¿Bajarán los precios de la vivienda como en 2009?

La subida de los tipos de interés más rápida e intensa que se ha producido en la historia de la zona euro, desde el 0% al 2% en solo cuatro meses, tendrá como consecuencia más que probable una bajada de los precios de la vivienda. Pero la pregunta a hacerse es si esta bajada será moderada y puntual o intensa y duradera, como la que se produjo durante la gran recesión de 2009. La respuesta a la pregunta es importante desde el punto de vista económico, porque una reducción significativa del precio de la vivienda hace bajar la riqueza inmobiliaria de las familias que tienen una vivienda en propiedad, que hoy todavía son la mayoría en España, y esto incide directamente en sus decisiones de consumo. En 2019, una investigación del Banco de Inglaterra concluyó que un incremento de los precios de la vivienda del 10% incrementa el consumo entre un 0,35% y un 0,5%.

El Banco Central Europeo ha publicado, en un estudio reciente, que por cada aumento de 1 punto porcentual en el tipo de interés hipotecario (si se mantienen el resto de parámetros constantes), el precio de la vivienda baja un 5% al cabo de dos años, y también provoca una caída del 8% en la inversión en vivienda. Además, el estudio advierte que el impacto es más grande cuando se parte de tasas de interés muy bajas, llegando al 9% y 15% respectivamente. Este ejercicio teórico demuestra la elevada sensibilidad de los precios de la vivienda al coste de la financiación, pero hay que evitar hacer una aplicación automática. La evolución del mercado de la vivienda se ve afectado por otros factores, además de los tipos hipotecarios, que pueden hacer que la caída sea más o menos intensa. El primero es el incremento acumulado de los precios de la vivienda durante los últimos años y, el segundo,el nivel de endeudamiento de las familias. Cuanto más elevados sean estos dos parámetros, menos accesible será la compra para los nuevos propietarios y mayor presión habrá a la baja sobre los precios de venta.

Respecto al precio de la vivienda, España es uno de los países desarrollados donde menos han aumentado desde principios de 2019 (un 6% acumulado), frente a países con mercados más sobrecalentados, como EEUU (45%), Canadá (42%) o Países Bajos (40%), que ya están sufriendo reducciones de los precios de la vivienda. Nada que ver nuestra situación actual con la que vivimos en el momento del 'boom' inmobiliario de principios de siglo, cuando los precios de la vivienda se multiplicaron por 2,5 entre 2000 y 2008, en comparación con el 19% de aumento durante el periodo 2014-2022.

La segunda variable a considerar es la deuda que soportan las familias. En España está alrededor del 106% de la renta disponible, similar al valor de Estados Unidos (101%) e inferior al de Canadá (186%) o Países Bajos (222%). Tampoco esta situación es comparable con la que tenían las familias españolas en 2007, cuando el nivel de endeudamiento estaba en cuotas del 150%, hecho que las convertía en altamente vulnerables ante una subida de tipos de interés o una caída de la renta familiar. Hoy, esta renta está soportada por la ocupación, que de momento está resistiendo bastante bien el embate de la crisis energética, a diferencia de lo que sucedió en la crisis de 2008, cuando la pérdida de ocupación generó una importante caída de la renta familiar y un fuerte repunte de la morosidad. Mientras las familias mantengan el trabajo, las cuotas hipotecarias difícilmente se dejarán de pagar (con ayudas y moratorias si se tercia).

Otra buena noticia es que el sistema financiero tiene hoy menos préstamos inmobiliarios de riesgo y los bancos están más capitalizados, evitando de este modo que una bajada de los precios de la vivienda pueda acabar provocando una crisis financiera como la de hace 15 años.

En definitiva, es muy probable que se produzca una reducción progresiva de los precios de la vivienda que dependerá, principalmente, del incremento del coste del crédito, pero que no responde a otras causas especulativas o de sobrefinanciación. El ajuste de los precios representará, básicamente, la adaptación a un nuevo entorno con tipos más elevados (como el resto de activos) y será más intenso y duradero cuanto más elevado y persistente sea el aumento de los tipos de interés. La pausa esperada del BCE y la reversión parcial de las subidas de tipos cuando la inflación esté controlada, cosa que podría suceder a partir de la segunda mitad de 2023 y 2024, será un espaldarazo adicional para no vivir una situación como la de la crisis de 2009, pero esto todavía es un interrogante. Hoy por hoy, el sector puede absorber una bajada puntual y moderada de los precios, hecho que incluso sería deseable para frenar comportamientos especulativos y para recordarnos que la inversión inmobiliaria no siempre es segura.

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