Las viviendas de lujo, los 'outliers' del mercado de la vivienda

A mi amigo Xevi le encantó en su día el concepto de 'outlier': esas observaciones atípicas que afectan al promedio. La traducción del 'bestseller' de Malcom Gladwell, fue: los fuera de serie. En estadística nos preocupan sus efectos sobre las medias que observamos y su evolución hasta el punto de preferir usar la mediana-el valor central, una vez los datos se han ordenado- si notamos que hay mucha presencia de 'outliers'. En el mercado de la vivienda esos 'outliers' son las viviendas de lujo. Aunque no representen un gran porcentaje del total de compraventas sí afectan a su valor medio e incluso a la tasa de crecimiento de los precios. Algunos analistas están preocupados por la distorsión que producen estas compraventas en las estadísticas e incluso en la percepción de que el mercado es solo apto para los ricos. Estas viviendas se concentran en algunas zonas muy concretas de las grandes ciudades y son compradas por perfiles muy específicos de individuos.

El Portal Estadístico del Notariado nos informa que, en los últimos 12 meses, se han producido 728.000 compraventas en España a un precio medio de 1.877€/m2. Este precio es un 7,1% superior al de hace un año. El comprador típico tiene entre 41 y 50 años y el porcentaje de compras de extranjeros representa un 20,14% del total. Las compras por parte de personas jurídicas apenas alcanzan un 11%. En Madrid, se han producido 43.505 compraventas, cuyo precio ha crecido un 10,36% en el último año. El comprador típico tiene entre 31 y 40 años y aunque las compraventas de extranjeros suponen solo un 18,57% del total, las de las personas jurídicas alcanzan casi el 15%. Pero si el 'zoom' lo llevamos al código postal 28001 (Recoletos), allí las compraventas, que solo han sido 768, tuvieron un precio medio de 11.262€/ m2 (casi el triple que el promedio de la ciudad) y su precio ha crecido un 14,61%. El comprador tipo es mayor- entre 51y 60 años-, más de un 30% son extranjeros (de ellos, un 20% son mexicanos y un 17% de Estados Unidos) y casi el 45% son personas jurídicas. En Barcelona, el precio €/m2 de las 17.570 compraventas del último año solo ha crecido un 4,54%, el comprador tipo tiene entre 31 y 40 años, la presencia de las personas jurídicas es similar a la de Madrid (15,41%), pero la presencia de compras de extranjeros es muy superior (33,04%). Los 'outliers' están en el código postal 08008 (Eixample Dreta). Allí el precio medio de las 116 compraventas del último año ha sido de 7.447€/m2 (y ha crecido casi un 12%). Un 38,14% han sido realizadas por personas jurídicas y un 62,82% por extranjeros (11% de estadounidenses, 9% de israelís, 7,5% de suizos y de mexicanos). Muchos de ellos, ya residentes.

Quizás los 'outliers' mundiales éramos nosotros y no lo sabíamos, por vivir en un lugar del mundo privilegiado en clima, gastronomía, paisaje y seguridad. Hay más gente que quiere vivir donde nosotros. Aunque estos nuevos 'outliers' no respondan a la idea romántica del concepto que tiene mi amigo Xevi, que, por cierto, vive de alquiler.

José María Raya es catedrático del Tecnocampus-UPF

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