¿Es más barato cambiar la hipoteca de banco a través de la subrogación o de la cancelación?

La subida tan drástica que está experimentando el euríbor en los últimos meses, cuyos valores diarios han llegado incluso al 0,5% en esta primera semana de junio de 2022, está provocando que cada vez más ciudadanos que tienen una hipoteca a tipo variable decidan cambiarla de banco para que su tipo de interés sea fijo.

La duda es: ¿qué le compensa más al hipotecado, cancelar o subrogar? Por un lado, para hacer una subrogación por acreedor, el hipotecado no tiene que empezar de cero con el préstamo, es decir, no será necesario que pague comisiones de apertura o intereses desde el principio, como sí pasa con la cancelación. Además, desde la reforma de la Ley Hipotecaria en 2019 es la nueva entidad quien asume la mayor parte de los gastos. El cliente solo tendría que pagar los gastos de tasación de la vivienda (unos 425 euros), en caso de que fuera necesario, la copia de escritura de la notaría (250 euros) y la comisión por subrogación, que varía en función de la legislación:

·      Si cambias las condiciones de una hipoteca variable por subrogación a cualquier otro tipo de hipoteca durante los tres primeros años la comisión será de hasta el 0,25% y si lo haces durante los primeros cinco, del 0,15%.

·      En el caso de modificar las condiciones una hipoteca fija a cualquier otro tipo de hipoteca, la comisión por subrogación puede ser de hasta el 2% durante los primeros diez años y del 1,5% los siguientes.

En el caso de la cancelación, habrá que sumar el coste de la cancelación registral de la anterior hipoteca (400 euros) a los gastos de tasación y copia de notaría mencionados anteriormente. Asimismo, en lugar de tener que pagar una comisión por subrogación, el hipotecado deberá hacer frente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que establezca cada comunidad autónoma y a una comisión por amortización anticipada que puede alcanzar (al igual en la subrogación) el 2% de la cantidad amortizada si la hipoteca inicial se rige por un tipo fijo o el 0,25% si su tipo de interés es variable. Aquí es donde más se puede encarecer el proceso.

Los bancos prefieren cancelar

Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, explica que en España se hacen más cancelaciones que subrogaciones porque “la banca no quiere hacer subrogaciones como tal (pese a que se registran muchas peticiones, sobre todo para cambiar de variable a fija) sino que, en la mayoría de los casos, las entidades financieras intentan cancelar la hipoteca existente para que el usuario tenga que contratar de nuevo la hipoteca con otro banco” y no se perjudique a la imagen de la entidad en cuestión.

En este sentido, el director de Hipotecas de iAhorro reitera que “el gran hándicap que se encuentran quienes piden una subrogación es la preferencia de las entidades financieras por cancelar y constituir una hipoteca nueva en lugar de subrogar, cuando la diferencia económica de cancelar es muy elevada para el consumidor. Incluso con las mismas comisiones, los gastos son mayores".

2.000 euros menos en la subrogación

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A la hora de hacer el cálculo total, la subrogación puede llegar a ser hasta 2.000 euros más barata. Por ejemplo, al cancelar una hipoteca variable de 142.965 euros (la media de las Hipotecas que publica, de momento, el Instituto Nacional de Estadística para este 2022) pagaríamos 2.862 euros, incluyendo gastos de tasación y el IAJD, mientras que subrogar por otra variable con mejores condiciones costaría 1.032 euros, con los costes y comisiones que conlleva el proceso, es decir, 1.830 euros menos. En ambos casos se han aplicado las comisiones máximas por legislación.

En caso de que quisiéramos subrogar esa misma hipoteca variable de 142.965 euros por una hipoteca fija, la comisión máxima a cobrar por parte del banco sería del 0,15% sobre el importe pendiente en los tres primeros años de vida del préstamo y, si la hipoteca firmó hace más de tres años, no se cobrará comisión alguna, según la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019. ¿A qué se debe esto? Colombelli afirma que “pasar de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo es mucho más sencillo y económico que a la inversa porque la ley promueve este cambio en busca de que haya más seguridad para el usuario”. Tanto es así que una subrogación en este caso costaría 889 euros y una cancelación alcanzaría los 2.862 euros, es decir, 1.906 euros más.