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Arrendamientos y renta en el área metropolitana

Por qué un vecino de L'Hospitalet sufre más para pagar el alquiler que otro de Sant Cugat

Cartel de ’Se alquila’ en Badalona.

Cartel de ’Se alquila’ en Badalona. / Zowy Voeten

  • El cruce de datos de precios de arrendamientos y rentas revelan que los vecinos de urbes como L'Hospitalet, Sant Adrià de Besòs o Gavà son los que peor lo pasan

  • Urbes con los alquileres más caros, como Sant Cugat o Tiana, dedican menor proporción de renta al alquiler que otras que registran menos ingresos anuales

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Àlex Rebollo
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Manuel Arenas
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Francisco José Moya
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Las ciudades del área metropolitana de Barcelona que lideran el 'ranking' de precio del alquiler no se corresponden con las que mayor proporción de su renta anual dedican a los arrendamientos, consecuencia de que la evolución del poder adquisitivo per cápita o por hogares no ha avanzado al mismo ritmo que el incremento de los precios medios, con subidas de más del 12% en los últimos cinco años en hasta dieciséis municipios, todos ellos por encima del incremento en Barcelona (+11,76%).

En una estimación realizada por este diario, el cruce de datos de precio medio del alquiler y renta neta anual -tanto por persona como por hogares, tomando como referencia los últimos datos de 2020 del Atlas de distribución de la renta por hogares del Instituto Nacional de Estadística (INE)- revela que el hecho de que en una ciudad el alquiler medio sea más caro no implica que el esfuerzo para pagar de un vecino que alquile allí -proyectando el escenario de que alquile él solo y no comparta- sea necesariamente mayor que en otras urbes.

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Un ejemplo muy claro es el de Sant Cugat del Vallès: pese a que su renta neta media anual por hogar es la más alta del área metropolitana, su proporción de renta destinada a alquiler (21,8%) es sensiblemente inferior a la de L'Hospitalet de Llobregat (26,90%), donde la renta neta por hogar se reduce directamente a la mitad (31.358 €/año) del municipio del Vallès (64.848 €/año).

Desde el Observatori Metropolità de l'Habitatge (O-HB) precisan que si bien la variable de renta neta por hogares sirven para "evaluar el poder adquisitivo a partir de datos de viviendas ya existentes", la renta neta individual está enfocada a "medir el esfuerzo de un arrendatario a la hora de acceder al mercado del alquiler".

Siguiendo con el ejemplo Sant Cugat / L'Hospitalet, y presuponiendo que un arrendatario alquile él solo y en su propia ciudad, en Sant Cugat debería invertir un 66% de su renta neta anual, mientras que en L'Hospitalet la proporción sería de un 72%. En términos de renta individual, la mayor proporción de renta dedicada a alquiler se registra en municipios como Sant Adrià de Besòs (79%); Gavà (77%); Castelldefels (76,6%); Montgat (72,1%); y L'Hospitalet (71,9%).

Jordi Bosch, director del Observatori Metropolità de l'Habitatge, recuerda que estos datos reflejan una renta media: "Que en Sant Cugat haya una renta muy alta no implica que sea generalizada, allí también hay una renta baja".

Migraciones a municipios más pequeños

De hecho, la accesibilidad a la vivienda es un problema cada vez mayor en la Barcelona metropolitana. Los últimos datos del Departament de Drets Socials de la Generalitat de Catalunya, muestran como dieciséis urbes metropolitanas han registrado, entre 2017 y 2022, un mayor incremento que Barcelona del precio medio del alquiler.

Por otra parte, los último datos del Idescat reflejan como los municipios de más de 50.000 habitantes tuvieron más salidas que entradas intermunicipales en 2021. Entre ellos, destaca Barcelona, con una pérdida neta de 15.121 personas que emigraron al resto de Catalunya. A la capital le siguen L'Hospitalet de Llobregat y Santa Coloma de Gramenet, con saldos negativos por migración con el resto de Catalunya de 2.056 y 1.276 habitantes, respectivamente. Esta tendencia se repite desde 2017, primeros años de recuperación económica, y referencia a partir de la cual hemos analizado los precios del alquiler.

Aunque las causas de estos movimientos son múltiples, distintos expertos coinciden en señalar que la posibilidad de acceder a una vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler, a precios accesibles tiene un gran peso. “No es el único factor, pero es muy importante”, apunta Ernest Ruiz, jefe de estudios territoriales del Àrea Metropolitana de Barcelona (AMB).

