Foco desenfocado en los grandes tenedores

En el debate sobre la vivienda, el concepto de ‘gran tenedor’ ha adquirido una carga simbólica que a menudo supera su dimensión real. Jurídicamente, la ley estatal de vivienda de 2023 define como grandes tenedores a las personas físicas o jurídicas que poseen más de diez viviendas, o menos si superan los 1.500 metros cuadrados construidos. En el imaginario colectivo, esa figura se asocia casi siempre a fondos de inversión internacionales y a prácticas especulativas agresivas. La realidad, sin embargo, es más matizada.

Las estimaciones disponibles -parciales y con márgenes de incertidumbre— sitúan a las viviendas en alquiler propiedad de empresas en torno al 8-10% del total del parque arrendado. En términos absolutos, esto equivaldría a entre 180.000 y 200.000 viviendas sobre unos dos millones de hogares que viven de alquiler, y aproximadamente un 1% del parque residencial total en España, que supera los 27 millones de inmuebles. Es decir, que el peso de los grandes tenedores en el conjunto del mercado es limitado, aunque relevante en determinadas áreas metropolitanas. Entre los principales propietarios figuran Blackstone, con unas 15.000 viviendas, y CaixaBank, a través de Building Center, con cerca de 13.000. Les siguen plataformas como Nestar, Avalon Properties o Vivenio. Y, pese a ello, el mercado español está muy atomizado y dominado por pequeños propietarios; no existe un gran conglomerado comparable a los de Alemania o Francia.

La cuestión es si influyen en los precios. En mercados con oferta rígida y fuerte demanda, como Madrid o Barcelona, la concentración de edificios en manos de un mismo operador puede incidir en determinados barrios y marcar dinámicas que otros imitan. Pero, a escala nacional, su capacidad de arrastre es limitada. Algunos informes apuntan incluso a que sus rentas se sitúan en línea con el mercado.

No obstante, la regulación reciente ha puesto el foco en ellos. La ley de vivienda establece diferencias en la duración de los contratos -cinco años para pequeños propietarios y siete para grandes tenedores- y obligaciones específicas en zonas tensionadas. En Catalunya se ha planteado, además, la posibilidad de consultar la condición de gran tenedor mediante el NIF, reforzando la transparencia administrativa. Unas medidas que responden tanto a la presión social como a la necesidad política de ofrecer respuestas visibles ante un problema que figura entre las principales preocupaciones ciudadanas.

Ahora bien, centrar el debate casi exclusivamente en los grandes tenedores o en la compra especulativa difícilmente resolverá el problema de fondo. El déficit estructural de oferta, la escasa producción de vivienda protegida y la rigidez urbanística explican buena parte de las tensiones actuales. Actuar sobre un segmento que representa una fracción reducida del parque puede generar inseguridad jurídica sin alterar sustancialmente los precios.

En Catalunya la necesidad de presupuestos y la presión social empujan al Gobierno a adoptar medidas inciertas. Es comprensible en un contexto de emergencia habitacional. Pero si hay evidencia de que algunas medidas resultan contraproducentes deberían revisarse con mayor diligencia que otros experimentos fallidos y evitar dejarse llevar por el exceso de ideología, cuando no de prejuicios.