Los retos del alquiler en cuatro grandes capitales de Europa

El mercado del alquiler de viviendas también afronta retos en el resto de Europa, con ciudades con falta de pisos en arrendamiento debido al crecimiento demográfico o la afluencia masiva de turistas, dos circunstancias que empujan al alza los precios. A continuación repasamos la situación en cuatro grandes capitales del Viejo Continente: París, Roma, Berlín y Londres:

París: un mercado asfixiado por la escasez y los alquileres regulados

París es una de las ciudades más atractivas del mundo. Miles de personas se mudan cada año, ya sea por fascinación o en busca de un futuro mejor, pero muchos al llegar se topan con la cruda realidad de la dificultad para encontrar vivienda. 

A los miles de papeles que demandan las agencias y los propietarios a los inquilinos, se suma el desequilibrio entre la demanda elevada y la oferta limitada. Cada vez que se publica un anuncio, decenas de personas hacen cola a las puertas del edificio para visitar apartamentos de 20, 15 e incluso 9 metros cuadrados, el tamaño mínimo legal habitable establecido por la ley francesa. Ante la falta de oferta, muchos inquilinos permanecen años en sus viviendas a pesar de que ya no responden a sus necesidades porque cambiar resulta demasiado arriesgado. 

En un intento por regular el mercado y acabar con la especulación de precios, el ayuntamiento de París creó en 2019 un sistema de control de alquileres que limita el precio máximo que pueden alcanzar las viviendas, basándose en su localización, los metros cuadrados y las comodidades. Esta medida ha conseguido reducir la subida de los alquileres, en un contexto de descontrol de precios, especialmente en los apartamentos más pequeños; actualmente un espacio de 15 metros cuadrados, conocido como chambre de bonne, puede llegar a costar entre 700 y 800 euros en el centro de París. 

A esta medida, se suman otras que buscan luchar contra los multipropietarios y las viviendas vacías, en una ciudad donde cada vez es más difícil construir vivienda nueva. Recientemente, el Ayuntamiento de París aprobó aumentar a partir de 2027 la tasa aplicada a las viviendas vacías con el objetivo de incentivar a los propietarios a poner estos inmuebles en alquiler o venderlos. La medida pretende movilizar alrededor de 20.000 viviendas vacías y responder a la grave crisis de acceso a la vivienda que afecta a la capital francesa.

Roma: un mercado pequeño al albur de los Jubileos o el turismo

Roma también tiene su propio problema de vivienda. No hace falta comparar mucho: el turismo de masas aquí es el culpable. La capital de Italia no para de recibir visitantes (50 millones el año pasado) y en paralelo, siguen aumentando los precios de los alquileres. En concreto, en abril, el alquiler subió un 5,8% respecto al año anterior, según datos de Idealista. Menos que --por ejemplo-- en Madrid, donde subió un 7,6%, también según Idealista. Pero Roma partía de más abajo.

En el caso romano, los estudiantes se están llevando la peor parte. Una habitación individual ya cuesta más de 550 euros. Compartida, 350. Y esto no pasa solo en el centro: las periferias también se han puesto caras, algo impensable hace pocos años. Son datos del sindicato estudiantil Udu.

Las cifras corroboran esta realidad. Según datos de la Agenzia delle Entrate, la Hacienda italiana, recogidos por el medio digital RomaToday, los contratos para estudiantes de otras ciudades (y que estudian en Roma) crecieron un 5,3% entre enero y marzo de 2026, pero con cánones que subieron un 8,7%, a la vez de que las habitaciones individuales aumentaron un 14,8%.

En el caso romano, la culpa, dicen, la tiene además el Jubileo que empezó en 2024 y terminó a principios de este año. Los propietarios descubrieron con él que alquilar a un peregrino de paso deja más dinero que alquilar a un estudiante durante nueve meses. El diario Domani encontró ejemplos que suenan a broma, si no fuera porque son reales. Un sótano sin ventana en el barrio romano de Parioli, 800 euros al mes. Un piso con moho en las paredes, cerca de Piazza Bologna, ocho compañeros de piso, más de 700 euros.

Detrás de estos números hay algo más de fondo: Italia sigue siendo, sobre todo, un país de propietarios. El 55,4% tiene casa en propiedad, y solo el 13,1% vive de alquiler, según cifras de la patronal ANBBA (Associazione Nazionale Bed & Breakfast, Affittacamere e Case Vacanza). Eso explica también, y en parte, por qué el mercado romano se mueve con estos sobresaltos: es un mercado pequeño, y basta con que cambien pocas cosas —un Jubileo, unos meses de más turistas— para que todo se descontrole muy rápido.

