Opinión | Mercado inmobiliario
Joan Clos

Joan Clos

Exdirector ejecutivo de ONU-Hábitat

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Vivienda: ¿por qué es más barato Tarragona que Girona?

La principal razón de la diferencia de precios hay que buscarla en las distintas condiciones urbanísticas entre ambas ciudades

Archivo - Un cartel de 'Se Alquila' en un edificio de viviendas

Archivo - Un cartel de 'Se Alquila' en un edificio de viviendas / Eduardo Parra - Europa Press - Archivo

Tanto en compraventa como en alquiler, Tarragona es más barata que Girona, y la diferencia no es poca. Concretamente, en compraventa, según los datos de Gesval, el precio medio de Tarragona es 1.623 euros/m2 y Girona es de 2.432 euros / m2. En la media del alquiler, Tarragona está en 9,4 euros m2/mes y Girona está en 12,8 euros m2/ mes, una diferencia del 30%. ¿Cómo se explica esta diferencia de precios entre dos ciudades que comparten varias características, en extensión territorial, en densidad, en climatología y en población, por ejemplo' Es interesante meditar un poco sobre estos datos para comprobar si las ideas que tenemos asumidas como verdaderas sobre la cuestión de los precios inmobiliarios son ciertas o equivocadas. También nos ayudarán a comprender si las políticas que las administraciones nos proponen para mejorar la accesibilidad a la vivienda servirán o no, para resolver el problema.  

Piense el lector un momento para sí, cuáles son las posibles explicaciones de estas diferencias de precios. Haga el esfuerzo de priorizar entre las posibles razones porque no hay una única razón que lo explique todo. Por ejemplo, ni el clima, ni el bagaje cultural, ni la diferencia de riqueza, parecen razones suficientes para explicar la diferencia. ¿Cuál será, pues, la razón? Alguien puede decir que quizás lo pueda ser la excelente conexión de Girona por el Ave, aunque Lleida también la tiene, pero allí los precios aún son más bajos. Quizás la diferencia se deba al exceso de turismo de Girona, aunque la presión turística es muy parecida entre ambas ciudades... ¿Cuál puede ser, pues, la razón importante que explique la diferencia? Tampoco parece que lo sea la dotación universitaria, que es muy parecida entre ambas, o quizás el entorno industrial, pero sería más lógico que esto llevase a los precios de Tarragona más arriba que los de Girona. ¿Quizás los capitalistas de Girona son más 'buitres' que los de Tarragona, que son anticapitalistas y nada especuladores? Ninguna de las hipótesis anteriores me parecen suficientes para explicar la diferencia. Aventuremos algunas razones más factibles.

En primer lugar, hay que ser muy cauto con la información que da el dato del precio medio. Cuando se habla de un precio medio se ha de vigilar muy atentamente la dispersión de los datos. Es decir, entre qué rangos se distribuyen los precios reales. Cuál es el más bajo y cuál el más alto. La desviación estándar, que así es como se mide la dispersión en una muestra, es muy grande en el caso del mercado inmobiliario, y por ejemplo, unos pocos precios muy altos pueden modificar mucho la media, especialmente si la muestra es pequeña. También se da el fenómeno del distinto ámbito de comparación, del que se calcula la media. Hay que recordar que de Girona se segregó en su día Salt, que es donde se concentran los precios más asequibles, que ahora no cuentan para medir la media de Girona ciudad y así se genera un dato más elevado. Los barrios equivalentes de Tarragona continúan en el municipio y la media resultante de precios es más representativa. Es mejor buscar los datos por áreas metropolitanas, que ofrecen datos más comparables pero habitualmente no son fáciles de obtener.

En segundo lugar, está la diferencia de oferta, que a mi parecer y en la coyuntura actual es el factor más explicativo de la diferencia. El planeamiento urbanístico de Tarragona, básicamente atribuible al gran arquitecto Cantallops, permite una oferta inmobiliaria mucho más generosa, tanto en oferta de suelo urbanizable como en densidad urbana neta sobre dicho suelo. No es de extrañar que Tarragona crezca en población, al contrario de lo que sucede en su eterno rival, Reus, que se ha quedado rezagado. La principal razón de la diferencia de precios hay que buscarla en las distintas condiciones urbanísticas entre ambas ciudades. Para una nueva política de accesibilidad que funcione, hay que reformar el urbanismo por farragoso que sea (se puede y se debe modificar urgentemente y con medidas excepcionales). Por cierto, las competencias urbanísticas están en manos de los ayuntamientos y las comunidades autónomas.