Fiebre inmobiliaria en plena crisis

La crisis económica mundial desencadenada por la pandemia ha llenado las colas del hambre en los países desarrollados, ha dejado en situación de respiración asistida a sectores económicos enteros y ha exigido a los Estados endeudarse a niveles inimaginables. Pero un mercado, el inmobiliario, parece haber vivido en una realidad paralela. No solo no se ha desplomado sino que vive, especialmente en países como EEUU, Canadá, Alemania o Luxemburgo, una fiebre de precios sin precedentes desde los momentos previos al 'crash' de 2008. Las razones de esta burbuja no dejan de ser claras. La tendencia a buscar viviendas más espaciosas o en ubicaciones más adecuadas tras la experiencia del confinamiento ha sido solo una de ellas. Han confluido también la inversión en activos inmobiliarios en un contexto de intereses bajos, la disponibilidad de recursos por parte de las capas sociales que apenas han visto afectadas sus rentas durante el periodo pandémico pero sí han ahorrado al reducirse sus posibilidades de gasto o el efecto de los estímulos económicos (la burbuja es mayor en los países que más aportaciones a las economías familiares se han podido permitir, lo que llevaría a plantearse hasta qué punto algunas de estas políticas han sido progresivas).

Quizá, como alertan algunos expertos, la fiebre de precios sea insostenible (un 9,6% anual en el conjunto de la OCDE, un 17% en EEUU) y se aproxime el pinchazo de la burbuja. Pero abundan los motivos para creer que es poco probable que, de llegar, sea el desencadenante de una crisis similar a la de 2008-2009. En los países donde la actividad ha crecido de forma desenfrenada los compradores están absorbiendo toda la oferta, lo que empuja los precios al alza pero hace que difícilmente los promotores se encuentren con un 'stock' invendible en las manos. Y la actitud de los bancos a la hora de conceder hipotecas dista de la irresponsabilidad que llevó a la bola de nieve de las hipotecas 'subprime'.    

Uno de los países en los que la escalada de precios no se ha producido es España. La prudencia de las entidades bancarias a la hora de asumir riesgos en la concesión de hipotecas también es evidente aquí. Pero los factores que hacen que la situación diverja de la de los países en riesgo de burbuja son muchos: un descenso de la actividad económica durante la pandemia más intenso, menores estímulos anticrisis, un 'stock' de vivienda sin colocar que sigue siendo de cerca de medio millón de viviendas, la desactivación del sector del alquiler turístico (una de las palancas del encarecimiento de precios especialmente en los centros urbanos)... No es de descartar una inflexión especialmente si remonta la actividad turística –algo que parece empezar a intuirse en el mercado de alquiler– pero si en algún país parece lejano el horizonte de un estallido similar al de 2008 ese es España. 

Eso no significa que nuestro país esté muchísimo más expuesto a otra burbuja, la del alquiler. A pesar de que durante el 2020 los precios cayeron en las grandes capitales (en Barcelona, por encima del 10%), a lo largo del 2021 se ha ido iniciado una lenta recuperación y la fragilidad de cientos de miles economías familiares hace augurar serias dificultades en el momento en que se levante la moratoria de desahucios. La crisis que nunca ha dejado de estar presente es la habitacional, que aún espera la activación de una verdadera política de vivienda social, esta vez aprovechando la disponibilidad de fondos europeos. Sea con la construcción directa de un parque público, sea con estímulos para promover iniciativas de precio tasado desde el sector privado, sea con la habilitación de soluciones de emergencia.