El propietario, la figura invisible que sostiene el mercado del alquiler

En España hablamos a menudo de los precios del alquiler, de las dificultades de acceso a la vivienda o de la necesidad de ampliar el parque público. Sin embargo, rara vez incorporamos a la conversación a quien hace posible que exista un mercado del alquiler: el propietario. Es un actor esencial que, en los últimos años, ha asumido silenciosamente una carga económica y emocional que apenas ha ocupado espacio en el debate público. Sin él no hay viviendas que alquilar. Sin su confianza, el mercado simplemente no funciona.

Durante la pandemia se adoptaron medidas extraordinarias para proteger a las familias más vulnerables. Eran necesarias y fueron ampliamente entendidas por todos, incluidos los propietarios. Nadie discutió entonces la urgencia de actuar ante un 'shock' global sin precedentes. Pero más de cinco años después, muchas de aquellas medidas continúan vigentes, pese a que el contexto que las justificó ha cambiado por completo. Lo que nació como excepcional se ha convertido en un marco casi estructural que ha generado incertidumbre, cargas económicas imprevistas y un deterioro progresivo de la confianza.

Miles de propietarios han debido seguir pagando hipoteca, comunidad, IBI, suministros, seguros y mantenimiento mientras no podían gestionar libremente su propiedad. Y aunque no existan cifras oficiales, las estimaciones más consistentes sitúan entre 8.000 y 10.000 los propietarios que han asumido rentas no percibidas durante largos periodos. Muchos de ellos no son grandes tenedores, sino particulares con una o dos viviendas, pequeños ahorradores que dependen de ese ingreso para complementar su pensión o equilibrar su economía familiar.

Conviene aclararlo: reconocer la situación de los propietarios no significa negar la importancia de proteger a quienes atraviesan situaciones de vulnerabilidad. La clave está en no plantearlo como un conflicto entre partes, sino como un equilibrio que debemos cuidar entre todos. Las moratorias pueden ser necesarias, pero también lo es que no generen un perjuicio duradero para quienes aportan la vivienda al sistema. El equilibrio entre protección social y seguridad jurídica es la única forma de garantizar un mercado sano, estable y accesible.

Los efectos de la desconfianza se sienten ya en el mercado: menos propietarios dispuestos a alquilar, más viviendas que se retiran o se destinan a otros usos, menos inversión en vivienda destinada al alquiler y mayor tensión entre oferta y demanda. Esta contracción de la oferta no solo perjudica a los propietarios; perjudica, sobre todo, a quienes buscan un hogar y encuentran cada vez menos opciones y más competencia. Cuando desaparece la seguridad, la oferta se reduce. Y cuando la oferta se reduce, las listas se alargan y quienes más necesitan un hogar son precisamente los que quedan desprotegidos.

En otros países europeos, las medidas extraordinarias adoptadas durante la pandemia se levantaron una vez superada la emergencia. El retorno a la normalidad regulatoria fue rápido y acompañado de mecanismos eficientes de compensación. España, en cambio, ha mantenido durante años un marco excepcional que ha contribuido a erosionar la estabilidad del mercado. Y aunque las razones alegadas sean diversas -desde la inflación hasta la guerra de Ucrania-, el resultado práctico es el mismo: un sistema frágil, con menos vivienda disponible y más desconfianza por parte de quienes ofrecen sus inmuebles en alquiler.

Desde nuestra experiencia al frente de Vivara, vemos cada día a propietarios que se sienten desorientados, que desconocen si tienen derecho a una compensación o cómo solicitarla, o que simplemente no saben si podrán recuperar la normalidad en su vivienda. Por eso impulsamos una colaboración con CIM Tax&Legal para acompañar a quienes quieren reclamar las compensaciones previstas.

Lo urgente ahora no es mirar atrás, sino aprender. Necesitamos políticas públicas que amplíen la vivienda social y protejan a quienes lo necesitan, pero también un marco que cuide del propietario y le permita seguir participando en el mercado sin miedo ni incertidumbre. Ambas líneas de trabajo son compatibles y, de hecho, se necesitan mutuamente para que el sistema funcione. Cuando el sector privado se ve obligado a asumir más cargas de las que le corresponden, el equilibrio se rompe. La clave está en repartir responsabilidades de forma equilibrada y fortalecer la colaboración público-privada para que cada actor aporte aquello que realmente puede sostener.

El mercado del alquiler solo puede ser sostenible si se respeta a todos sus actores. Si queremos que haya más viviendas, si queremos que los precios sean razonables, si queremos que el sistema sea moderno, equilibrado y europeo, debemos reconstruir la confianza del propietario. Eso implica seguridad jurídica, previsibilidad, compensaciones justas y normas que no conviertan lo extraordinario en permanente.

Proteger a los inquilinos es esencial. Proteger al propietario también. Así lo recoge la propia Constitución, que consagra el derecho a una vivienda digna y, al mismo tiempo, el derecho a la propiedad privada. Un marco equilibrado debe respetar ambos principios y en Vivara lo tenemos claro: solo si cuidamos de ambos actores podremos construir un mercado del alquiler estable, sólido y capaz de crecer. Porque, aunque a veces lo olvidemos en el debate político, sin propietarios no hay alquiler y sin equilibrio no hay sostenibilidad posible.

Juan Carlos Álvarez es CEO de Vivara