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Mercado inmobiliario

¿Tiene Airbnb efectos sobre los precios de alquiler y de compra de la vivienda?

MONRA

¿Tiene Airbnb efectos sobre los precios de alquiler y de compra de la vivienda?

Judit Vall Castelló

Los resultados del estudio del Instituto de Economía de Barcelona sobre el impacto de la plataforma en la ciudad son tan espectaculares como preocupantes

En los últimos años las plataformas 'on line' que facilitan el alquiler de habitaciones o viviendas a muy corto plazo han crecido de forma exponencial en las principales ciudades turísticas del mundo. En el caso de Barcelona, un estudio de la Universidad de Lisboa estimaba que, en 2015, un 2,2% del parque inmobiliario barcelonés se podía alquilar en Airbnb. En el Distrito de Ciutat Vella, esta cifra era del 9,6% y, en el Barri Gòtic, el porcentaje se disparaba al 16,8%. Esto me lleva a plantear lo siguiente: ¿el aumento del porcentaje de viviendas en Airbnb tiene algún efecto sobre los precios de alquiler y compra? Dado que los precios de los alquileres están alcanzando niveles inasumibles para muchas de las familias, me parece un tema fundamental.

En muchas ciudades —mayoritariamente europeas, aunque también en algunas de Estados Unidos y Asia— son reiteradas las quejas de la ciudadanía sobre los efectos nocivos de este tipo de plataformas de alquiler de habitaciones y viviendas a corto plazo. Entre los motivos más recurrentes, las molestias ocasionadas por los turistas que alquilan (comportamiento incívico) y el aumento del precio de la vivienda de alquiler, lo que, a su vez, puede generar un efecto de expulsión de los residentes que necesitan una vivienda habitual (es decir, los que buscan un contrato de alquiler a largo plazo). Por otro lado, también se ha manifestado en contra de estas plataformas el colectivo de asociaciones de hoteleros, que les recriminan una forma de competencia desleal, considerando la dificultad de supervisión del pago de impuestos de los propietarios que comercian con sus viviendas en las plataformas. A pesar de ello, también existen voces a favor de estas plataformas. En este caso se ven de manera positiva porque proporcionan un ingreso adicional a los propietarios de las viviendas y, al mismo tiempo, pueden ayudar a 'repartir' a los turistas por diferentes zonas de la ciudad que quizá no tengan una oferta hotelera tan abundante.

Cuantificar el impacto

En un reciente estudio del Instituto de Economía de Barcelona, cuatro autores (Miquel-Àngel Garcia, Jordi Jofre, Rodrigo Martínez y Mariona Segú) han cuantificado el impacto de la irrupción de la plataforma Airbnb en la ciudad de Barcelona y su posterior crecimiento. Por un lado, han utilizado datos sobre la oferta de viviendas y habitaciones de alquiler en Airbnb del 2015 al 2018; por otro, tenían la información sobre los precios de alquiler y compra de viviendas a través del portal Idealista para el periodo 2007-2017.

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La actividad de Airbnb en Barcelona empezó a principios del 2009 y experimentó un crecimiento exponencial hasta el 2017, cuando el ayuntamiento emprendió medidas de control sobre la plataforma (Tokio, San Francisco, Nueva York, París y Londres también han impuesto medidas para controlar la expansión de este tipo de negocio). Los autores del estudio cuantifican, pues, el impacto de la aparición de Airbnb en Barcelona gracias a la disponibilidad de información sobre precios de la vivienda desde antes de la existencia de la plataforma. De este modo, pueden estudiar el efecto de la irrupción de Airbnb en cada barrio de la ciudad.

Limitaciones y regulaciones

Tras analizar sus resultados, debo confesar que me parecen, al mismo tiempo, espectaculares y preocupantes. Para un barrio de Barcelona con una actividad de Airbnb equivalente a la media de la ciudad, se estima que la llegada de Airbnb aumenta los precios de los alquileres el 1,9%, y los precios de las ventas, el 5,3%. Estas cifras son aún más llamativas si nos centramos en los barrios con más presencia de Airbnb: los precios de los alquileres se incrementan el 7% y los de las ventas aumentan ¡el 19%!

Reconozco que me gusta mucho viajar y que he utilizado Airbnb en varios de mis viajes, tanto de turismo como de trabajo. Sin embargo, viendo los costes de estas plataformas para las personas residentes, quizá deberíamos plantearnos las cosas. Por ejemplo, cabría plantearse medidas para controlar la expansión de las plataformas (como se ha hecho en muchas ciudades). Creo que vale la pena estudiar en detalle las limitaciones y regulaciones que se han introducido en este mercado en otras ciudades y sus efectos. También me parece necesario diseñar e implementar políticas para paliar sus efectos negativos en la población (como el aumento de los precios de la vivienda que demuestra el artículo del Instituto de Economía de Barcelona).