Nómadas del alquiler

Una encuesta publicada en 2021 por la cooperativa Hidra en colaboración con la UAB, la Agència de Salut Pública de Barcelona y el Sindicat de Llogateres apuntó como el 65% de los hogares metropolitanos encuestados afirmaban haber cambiado de vivienda una vez o más entre 2014 y 2019.

El mismo estudio destacó que una de cada dos mudanzas en el área metropolitana de Barcelona no se realizaba de forma voluntaria. Según esta encuesta, entre los hogares que se mudaron, prácticamente la mitad (45,8%) lo hicieron porque “están siendo expulsados de una u otra manera”.

Vista panorámica de edificios de viviendas en L'Hospitalet de Llobregat.

/ Zowie Voeten

El presidente del O-HB señala que parte de estas personas que se ven forzadas a buscar un nuevo alquiler lo hacen en municipios metropolitanos porque "la capacidad de acoger demanda a cargo de Barcelona es limitada. La oferta no avanza igual que la demanda y hay un proceso de absorción de la demanda de otros municipios metropolitanos".

“Efectivamente, esta tendencia nos preocupa y, para hacerle frente, el AMB diseña sus políticas de vivienda pública”, declara por su parte el vicepresidente ejecutivo del AMB, Antoni Balmón. El mismo Balmón defiende la creación de la sociedad mixta Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB), un operador público-privado de vivienda de alquiler asequible, como una “fórmula pionera en España que debería ser abrazada por parte de otros organismos y administraciones”.

El marco normativo

Sin embargo, Carme Arcarazo, portavoz del Sindicat de Llogateres, discrepa con esta visión: "No creo que se trate de un movimiento que empezase en Barcelona y se trasladase a las afueras, sino que los precios suben en todo el mercado porque todo el parque de vivienda se nutre de las mismas leyes, que se han enfocado para que entren en el mercado los fondos de inversión”.

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"Se sitúa mucho un marco de que es un problema de oferta y demanda, pero si miras los datos no es así, el mercado de la vivienda no funciona como otros. En el caso de España, los años en los que más oferta se crea [los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria] también suben los precios del alquiler y la vivienda. Esto se mantiene hasta hoy", defiende Arcarazo. “En el resto de Europa, cuando termina un contrato de alquiler se renueva automáticamente, a no ser que se pueda justificar la expulsión; aquí no”, ejemplifica la portavoz del Sindicat.

“La medida inmediata que se debe tomar es la regulación de los alquileres para evitar las subidas abusivas. Esto se está empezando a dar en toda Europa y que un contexto inflacionario cada vez resulta más urgente”, asevera Carme Arcarazo, quien concluye que, a medio y largo plazo, la solución debe pasar por aumentar el parque público de vivienda, que en la mayoría de urbes apenas supone entre el 1 y el 2% del total.

Metodología

Las variaciones del precio medio del alquiler en el área metropolitana de Barcelona han sido calculadas a partir de este conjunto de datos abiertos por municipios publicado por el Departament de Drets Socials, basado en la explotación estadística del registro de fianzas de alquiler de viviendas depositadas en el Institut Català del Sòl, las cuales hacen referencia a los contratos de arrendamiento efectivamente formalizados. Los datos se han cotejado con este otro conjunto de datos abiertos por municipios del Área Metropolitana de Barcelona (AMB). Para la comparativa se han tomado como referencias el precio medio del alquiler de enero a diciembre de 2017 y de enero a junio de 2022, última actualización disponible.

Por su parte, para los cálculos de qué proporción sobre la renta representa el gasto en alquiler en cada municipio metropolitano, se han cruzado los citados datos de precio medio del alquiler con los de renta neta anual, tanto individual como por hogares, disponibles en el Atlas de distribución de renta de los hogares del Instituto Nacional de Estadística (INE), basado en datos tributarios. En esta ocasión se han tomado como referencia los datos de 2020, tanto de precios de alquileres como de renta, ya que son los últimos publicados por el INE. Estos cálculos son una proyección que presupone como hipótesis que una persona alquila en la misma ciudad en que reside y, por tanto, declara su renta.

Desde el Observatori Metropolità de l'Habitatge (O-HB) precisan que los datos de renta neta individual resultan aptos para medir sobre todo el esfuerzo de un arrendatario a la hora de acceder al mercado del alquiler. La renta neta por hogar, sin embargo, está enfocada a "evaluar el poder adquisitivo a partir de datos de viviendas ya existentes", apuntan fuentes del O-HB. Desde el Institut d'Estudis Regionals i Metropolitans de Barcelona (IERMB) también matizan que "al tratarse de una media, se pierde el detalle de cuánto gasta cada hogar en función de su renta, por eso nosotros usamos de referencia la Encuesta de condiciones de vida", no disponible por ciudades metropolitanas.