Las claves del nuevo 'boom'

"Hoy era el día clave. No ha podido ser. Lo sé. No sería para mí", dice el whatsapp de Raquel. No ha conseguido un piso en subasta por una entidad bancaria por el que había pujado. El piso, de 55 metros cuadrados y situado en Sant Andreu, tenía un precio inicial de 80.000 euros y los que pujaron no sabían la oferta de los otros participantes. Su puja fue de 160.000 euros: la ganadora, de 216.000.

El comprador ha pagado prácticamente a 4.000 euros el metro cuadrado, lo que parece muy alejado del precio medio del distrito (entorno a los 2.300 euors el metro cuadrado). Con estos datos uno podría pensar que o bien el piso es extraordinario en relación a los estándares de la zona o bien que el comprador ha pagado muy por encima del precio de mercado. 

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Pero 216.000 euros no es un precio cualquiera. Es el valor que uno obtiene por ese piso si lo alquila mensualmente por 900 euros durante 20 años. Recuperar la inversión en 20 años es un umbral común en las decisiones de inversión pues supone obtener una rentabilidad anual del 5%. Es decir, parece que quien compró el piso fue un inversor. Y dada la escasez de pisos en el mercado del alquiler en Barcelona, su cálculo no es malo.

RENTABILIDAD AL ALZA

En los últimos meses son comunes las imágenes de colas de jóvenes esperando para visitar un piso que se ofrece en alquiler. Los datos de Tecnocasa nos indican que la rebaja que pueden conseguir esos jóvenes sobre el alquiler de oferta no llega al 3% y que el piso se alquila en menos de siete visitas. Es decir, los pisos se alquilan rápido y al precio que el arrendador desea. De hecho, el índice de precios de alquileres en el 2016 muestra una tasa de crecimiento del 16,1%. Barcelona lleva desde 2013 ofreciendo rentabilidades anuales del alquiler superiores al 6%. Y eso, considerando que el propietario no acude a la llamada de los alquileres turísticos, donde las rentabilidades se sitúan por encima del 10%. 

Esta demanda de pisos por inversión es la que está generando esa sensación de nuevo 'boom' en los precios de la vivienda de Barcelona. Barcelona fue la primera ciudad de España donde los precios de la vivienda comenzaron a crecer, y durante los últimos dos años lo han hecho por encima del 7%. Todavía estamos lejos del 'boom' de la pasada década pues entonces los precios crecían a tasas del 15% anual y el número de compraventas era casi un 40% mayor. Son las reglas del nuevo boom. No está sustentado en una demanda interna solvente.

INVERSORES

Los nuevos hogares catalanes continúan teniendo que pagar unos precios de la vivienda excesivos de acorde a su renta disponible, y aunque su situación económica mejora, no es estable ni boyante. Por eso, una gran mayoría se decanta por el alquiler. Es el inversor extranjero y el pequeño inversor nacional el que, observando el 'boom' de la ciudad y teniendo pocas alternativas de inversión rentables dada la coyuntura de tipos de interés bajos y bolsa inestable, ve en el mercado de la vivienda una buena rentabilidad para sus ahorros. La consecuencia es que los jóvenes como Raquel, se ven desplazados a un mercado del alquiler escaso y caro.