Los expertos del Govern ven "viable y constitucional" limitar la compra especulativa de vivienda en Catalunya

Limitar el derecho a la propiedad privada para la compra de vivienda con fines especulativos en zonas con la demanda tensionada es "viable y constitucional". Esta es la principal conclusión de los cinco informes que el Govern encargó a finales de 2025 a varios expertos para analizar si podía poner coto a quienes compran pisos para luego alquilarlos o volverlos a vender, y no para residir en ellos. Con el aval de los documentos de los especialistas, que se han hecho público este sábado, el siguiente paso ahora es elaborar una ley catalana para mejorar el acceso a la vivienda. La idea es adaptar la norma que en su día ya registraron los Comuns en el Parlament.

El informe principal, firmado por el exvicepresidente del Tribunal Constitucional Carles Viver i Pi-Sunyer, empieza por recordar que la Constitución contempla el derecho a la propiedad privada (artículo 33) pero también el derecho a tener una "vivienda digna y adecuada" (artículo 47). Al existir los dos, considera que para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna se pueden "imponer a terceros limitaciones a sus derechos de propiedad privada en materia de vivienda". Además, recuerda que el artículo 47 destaca que "el derecho a la vivienda digna en uno de los principios rectores de la política social y económica" y que cabe "reforzarlo".

Las limitaciones a la propiedad privada

Para sustentar su tesis, recuerda que ya hay una ley estatal, la 12/2023, que pone limitaciones a la propiedad privada y que el Tribunal Constitucional ha avalado en su mayor parte. Entre estas se encuentran limitaciones como el tope al precio de los alquileres, las prórrogas forzosas, el destino de las viviendas "exclusivamente a residencia habitual del arrendatario" o las obligaciones de dar información y colaborar con las administraciones en el caso de grandes tenedores. A su juicio, son precedentes que afectan a "aspectos nucleares del derecho a la propiedad" y que ya han sido aprobados por el Congreso y avalados por el alto tribunal.

El informe de Pi-Sunyer tiene otro elemento destacado a tener en cuenta: defiende que tanto los "legisladores estatales" -diputados del Congreso- como los "legisladores autonómicos" -diputados del Parlament- pueden establecer estas limitaciones. Es decir, que igual que puede hacerlo el Congreso para el conjunto de España, podría hacerlo el Parlament específicamente para Catalunya. Así, concluye que la Generalitat, dentro del marco constitucional, "tiene un amplio margen" para establecer lo que considere oportuno desde sus "competencias en legislación civil" y desarrollo de normas estatales. También recomienda al Govern que, si le ponen trabas desde el derecho administrativo, alegue que se hace para cumplir una "función social".

Más allá del trabajo de Pi-Sunyer, el Govern también cuenta con otros cuatro documentos elaborados, respectivamente, por los expertos Jaime Palomera (del Institut de Recerca Urbana de Barcelona); Pablo Feu (el autor del informe del Pla Estratègic Metropolità de Barcelona que ya avalaba la prohibición); la jurista Fuensanta Alcalá y la también jurista Rosa Fornas.

Solo para "zonas tensionadas"

El jurista Pablo Feu, que ya elaboró un informe similar en 2025, se ratifica en otro extenso documento entregado al Govern. Las vías que propone para ejecutar esta limitación es, a escala estatal, mediante real decreto, y a nivel catalán, modificando la ley de urbanismo -como plantean los Comuns- o mediante decreto ley o decreto legislativo, entendiendo que el primero debería quedar reservado para medidas de urgencia. Siempre, eso sí, vinculando la limitación a las zonas declaradas como tensionadas con carácter temporal. También establece las casuísticas a las que debería permitirse la compra. La primera, para ser destinada a residencia habitual, pero también para la compra de edificios enteros siempre y cuando todos los pisos se destinen a alquiler asequible, o la adquisición de una segunda residencia siempre que sea la única y en un municipio distinto al de residencia. Otros supuestos que deberían ser posibles son la compra para parientes de hasta segundo grado.

El informe de Fuensanta Alcalá también considera que la limitación "resulta jurídicamente viable". Argumenta que se inserta de "manera coherente en el ordenamiento vigente sin que se desprenda ninguna vulneración constitucional apreciable" y avisa que puede aplicarse cuando "concurran situaciones objetivas de disfunción grave del mercado inmobiliario". En concreto, añade que no debería recibir un varapalo del Tribunal Constitucional porque "se configura como una determinación urbanística funcional vinculada al uso del suelo y a la destinación social de los inmuebles". Ahora bien, sí reclama un desarrollo normativo más concreto que el que se propone en la iniciativa parlamentaria de los Comuns para que queden claras las infracciones y las sanciones, así como los criterios claros de responsabilidad, las medidas accesorias de restauración y el régimen de excepciones.

Finalmente, el documento entregado por Rosa Fornas, especialista en derecho urbanístico, es el que aporta más advertencias. Matiza que, si la propuesta pretende "limitar los negocios privados", corresponde a un "marco legislativo distinto al del urbanístico porque este regula el uso del suelo, no los negocios privados que se puedan realizar en ellos”. También avisa de los peligros de dejar la decisión de aplicar esta medida en manos de la autonomía municipal y de que no contemple un régimen transitorio y posibles efectos retroactivos.

Los precedentes internacionales

El informe elaborado por el Institut de Recerca Urbana de Barcelona indica que, entre 2014 y 2024, el mercado residencial español ha estado protagonizado por el capital inversor y no por las demandas residenciales. En este período, Barcelona se ha consolidado como la ciudad española que más inversión ha captado a través de Golden Visas, y concentra 62.756 viviendas en edificios de propiedad vertical especialmente expuestos a estrategias de compra, vaciado, rehabilitación y posterior reventa o alquiler a precios elevados.

También se fija en precedentes de otros países que han adoptado medidas de limitación. En los Países Bajos se protege el acceso a la propiedad para compradores residentes, con caídas de hasta el 75% en adquisiciones de inversores en ciudades como Róterdam, y se establece un amplio sistema de alquiler protegido. Austria y Suiza controlan segundas residencias y compras de no residentes, preservando el uso residencial; mientras que en Singapur se aplica un fuerte impuesto adicional a segundas y siguientes viviendas, que ha provocado una caída de entre el 80% y el 90% de las compras de extranjeros y ha estabilizado los ciclos de precios.

Con el aval de estos informes, el Govern deberá definir ahora su propuesta, aunque la vía en la que se canalizará es a través de la iniciativa de modificar la ley de urbanismo que ya han presentado los Comuns en la Cámara catalana y que está pendiente de que el curso parlamentario permita añadir enmiendas, debatirla y aprobarla para que entre en vigor. Para aprobar los presupuestos, el grupo de Jéssica Albiach exige que esté en vigor en un plazo máximo de seis meses.

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