El pentágono tensionado

EL PERIÓDICO inició hace ya medio año lo que bautizó como ‘Desafío vivienda 12 meses’. Un apuesta para explicar la complejidad, más de allá de diagnósticos simplistas y soluciones mágicas, del que para el 41% de los españoles, según el CIS, es el principal problema del país. Además de ofrecer día a día toda la información relevante en este ámbito, desde la evolución del mercado, el impacto social de la falta de oferta asequible y las iniciativas de las administraciones públicas, el diario ha ido poniendo el foco con periodicidad mensual en diversas facetas del fenómeno. Hasta ahora se ha intentado dar respuesta a por qué se están construyendo cerca de 100.000 viviendas al año cuando serían necesarias unas 700.000 y por qué ha caído en los últimos años de forma sostenida la construcción de vivienda de protección oficial. Hemos explicado las consecuencias del incremento asimétrico del poder adquisitivo de los españoles en las últimas décadas y el precio de la vivienda (de manera que son necesarios 7,5 años de sueldo íntegro para una compra, el doble que en los años 80 y 90), y hemos procurado exponer en sus justos términos el grado de influencia de los grandes tenedores en el mercado del alquiler (con un 10% del parque, solo son determinantes en zonas muy específicas). Dentro de esta serie panorámica, ponemos hoy el foco en las cinco capitales donde el esfuerzo necesario para adquirir una vivienda supera el 50% de los ingresos medios de sus habitantes, muy por encima del 33% que las entidades financieras consideran un riesgo hipotecario aceptable: Barcelona, Madrid, Málaga, Palma de Mallorca y San Sebastián. Aunque sus mercados se sigan moviendo a través de las compras de inversores, profesionales extranjeros, personas con ingresos superiores a la media o gracias a la venta de una vivienda ya en propiedad o el apoyo del patrimonio familiar, quedan fuera del alcance para la creación de nuevos hogares desde cero.

Tanto las causas como las soluciones al problema de la vivienda son complejas y diversas

La multiplicidad de factores que influyen en la carestía del mercado de la vivienda queda manifiesta también al analizar cuáles son las causas que sitúan a este ‘pentágono’ de ciudades entre las más inasequibles. No todas las explicaciones son válidas como fórmula generalizable; tampoco, por lo tanto, las respuestas. Si el dinamismo económico que atrae inversiones y profesionales de alta cualificación es significativo sobre todo en Madrid y Barcelona, la competencia de la demanda residencial turística es de primer orden en esta ciudad andaluza y Palma de Mallorca, y en menor grado de lo que se suele pensar en Barcelona. Y la limitación del espacio disponible en los términos municipales de San Sebastián y Barcelona explica la saturación de sus centros urbanos y la necesidad de estrategias territoriales más amplias.

Las cifras que exponemos hoy evidencian que el problema de acceso a la vivienda afecta también a las familias de rentas medias, que es tanto como decir algo no menos evidente: que a la hora de definir soluciones no solo es necesario reactivar las abandonadas políticas de vivienda social sino también desarrollar las condiciones para hacer posible que se cree, con protección oficial o a través de otros estímulos, vivienda, en palabras de uno de los expertos consultados, “que la gente pueda pagar”. Y al mismo tiempo, evitar las medidas regulatorias que acaso pueden aliviar la situación de los ya residentes, al precio de frenar la movilización de los cientos de miles de viviendas en venta o alquiler que son necesarias para reducir la brecha entre oferta y demanda que crece cada año y traslada sus efectos a los precios de venta y alquiler.