Berlín: la presión de una población creciente sobre una capital "pobre"

Berlín hace mucho que dejó atrás la condición de 'ciudad oasis' frente a la especulación inmobiliaria, que tuvo hasta recuperar el estatus de capital de la Alemania reunificada (1999). Su población actual ha crecido hasta los 3,9 millones de habitantes, unos 335.000 más que hace 10 años. Y, en cambio, solo se han construido 160.000 nuevas viviendas, lo que significa un déficit acuciante para cubrir las necesidades de sus ciudadanos.

El precio medio de un piso de alquiler es el más alto del país, ocho euros por metro cuadrado sin contar agua, gas y electricidad --gastos que en Alemania se incluyen en lo que paga el inquilino--. Únicamente Hamburgo y Múnich están ligeramente por encima, con el agravante de que el sueldo medio en Berlín, unos 3.800 euros brutos, está por debajo de la media nacional.

Para subsanar el déficit de viviendas asequibles deberían construirse 16.300 nuevas viviendas al año, según estimaciones recientes. Pero la búsqueda de solares libres, sin destruir a cambio espacios verdes, es el gran obstáculo para sus autoridades y el principal caballo de batalla electoral ante los comicios regionales que se celebran el próximo septiembre en la ciudad-estado y capital alemana.

El alcalde, el conservador Kai Wegner, defiende la edificación de hasta 20.000 viviendas en las 230 hectáreas que ocupó el aeropuerto de Tempelhof, en pleno casco urbano y fuera de servicio desde 2008. Sería a modo de cinturón alrededor del recinto y dejaría libre su interior. La propuesta se debate desde hace años y está confrontada al resultado de un referéndum de 2014. Ganó el 'no' a edificar en ese espacio, que se ha consolidado como un gran parque abierto a cualquier actividad al aire libre.

Se oponen a los planes del alcalde y sus socios socialdemócratas desde La Izquierda, que podría convertirse en primera fuerza en septiembre, a asociaciones vecinales y ecologistas.

El otro caballo de batalla es convertir en edificables los 71.000 huertos ciudadanos de uso privado repartidos por toda la ciudad y que ocupan unas 2.900 hectáreas. Constan de parcelas dotadas de una pequeña barraca, sin cédula de habitabilidad. Se consideran parte del pulmón verde ciudadano, por lo que su pervivencia como tales contribuyen al bienestar común.

Londres: subida del 34% del precio en 5 años

El precio del alquiler en Londres no ha parado de crecer en los últimos años. Según datos de la Oficina Nacional de Estadística, en mayo de 2021 el alquiler medio en el mercado privado se situó en las 1.712 libras esterlinas mensuales (unos 2.000 euros), mientras que en el mismo mes de 2026 esta cifra aumentó hasta las 2.294 libras (2.688 euros). En términos porcentuales, esto supone un incremento del 34% en apenas cinco años, el cual no se ha visto compensado por la subida de los salarios durante este periodo.

El problema del alquiler en la capital británica ha empeorado en gran parte por la falta de oferta. Muchos propietarios han abandonado el mercado debido al aumento de impuestos y a los cambios regulatorios, mientras que la construcción de viviendas se ha ralentizado significativamente: cerca de 300.000 inmuebles con licencia de obras siguen sin construirse debido al aumento de los costes, a los elevados tipos de interés, a la falta de mano de obra y a una normativa de seguridad que se endureció tras el trágico incendio de la torre Grenfell en 2017.

Se estima que los inquilinos en Londres destinan cerca de un 42% de sus ingresos al pago del alquiler, un porcentaje muy por encima del 15% que se destinaba a principios de la década de 1980. El alcalde de la ciudad, el laborista Sadiq Khan, está tratando de incrementar la oferta de vivienda lo antes posible para bajar los precios y aliviar esta carga para las familias, un objetivo que pretende alcanzar con nuevos incentivos para los constructores.

Entre sus propuestas está reducir del 35% al 20% el número de viviendas asequibles que los promotores están obligados a reservar en sus proyectos si quieren obtener una licencia de obra por la vía rápida. Una medida aplaudida por las empresas del sector pero que ha sido criticada por las organizaciones de defensa del derecho a la vivienda. Además, tanto Khan como el Gobierno británico pretenden ofrecer más subvenciones para la construcción de vivienda asequible y eliminar algunos impuestos a las constructoras.

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