Regular el alquiler: qué dice la evidencia científica

A menudo oímos decir que “según todos los estudios”, regular el precio del alquiler sería una catástrofe. Menos oferta y en peor estado. Colas. Precios imposibles. La ironía es que ese retrato casi distópico se parece mucho a lo que ya pasa desde 2014 sin regulación. Sea como sea, ¿qué sugiere realmente la evidencia científica?

De entrada, es falso que haya un consenso contra el control de precios. Entre los más de 400 artículos publicados en los últimos 30 años, las posiciones van desde el rechazo hasta quienes lo recomiendan con un diseño adecuado. Lo demuestran, entre otras, las exhaustivas revisiones de la London School of Economics y el UK Centre for Housing Evidence. En segundo lugar, cada regulación es un mundo, y no se deben confundir los controles de la época de posguerra (de primera generación) con los actuales (de segunda generación): basados en índices de precios dinámicos, adaptados a la realidad del mercado, y con mecanismos para incentivar el alquiler estable, la rehabilitación y la inversión. Dicho fácil, es un error citar la ley franquista de 1964 como ejemplo de que regular no funciona cuando esa norma nada tiene que ver con las actuales.

Así pues, ¿qué dicen los estudios empíricos recientes sobre las regulaciones de segunda generación? En relación a los efectos positivos, Autor, Palmer y Pathak (2014) muestran que el control de Massachusetts logró bajar el precio durante los 90 y que, tras su eliminación, se disparó. Diamond, McQuade y Qia (2019) señalan que la política aplicada en San Francisco protegió a los habitantes de menores ingresos y evitó que fueran expulsados de sus barrios. En Nueva York, Che, Jiang y Quinter (2022) revelan que supuso un ahorro del 34% para quienes vivían en viviendas reguladas. Sobre las medidas en Alemania (2015) y Francia (2019), los resultados hablan de bajadas en algunas ciudades, aunque limitadas.

Respecto a la ley catalana de 2020, tres estudios (UB, UPF y OHB) también apuntan a que la regulación logró bajar precios. Aunque varían, las estimaciones hablan de un 6% de reducción en los 61 municipios incluidos, y un ahorro de unos 600 euros al año de media para las familias inquilinas. Además, los datos muestran que esto no es achacable a la pandemia (el precio se mantuvo en los municipios catalanes no regulados) y que, desde la derogación de la ley, los precios han vuelto a subir.

La crítica habitual a la regulación es que supuestamente reduce la oferta, porque cualquier limitación del beneficio lleva a que menos gente quiera alquilar o construir viviendas. Es la misma lógica según la cual subir el salario mínimo hace que las empresas creen menos empleo. ¿Qué dicen los datos? Según el estudio de la UPF, la oferta de alquiler bajó un 14%, pero los de la UB y el OHB demuestran todo lo contrario. Algunos de los casos citados también hablan de descensos a corto plazo, aunque otros -como Ambrosius (2015), Gilderbloom (2017) o Bonneval (2011)- prueban que a largo plazo las regulaciones no tienen por qué afectar a la cantidad y calidad de la oferta.

Ahora bien, ahí donde parece que disminuye la oferta inicialmente, ¿quién saca pisos del mercado? Los estudios en San Francisco (2019) y Berlín (2022) apuntan a que son sobre todo los grandes fondos. Dado que en España representan una parte pequeña, se trata de un riesgo menor. Y en todo caso, ¿sería un leve descenso de oferta algo negativo? Varios trabajos, como el de Baxter (2022), indican que es deseable reducir el sector del alquiler privado si así todas las partes ganan en seguridad, y si se compensa creando más vivienda pública, u oportunidades para que los inquilinos con menos recursos puedan acceder a pisos en propiedad (individual o cooperativa). De hecho, contra lo que se suele creer, está demostrado que aumentar la oferta de alquiler privado no reduce los precios -véanse estudios de la Reserva Federal como el de Anenberg (2020)- y genera más desigualdades (caseros cada vez más ricos e inquilinos más pobres).

En definitiva, regular no va a resolver el problema de la vivienda, pero su virtud reside en que puede moderar precios de forma inmediata y efectiva, aliviando a millones de familias. ¿Podría motivar que algunos fondos retiren pisos del mercado? Sí, al principio, pero ese problema se debe minimizar y compensar con las medidas adecuadas. ¿No sería mejor tener mucha más vivienda pública? Sí, pero tardaremos décadas en construir un sistema de nivel europeo. Mientras, hay que dar respuesta a las generaciones de hoy.