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España se acerca a Europa en materia de vivienda

La regulación de los precios del alquiler anunciada por el Gobierno, aunque insuficiente, permitirá dar estabilidad a los inquilinos, sin impedir la obtención de beneficios razonables a los propietarios

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España se acerca a Europa en materia de vivienda

José Luis Roca

La crisis de la vivienda ha emergido con fuerza en la arena política europea. En Suecia, el Gobierno fue censurado por el Parlamento por intentar desregular su sistema de vivienda. En Berlín, más de un millón de berlineses votaron a favor de expropiar hasta 240.000 viviendas a grandes tenedores (muchas de ellas, antiguas viviendas públicas privatizadas), mientras que es muy posible que el futuro Gobierno alemán realice algún tipo de regulación de alquileres o habilite a sus regiones a regular tras la sentencia del Tribunal Constitucional que anuló la limitación de precios aprobada en la capital. En los Países Bajos y en Escocia se han aprobado recientemente la congelación de los precios de alquiler para evitar esperables subidas de precios pospandemia. En este sentido, el anuncio del Gobierno de coalición del acuerdo sobre la ley estatal de vivienda es un signo claro de la europeización española en materia de vivienda. 

El acceso a la vivienda se está convirtiendo en una de las principales preocupaciones de los ciudadanos. Si ya teníamos una grave crisis de vivienda prepandemia, dos nuevos peligros inminentes aparecen: subida de precios y aumento de desahucios. Escenario que ya está ocurriendo en Estados Unidos, donde los precios de la vivienda se están disparando a un ritmo superior del 20% y la deuda acumulada por impago de alquiler suma 14.800 millones de dólares, situando a casi seis millones de familias inquilinas (el 15% del total) en riesgo de desahucio. Afortunadamente en España se ha amortiguado temporalmente la crisis gracias a la suspensión de los desahucios decretada por el Gobierno y la ligera moderación de precios producida por la pandemia. Esto no significa que se haya resuelto el problema.

Presionado, entre otros, por el alcance del movimiento en defensa del derecho a una vivienda digna, que recientemente presentó su propia propuesta de ley, el Gobierno de coalición ha movido ficha. ‘Grosso modo’, las primeras medidas anunciadas por el Ejecutivo son: 1. Bajada del precio de alquiler para los grandes tenedores; 2. Congelación de precios para los pequeños propietarios; 3. Incentivos fiscales orientados a reducir los alquileres; 4. Reserva del 30% de vivienda protegida en nuevas promociones donde la mitad deberá destinarse a alquiler; 5. Aumento de impuesto a la vivienda vacía; 6. Bono joven de 250 euros mensuales para el alquiler; 7. Creación de un registro público de contratos de alquiler; 8. Calificación permanente de las viviendas de protección; 9. Mayor regulación de los procedimientos de desahucios, y 10. Creación de un Consejo Tripartito de la Vivienda. 

De momento, cualquier análisis de la propuesta se debe hacer con cautela porque no está cerrado el texto de ley articulado y aún queda por delante el debate parlamentario necesario para su aprobación. Y ya se sabe que el diablo está en los detalles. No obstante, a vuela pluma, estamos ante una propuesta de ley integral que pretende abordar la problemática utilizando diferentes instrumentos. Esa aproximación omnicomprensiva es positiva porque no existen soluciones mágicas al problema de la vivienda.  

Algunas medidas anunciadas son claros avances positivos. La calificación permanente de viviendas permitirá que las nuevas viviendas protegidas nunca sean privatizadas, mientras que la reserva legal del 30% permitirá tener viviendas protegidas no segregadas en los centros urbanos, como ya ocurre en Barcelona. Por su parte, la creación de un registro de alquiler y el consejo tripartito volverán más transparente, evaluado y consensuado el sistema de vivienda. Finalmente, la regulación de precios, aunque insuficiente, permitirá dar estabilidad a los inquilinos, sin impedir la obtención de beneficios razonables a los propietarios, como parece que está ocurriendo con la actual regulación catalana. 

El acuerdo para la futura ley supone claros avances, aunque surgen dudas, como que al trasladar la responsabilidad a las autonomías no se aplique por igual en todos los territorios

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Sin embargo, surgen dudas razonables sobre otras medidas: al trasladar a las autonomías la responsabilidad de regular los precios de alquiler se corre el riesgo que la norma colapse ante la negativa política (ya anunciada) del Partido Popular a aplicarla en los territorios donde gobierna. Una norma no puede ser aplicada o no aplicada según la voluntad del gobierno de turno, sino que debería aplicarse por igual en todos los territorios donde se observen mercados tensionados. Por otro lado, la regulación corre el riesgo de ser poco efectiva en la medida que afecta con obligatoriedad solo a personas jurídicas con 10 o más inmuebles en un mercado muy fragmentado. Adicionalmente, el retraso durante 18 meses de la aplicación de la regulación puede inducir una subida de precios, exactamente lo que se pretende evitar. 

En conclusión, esta ley del Gobierno de coalición representa un primer paso para acercarnos a Europa. Estamos ahora ante un debate parlamentario de la ley en donde es imprescindible contar con la participación del amplio espectro de actores que rodean el ecosistema de la vivienda en España: desde el movimiento en defensa del derecho a la vivienda, las asociaciones del sector, los representantes de la oferta y la academia. Ello es imprescindible para alcanzar un marco regulatorio consensuado, estable, coherente y basado en la evidencia, que combine beneficios razonables con precios asequibles.