Berlín, la ciudad donde el precio de la vivienda crece más rápido del mundo

Durante las últimas décadas las políticas para estabilizar los precios de la vivienda convirtieron Alemania en un paraíso del alquiler asequible. Sin embargo, ese sueño hace años que ha empezado a desmoronarse.

A diferencia de sus socios europeos, donde de media el 77,12% de la vivienda es de propiedad, Alemania aún tiene una fuerte cultura del alquiler. Con en torno al 50% de la cuota en el 2016, el mercado inmobiliario teutón es el que presenta un menor porcentaje de vivienda propia de la Unión Europea mientras que en España, por encima de la media, se acerca al 80%.

Radiografía (oficial) del alquiler social en Barcelona

Pero esa cultura también está cambiando. Apoyados en la caída de los tipos de intereses y en un ligero aumento de la capacidad adquisitiva de los trabajadores, los alemanes optan cada vez más por comprar su casa, una opción que desde el 2013 ha crecido un 8,7%.

Burbuja de los precios

Sin embargo, Alemania es el cuarto país del mundo en el que el coste de la vivienda se dispara más rápido en proporción al sueldo de los habitantes, un 30% en pisos de propiedad y un 15% en los de alquiler frente a un 10% del salario desde el 2013. En las 14 principales ciudades del país el coste medio de alquiler de un piso de entre 80 y 120 metros cuadrados se sitúa en 900 euros mensuales, mientras que en el 2011 era de 680 euros, recoge el portal Immowelt.

La alta demanda en el mercado inmobiliario urbano ha llevado a una burbuja de los precios que ha transformado las grandes ciudades del país. Entre el 2011 y el 2016 el precio del alquiler se disparó un 45%. El año pasado los precios aumentaron un 20,5% en Berlín, convirtiéndola en la ciudad donde el precio de la vivienda crece más rápido del mundo. Hamburgo (14,1%), Múnich (13,8%) y Fráncfort (13,4%) también entran en el 'top 10' mundial.

La capital es un caso aparte. Mientras la tasa de alquiler alemana es del 48%, en Berlín llega al 85%. Ese escenario ha sido idóneo para que la especulación de los grandes inversores haya propiciado una gentrificación de los barrios céntricos, eliminando su condición de ciudad asequible. Desde el 2007 el precio de la compra de vivienda se ha disparado un 97,7% mientras que el del alquiler lo ha hecho un 51,1%. Si en el 2011 el coste medio de un alquiler en Berlín era de 570 euros al mes ahora ya es de 960.

Exclusión de los pobres

Alemania es además uno de los países con mayor desigualdad regional de Occidente, una herida que la creciente burbuja de los precios de la vivienda ha ayudado a ensanchar. Así, ese ‘boom’ ha contribuido a la paradójica situación de ver cómo hasta el 19,7% ciudadanos de la primera potencia económica de Europa corren el riesgo de ser pobres. Según una encuesta de Cáritas del pasado enero, el 79% de los alemanes temen a la pobreza debido a los altos precios de los alquileres.

La otra cara de la moneda son las empresas propietarias de los inmuebles, principales beneficiadas del aumento de los precios. La mayor propietaria del país, Vonovia, creció tanto que a finales del 2015 entró en la bolsa alemana. El año pasado se embolsó 2.411 millones de euros de beneficios, su máximo histórico.

Esa falta de acceso asequible ha hecho que ciudades como Berlín planeen la construcción de 3.000 apartamentos subsidiados para las rentas bajas cada año, una propuesta que no evita su constante declive. Entre el 2002 y el 2007 el Gobierno socialdemócrata vendió hasta 110.000 apartamentos de titularidad pública y eliminó los subsidios a otros 28.000. En el 2016 el parque de vivienda pública en Berlín era de 116.597 pisos, 5.400 menos que el año anterior.

Aunque desde el 2007 la gestión de la vivienda pública depende de los estados, el Gobierno federal destinará 4.000 millones de euros para la creación de nueva vivienda pública y ayudas sociales para la compra. Aun así, los cálculos del Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW) apuntan a que la construcción pública caerá un 1,5% durante este año y que crecerá ligeramente en el 2019.