Regulación catalana y estatal para la moderación de los alquileres

Finalmente ha habido acuerdo en el seno del Gobierno y el PSOE parece que esta vez sí que cumplirá con los acuerdos previos con Podemos y otros grupos para regular el alquiler, estableciendo límites máximos en zonas previamente declaradas como de mercado tenso.

El articulado que se va conociendo de la ley en cuanto a la regulación de alquileres es muy similar al aprobado hace más de un año por el Parlament de Catalunya, el método de limitación de rentas o el procedimiento de aprobación de las medidas se inspiran en la vigente ley catalana, aunque la futura ley parece establecer algunos parámetros que podrían poner en cuestión la norma catalana.

Las disposiciones para el control de rentas del alquiler que plantea la norma tienen un carácter extraordinario y no son de aplicación general, únicamente lo pueden impulsar las administraciones competentes en materia de vivienda, ayuntamientos y comunidades autónomas, que deben justificarlas detallando, además, las medidas públicas que se impulsarán para corregir el desequilibrio entre la oferta de vivienda en alquiler y el derecho a una vivienda asequible y digna. Una vez justificada la declaración y detalladas las políticas públicas a desarrollar se activarán, siempre de forma temporal, aquellas medidas que implican la limitación y moderación de las rentas de alquiler en los nuevos contratos. Estos límites vendrán siempre determinados por el mercado, ya sea por los índices de precios (con los datos extraídos de los registros públicos de alquiler de vivienda) o por la renta del anterior contrato de alquiler formalizado en esa vivienda.

Así pues la ley de vivienda estatal habilitará a las comunidades autónomas y ayuntamientos a impulsar estas medidas que, dentro de unos márgenes, modificarían las disposiciones ordinarias de la ley de arrendamientos urbanos. Y lo hará de forma garantista, no arbitraria y teniendo como referente los valores actuales de mercado. El resultado esperado de su aplicación no será más que una congelación de precios o a lo sumo una leve bajada de las nuevas rentas de alquiler, acotando así los procesos inflacionarios y especulativos del mercado de vivienda de alquiler en las principales áreas urbanas.

A diferencia de la ley catalana, la ley de vivienda estatal introduce otras medidas para fomentar la moderación de precios, como el derecho de los inquilinos que residen en áreas tensionadas a disfrutar de hasta tres prórrogas anuales en los contratos que se vayan a extinguir. Pero, sobre todo, establece nuevos aspectos relacionados con las competencias fiscales del Estado; con ello se pretende bonificar o bajar tipos impositivos a las propiedades que recorten sus alquileres y gravar a aquellas que mantengan viviendas vacías. 

La ley de moderación de rentas de Catalunya lleva poco más de un año en vigor y se aplica en unos sesenta municipios que así lo han solicitado y justificado. Sus medidas están teniendo efecto en el mercado, con una bajada en torno al 5% de las rentas de los nuevos contratos sin que ello conlleve una retirada de la oferta, los datos de los registros oficiales de los últimos tres trimestres así lo confirman, ya que se firman tantos o más contratos que en 2019 o 2020. Es destacable la comparación en municipios catalanes similares y limítrofes que aplican o no la ley, ya que en los primeros los precios están bajando y en los segundos no. Hasta el momento no se han producido los efectos catastróficos sobre el mercado que sus detractores anunciaron. La ley funciona, está cumpliendo con sus objetivos, se aplica ya que es vigente y su incumplimiento conlleva sanción. 

Es importante que la ley estatal también prevea métodos coercitivos contra el incumplimiento de sus disposiciones, y es imprescindible que este anteproyecto modifique el redactado de algunas de sus especificaciones sobre la regulación de los alquileres para que la ley catalana, que en buena parte la ha inspirado, quede plenamente habilitada, el recurso de inconstitucionalidad no prospere y pueda seguir siendo efectiva en favor del derecho a la vivienda sin ir en contra del mercado. Sería del todo injustificable que la aprobación de la Ley de vivienda estatal conllevara la caída de la ley de moderación de rentas catalana, dejando así sin la eficaz protección de la que se benefician los arrendatarios de los principales municipios catalanes. 

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