Atentos a la vivienda

El sobrecalentamiento del mercado inmobiliario es un indicador que hay que vigilar, porque puede arrastrar graves consecuencias; de modo que el último aviso del Banco Central Europeo (BCE), advirtiendo de que los precios de la vivienda en España están sobrevalorados entre un 5% y un 15% debe ser tenido en cuenta. Sin llegar al alarmismo, porque la situación dista mucho de la fiebre alcista en otros países, como Estados Unidos, y porque el propio supervisor europeo dice en su último informe que la sobrevaloración de los inmuebles residenciales en España está por debajo de la media de la zona euro. Todo remite al temor a una burbuja que vuelva a tambalear la economía, un temor que, al parecer, es más infundado que real. El alza de los precios de los pisos puede deberse a un fenómeno temporal, efecto de decisiones de compra aplazadas por la pandemia, o de una manera de dar salida al ahorro de algunos hogares que han contenido sus gastos en los últimos meses.

Por fortuna, no ha pasado tanto tiempo desde 2008 como para que se hayan olvidado algunas lecciones de aquella crisis financiera, que vino de la mano de una burbuja inmobiliaria que en los años previos a su estallido dio suficientes señales de alarma como para actuar y ante la que, sin embargo, no se reaccionó hasta que fue demasiado tarde. Aprendidas aquellas lecciones, España y la Unión Europea han emprendido cambios normativos para hacer frente mejor a futuras crisis, la consolidación bancaria –las fusiones que han dado lugar a entidades más grandes– ha reforzado el sistema financiero y los supervisores han extremado la vigilancia. No puede decirse que estamos igual que entonces, porque el sistema se ha dotado de más herramientas de control y prevención. Eso no significa que el mercado esté exento de peligros, sino que, llegado el caso, los países están teóricamente mejor preparados para reaccionar.

Para que se produzca una burbuja, hacen falta otros factores además de la subida excesiva de los precios de la vivienda, como son un endeudamiento insostenible de los hogares y la falta de solvencia de los bancos para afrontar la morosidad. Ni una cosa ni la otra parece que estén sucediendo ahora. Las entidades son ahora más prudentes a la hora de conceder créditos hipotecarios. A este contexto más garantista se sumará en breve la nueva normativa que prepara el Banco de España, para limitar la exposición de los bancos al ladrillo (con medidas como fijar un porcentaje máximo que la hipoteca puede financiar del valor del inmueble o imponer a las entidades un colchón anticíclico sectorial, una especie de hucha específica para afrontar posibles futuras pérdidas provenientes de dicho sector). Esta norma, que el organismo que gobierna Pablo Hernández de Cos quiere aprobar antes de final de año, se sumaría a los mecanismos que ya funcionan a nivel europeo, si bien estos serían más efectivos de existir una auténtica Unión Bancaria y Fiscal.

La red de seguridad es lo bastante amplia como para no temer una nueva burbuja inmobiliaria. Los problemas en vivienda son, más bien, de otro tipo. Como la dificultad de acceso al mercado en determinadas zonas, con unos precios del alquiler privado inasumibles para amplias capas de la población y un irrisorio parque de vivienda pública. O el difícil encaje entre oferta turística y residencial, con problemas específicos como la regulación del alquiler de habitaciones por días en ciudades como Barcelona, que sigue pendiente de resolver.