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Análisis

Una mujer pasa por delante de una oficina de alquileres de pisos, en Barcelona.

JOAN PUIG

¿Alquiler con límites?

Adolfo Lucas Esteve

La nueva normativa supone un avance tanto por lo que regula como por lo que no

La entrada en vigor del real decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler supone cambios importantes en los arrendamientos. Sin embargo, este decreto no tendrá carácter retroactivo, por lo que todos aquellos contratos firmados antes de su entrada en vigor no se verán afectados.

En la nueva norma, podemos destacar dos elementos esenciales: el cambio en la duración mínima del contrato de alquiler y la ausencia de un límite en el precio del arrendamiento

Por una parte, hay que celebrar la ampliación del límite mínimo en los contratos de alquiler, ya que el actual plazo de tres años ha comportado graves problemas para los inquilinos. Cada tres años, los arrendatarios tenían que renovar su contrato y se veían en la tesitura de tener que pagar una nueva renta, mucho más elevada que la anterior, o tener que mudarse a una vivienda más pequeña o peor situada, con problemas de traslado y de adaptación. Además, al alargar la renovación del contrato cada cinco años se consigue, de una manera fácil, mantener a la baja el precio del mercado del alquiler, ya que se posponen los continuos aumentos de las rentas.

Por otra parte, el establecimiento de un límite en el precio del alquiler tiene grandes defensores y grandes detractores. Personalmente, me parece adecuado actuar con prudencia en este ámbito, ya que se trata de una cuestión compleja:  
En primer lugar, hay que establecer un límite y una forma de actualización. Que las administraciones públicas fijen un precio no es una labor sencilla, es cierto que puede fijarse un precio por metro cuadrado y es cierto que pueden establecerse variaciones según la zona o según los años de antigüedad del edificio.

Pero, ¿deberían establecerse variaciones en el precio si el piso está reformado, si tiene buenas vistas, si está cerca de algún parque o del mar, si tiene mucha luz, si tiene un certificado de eficiencia energética positivo o si tiene muebles? Hay muchas variables a considerar, tantas que comporta una enorme dificultad encontrar un sistema justo. Y cuando se encuentre un buen sistema, no será barato y deberá estar en constante revisión porque la realidad es cambiante. En el sistema actual, el mercado regula el precio, los mejores pisos tienen más valor y los arrendatarios eligen. En segundo lugar, deberíamos comprobar si esa limitación es eficaz.

En algunas ciudades, como París Berlín, se implementaron sistemas de limitación de precios sin que los resultados fueran clarificadores. Finalmente, la limitación de precios puede desincentivar el alquiler y reducir la oferta de pisos, lo que comportaría nuevos problemas y, posiblemente, incrementos de precios.

Nuestro país tiene un grave problema con el acceso a la vivienda. Frente al derecho a una vivienda digna se contrapone el derecho a la propiedad privada, ambos reconocidos en la Constitución. Sin embargo, la nueva regulación supone un avance, tanto por aquello que regula, como por lo que no regula.