Lo que era un lugar donde vivir

Mi hermano me envió esta semana una oferta de un piso en venta en Barcelona. Estaba en la zona alta, lejos de la zona turística y, sin embargo, el anunciante no podía evitar hablar del piso como una inversión. Alrededor del 30% de las viviendas de segunda mano las compran inversores. La rentabilidad del alquiler es muy superior a la de la mayoría de activos alternativos. Además, en las zonas más céntricas y turísticas de las grandes ciudades, los alquileres turísticos están ofreciendo rentabilidades por encima de los dos dígitos. Algunos de estos pisos turísticos no cuentan con licencia turística y se proveen a partir de las llamadas empresas de economía colaborativa (Airbnb, Homeaway…).

El peso del piso turístico en las ciudades

¿Pero qué peso tienen los pisos turísticos en las distintas ciudades españolas? Una aproximación cuantitativa se puede realizar utilizando la información de los portales Insideairbnb o Airdna. Ambos portales extraen datos de Airbnb y nos permiten conocer la oferta del portal y compararla con la oferta de alojamiento a partir de las encuestas de ocupación del INE. Pongamos algunos ejemplos. En Barcelona, la ciudad española con un mayor número de ofertas de alquiler en el portal Airbnb, hay, actualmente, 19.539 alquileres activos (repartidos a partes iguales entre pisos completos y habitaciones). Según la encuesta de ocupación de apartamentos, la oferta de apartamentos turísticos en Barcelona es de 858, es decir, el número de alquileres turísticos activos en Airbnb es 20 veces mayor al de apartamentos turísticos. Para situarnos, el número de habitaciones de hotel en Barcelona son de 40.496. Es decir, ya que Airdna nos ofrece información sobre el número de habitaciones alquiladas en promedio por cada alquiler activo (dos), se puede decir que la oferta de pisos turísticos en Barcelona es aproximadamente igual a la hotelera.

Barcelona es el caso más espectacular, pero en Madrid, el número de alquileres turísticos activos en Airbnb (15.069) es cinco veces superior al del número de apartamentos (3.196). Esta ratio de número de alquileres turísticos activos cinco veces superior a los apartamentos turísticos según el INE, se repite en Sevilla y València, donde el número de alquileres turísticos activos se sitúan en torno a los 6.000. Si hacemos un ejercicio similar para los grandes destinos de sol y playa, encontramos cifras como que en Palma de Mallorca, los alquileres turísticos activos son casi 2.000, algo menos de la mitad que el número de apartamentos turísticos. En Eivissa, más de 1.000.

Y es normal que esta oferta vaya en aumento, pues dichos portales ofrecen otros datos interesantes para evaluar la inversión. Utilizando de nuevo como caso ilustrativo la ciudad de Barcelona, el alquiler medio es de 146 euros al día, unos 2.600 euros mensuales, y ha crecido en casi el 13% a lo largo del último año. Casi el 40% de los pisos turísticos se alquilan todo el año. Es decir, o mucho cambia el panorama, o seguiremos presenciando cómo los pisos en las grandes capitales y centros turísticos cada vez se venden más como un bien de inversión en vez de como un lugar donde vivir.