La vivienda pierde atractivo como activo en propiedad

Comprar o alquilar la vivienda, ese es el dilema. Los costes de mantenimiento de cualquier vivienda desincentivan su compra en momentos en los que no existe una burbuja inmobiliaria. Un somero cálculo de los costes de mantenimiento durante 15 años hace palidecer. Tradicionalmente, se calcula que cualquier piso cerrado supone entre 1.500 y 3.000 euros anuales en gastos (ver informe Consumer) . La situación se complica al cabo de 15 años, cuando a la vivienda le conviene remodelar la cocina, el baño, la pintura y probablemente asumir los costes de alguna reforma estructural o afrontar derramas de la comunidad por daños ocultos hasta ese momento. Si comprar ya es un esfuerzo titánico, el mayor problema suele ser el mantenimiento.

MOMENTO DE VENDER

Antes de llegar ese punto habrá convenido la venta del inmueble, especialmente en el caso de una segunda residencia si apenas se usa. Esta es una de las razones por la que en la actualidad la demanda de pisos de alquiler ha crecido en plena crisis inmobiliaria (también el alquiler turístico). En cualquier caso, también existe la posibilidad de que tras una caída acumulada de los precios inmobiliarios superior al 40% los compradores tengan prevista una elevada rentabilidad de la inversión en los próximos años, algo que está animando la compra de viviendas en España en los últimos meses, sea o no el destino final el alquiler. Los inversores también ven en la vivienda un activo interesante a largo plazo, y el desplome de los precios reactiva todavía más ese papel de activo para el inversor (ver argumentos para la compra de una vivienda).

¿LLEGARÁ OTRA BURBUJA INMOBILIARIA?

Pero ¿puede reproducirse el boom inmobiliario? Los expertos reconocen en general el carácter cíclico del sector inmobiliario en España, pero también es cierto que la situación ha cambiado con respecto a años pasados. La eliminación de la deducción en el IRPF por compra de la vivienda habitual es el primer elemento que indica que no todo favorece al propietario. El segundo elemento es el crédito. Pese a la caída de tipos, el acceso a fuentes de financiación es mucho más caro que en el pasado. Los modelos a seguir en materia de política social de vivienda son más favorables al alquiler que a la compra. El plan cuatrienal del Gobierno huye de subvencionar la la vivienda de protección oficial en propiedad y da ventajas al alquiler y la rehabilitación.

CÁLCULOS

La cuestión de los costes inmobiliarios asociados a la propiedad es un tabú. Las principales fuentes de información del sector inmobiliario están interesadas en la dinamización del mercado y no en contar las penurias asociadas a la también indudable ilusión de la propiedad. La adquisición de vivienda para uso particular tiene escasos incentivos en una situación de estabilidad o caída de precios. Nadie explica en una inmobiliaria que el propietario debe asumir los costes habituales de mantenimiento y uso, pero que también otros gastos futuros acechan en el horizonte vital. Son esos costes precisamente los que aconsejan la venta de un activo inmobiliario pasados los 10 o 15 años desde su adquisición. Vencido ese tiempo, la conveniencia de obras de remodelación disparará los gastos de mantenimiento de una manera parecida a lo que sucede con un coche viejo y la sustitución de las ruedas. Así, una reforma de cocina, lavabo/s, suelos, pintura... supondrá fácilmente un coste de entre 20.000 y 60.000 euros al cabo de esos años, o más en función de los metros cuadrados o características particulares de la vivienda. Si el gasto debe realizarse en un activo devaluado, la venta será casi siempre lo más aconsejable.

CUESTIÓN DE RIESGO

Pese a que los precios de los alquileres han aumentado en los últimos meses, esa sigue siendo la forma menos expuesta desde un punto de vista financiero para acceder a una vivienda. Los tipos de interés se han desplomado pero los créditos hipotecarios se resisten a bajar al mismo ritmo. Pero los inversores, ávidos de rentabilidad, escapan de los depósitos y asumen riesgo con la compra de viviendas para destinarlas al alquiler. Eso explica el alza de las rentas a pagar, que se sitúan entre los 9 y los 12 euros el metro cuadrado en Barcelona, según Fotocasa. En cualquier caso la vivienda no es una inversión tan segura, es una inversión de riesgo con valor residual casi siempre superior a cero en el peor de los casos.

Quien sí cuenta las mieles del alquiler con respecto a la compra son algunas inmobiliarias especializadas en ese campo. Consulta el decálogo a favor de las viviendas de alquiler. La polémica está servida.