producen en Rubí, pero la aportación presupuestaria para actuar proactivamente en la ampliación del parque público ha sido de 0 € en los presupuestos de los últimos años, que ahora se intenta revertir con una dotación de 1,5 millones de euros para el 2018 que es ridícula si pensamos en la magnitud del problema".

Por su parte, la alcaldesa Ana María Martínez reconoce que en los últimos años no se ha incrementado el número de viviendas en alquiler del parque público de Rubí, si bien destaca el valor que supone para la ciudad tener un parque público y asegura que "la idea es incrementar el parque en 25 viviendas este 2018: 10 serán cedidas para alquiler social por una entidad financiera; en 5 nos estamos planteando el derecho de tanteo y retracto y el resto prevemos que provengan de propietarios privados. En el presupuesto del 2018 hemos destinado a estas políticas 1,5 millones de euros".

Según datos oficiales facilitados por el Institut Català del Sòl (INCASÒL), el instituto ha promovido un total de 92 viviendas protegidas en el sector Ampliación Can Sant Joan en Rubí: 66 (2010) en las parcelas 10 y 11, y 26 en la parcela 8 todavía pendientes de construcción en la calle Marconi, que forma parte del 'Programa de construcció d'habitatges protegits de lloguer assequible de la Generalitat' (en fase de adjudicación el concurso de selección de arquitectos para redactar el proyecto). Por lo demás, el INCASÒL vendió en abril del 2017 a la empresa Samato SA la parcela 6, donde construirá una promoción de viviendas libres, y en ese mismo sector, el pasado mes de diciembre, la empresa Vitalia Plus adquirió la parcela 1 (8 millones de inversión), donde construirá un centro sociosanitario para personas mayores.

Sobre la promoción de viviendas libres de Samato SA (grupo La Llave de Oro) hubo controversia en el Pleno municipal de Rubí de abril del 2017. En aquel Pleno, la alcaldesa afirmó que se había enterado por la prensa de que el INCASÒL había "incumplido" un acuerdo con el Ayuntamiento de Rubí para promocionar viviendas para alquiler social, vendiendo la parcela a Samato SA para vivienda libre. Preguntada por este punto, la alcaldesa explica ahora que realmente no hubo incumplimiento, sino que el INCASÒL iba a hacer dos promociones: una para vivienda libre y otra para vivienda protegida, "que nos explicaron que iba a ser más rápida", todavía pendiente.

Propuestas políticas sobre el alquiler en Rubí

"El Ayuntamiento ha hecho acciones muy puntuales desde la perspectiva asistencial y paliando de manera aislada casuísticas concretas, pero no se ha abordado la problemática de manera global", sostienen en la AUP. La formación reivindica que "es fundamental hacer aflorar la vivienda privada existente en Rubí, combinando la presión a grandes tenedores con la creación de incentivos para particulares que cedan vivienda en cesión temporal de uso. También apostamos por fomentar las formas alternativas de acceso a la vivienda o por la elaboración de un índice de precios, aunque somos muy escépticos porque en Rubí hay una demanda muy por encima de la oferta y eso limita los resultados", algo que también afirma Beatriz Toribio, de 'Fotocasa', que opta más por los incentivos que por las limitaciones de precios "que podrían llevar al efecto contrario: la economía sumergida".

"Las políticas de vivienda han sido nulas, tanto por parte del Ayuntamiento como de la Generalitat", apuntan en C's

En relación a la cesión temporal de uso de la que habla la AUP, Ana María Martínez incide en las dificultades del Ayuntamiento a la hora de entrar en la vivienda privada y seducir a los propietarios. "Hace un año enviamos unas 600 cartas desde Alcaldía pidiendo a propietarios con pisos vacíos y desocupados cederlos a cambio de que el Ayuntamiento se convirtiera en garante del piso y pagara un alquiler. Bien, pues no recibimos ninguna respuesta. Nuestro objetivo es generar la confianza necesaria para que los propietarios confíen en nosotros, más si cabe ante las situaciones de 'okupación' que se están dando. Por eso vamos a priorizar el trabajo más proactivo sin olvidar el acompañamiento asistencial".

Por su parte, Veïns per Rubí alude a un "gran acuerdo de amplio consenso del Pleno municipal" para aumentar el parque de vivienda social en propiedad del Ayuntamiento de Rubí, a través de adquisición directa de viviendas o nuevas promociones que reduzcan la presión sobre los precios del alquiler. Tanto Veïns per Rubí como Ciutadans valoran negativamente las políticas de vivienda del Ayuntamiento: "han sido nulas, tanto por parte del Ayuntamiento como de la Generalitat", dice la formación naranja, que cita al POUM, "que proyecta la construcción de nuevas viviendas en nuestra ciudad", como elemento que pueda hacer crecer la oferta y reduzca los precios del alquiler.

Por último, desde ICV hacen una propuesta para reducir la presión de los precios del alquiler: "Si el Ayuntamiento, aplicando políticas activas de apoyo a los propietarios de pisos vacíos, hiciera aflorar en el mercado un 10% de esos pisos (unos 300, según los datos del INE) y actuase como 'API público' con precios de alquiler por debajo de mercado, se actuaría directamente en el precio y seguro que el mercado debería resituar los precios actuales. Pero para eso hace falta voluntad política, priorizar la vivienda y destinar recursos, cosas que desgraciadamente no se han hecho en 15 años".

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