04 jul 2020

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El problema de la vivienda

Hipotecas: personas más protegidas

Joan Carles Ollé

La limitación de los intereses de demora es fundamental para mejorar la legislación sobre desahucios

La tramitación parlamentaria de la reforma hipotecaria está en su momento álgido. La prioridad máxima debe ser alcanzar mayor equidad y justicia social, corrigiendo las actuales y graves disfunciones legales y las situaciones injustas para el consumidor desde la ponderación, el equilibrio y el rigor. Por otra parte, si el principal problema social en estos momentos son los desahucios, la prioridad número uno de la reforma debe ser conseguir que disminuya drásticamente su número. La cuestión es que la dación en pago generalizada normaliza la pérdida de la vivienda, pero debe ser solo el último recurso cuando el sistema no pueda suministrar ninguna otra solución.

La dignidad de la persona deriva directamente de la Constitución española, como ha sentenciado el Tribunal Constitucional con ocasión de la ley de extranjería, y por tanto, al margen incluso de la regulación para combatir la exclusión social (positiva pero de alcance limitado, pues deja a muchos deudores insolventes fuera de su protección) podría regularse una protección especial con carácter general para la vivienda habitual, de suerte que no debiera ejecutarse el desahucio si el deudor no tiene dónde vivir. Previamente al desahucio se debería contemplar que, tratándose de la vivienda habitual, se tenga que poner al deudor en contacto con los organismos de atención social de ayuntamientos y autonomías para que le faciliten una vivienda social.

Uno de los grandes problemas del sistema hipotecario español es el carácter notoriamente excesivo de los intereses de demora. El deudor que está en dificultades y no puede pagar las cuotas de su hipoteca comprobará que en poco tiempo esos intereses, a un tipo muy elevado, se van a convertir en un muro infranqueable. Y no solamente eso: la suma de esos intereses durante todo el tiempo del impago y el procedimiento de ejecución provocarán en la mayoría de ocasiones que el valor de adjudicación no cubra la suma adeudada a la entidad financiera y que esta persiga después, en base al cuestionado artículo 1911 del Código Civil, otros bienes del consumidor y los fiadores.

Para corregir esta anómala situación, en primer lugar debería reducirse drásticamente el tipo máximo de los intereses de demora a como mucho 2,5 veces el tipo de interés legal del dinero, tal como está previsto para los descubiertos en cuenta en el artículo 20 de la ley 16/2011 de crédito al consumo, y más si tenemos en cuenta que en este último caso no existe la garantía real del préstamo hipotecario. En segundo lugar, debería establecerse un límite para los intereses de demora (y las costas) que puedan reclamarse al deudor, para evitar que sigan creciendo de manera ilimitada como ahora. Y en tercer lugar, y más importante, los intereses de demora deberían aplicarse exclusivamente sobre las cantidades vencidas y que vayan venciendo, pero no sobre la deuda total, aunque se haya iniciado la ejecución, como acontece ahora. Recordemos que en el caso de una empresa que entre en concurso no se devengan intereses de demora.

Supone un avance importante la enmienda que ha presentado el Gobierno de un mínimo de tres cuotas impagadas para iniciar la ejecución. Pero debería reducirse el excesivo plazo de cinco años que impide al deudor que ha paralizado un procedimiento de ejecución consignando las cuotas impagadas volver a utilizar este derecho fundamental. Por otra parte, sería correcto y justo un sistema de dación en pago que introdujera el fresh start o quita total del resto de la deuda en el caso de tratarse de vivienda habitual de deudores de buena fe con ingresos por debajo de los mínimos inembargables previstos en el decreto ley 8/2011. El endeudamiento indefinido es en este caso especialmente ilógico y desproporcionado. También se evitarían muchas ejecuciones impulsando la renegociación de deudas e imponiendo en determinados casos una mediación notarial.

La reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la UE obliga al legislador español a corregir las graves lagunas legales en materia de cláusulas abusivas. Desde el notariado se ha reaccionado inmediatamente, tomando medidas para proteger al consumidor mediante la paralización de los procedimientos de ejecución extrajudicial por la existencia de cláusulas abusivas. El sistema actual de fiscalización de las cláusulas abusivas, basado en la existencia de una sentencia firme y la posterior inscripción en el registro de condiciones generales de la contratación, ha fallado estrepitosamente. La solución pasa por atribuir a los notarios, que intervenimos en el momento decisivo en que se celebra el contrato, un control de legalidad efectivo sobre las cláusulas abusivas. El objetivo tiene que ser que no haya cláusulas abusivas en la hipoteca. La justicia preventiva evita pleitos.