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25 nov 2020

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MERCADO INMOBILIARIO

Comprar y alquilar: trámites y gastos que se deben tener en cuenta

Los gastos asociados a la compra de una vivienda se sitúan en torno al 10-15% de su valor

En el caso del alquiler, los gastos giran en torno a las seis mensualidades

Lara Bau

Una mudanza es un cambio en mayúsculas.

Una mudanza es un cambio en mayúsculas.

Tanto si se quiere comprar o alquilar una vivienda, existen una serie de trámites y de gastos que es importante prever para poder afrontarlos cómodamente, tal y como aconsejan desde Habitaclia. En muchos casos, y muy especialmente si se firma una hipoteca, es el agente inmobiliario o el banco quién se encarga de realizar alguno de los trámites; sin embargo, es necesario conocerlos todos.

Los gastos asociados a la compra de una vivienda se sitúan en torno al 10-15% del valor total de la misma. En cuanto al alquiler, los gastos asociados giran en torno a las seis mensualidades, aunque la cantidad oscilará en función de la negociación entre el cliente y el propietario o la agencia inmobiliaria.

Compra: trámites a llevar a cabo

El Registro de la Propiedad es una de las instituciones públicas a tener en cuenta tanto en el momento de alquilar como comprar. Es útil para obtener toda la información jurídica relacionada con el inmueble, como pueden ser hipotecas o embargos asociadas a esta. Esta información puede obtenerse a través de una nota simple o de un certificado de dominios y cargas, ambos con validez legal. Es importante tener también en cuenta el papel que juega el ayuntamiento en relación con la vivienda, puesto que esta podría estar afectada por un plan urbanístico futuro; por este motivo, se recomienda una visita a la administración para conocer cualquier afectación o inconveniente.

Una vez conocido el estado de la propiedad, y en el caso que se decida comprarlo, se debe acudir al notario para escriturar la vivienda: sus honorarios están regulados por ley y son proporcionales al valor del inmueble. Finalmente, el nuevo propietario de la vivienda deberá volver al Registro de la Propiedad para inscribir la nueva escritura de la vivienda, y la de la hipoteca, si es que se ha pedido una.

Por último, es recomendable acudir al catastro del ayuntamiento para cambiarle el titular: de esta forma, el propietario podrá recibir y abonar anualmente el Impuesto sobre Bienes Immuebles (IBI) y el impuesto de recogida de residuos.

Compra: gastos derivados

Lo primero a llevar a cabo en la compra de una vivienda es el abono de una paga y señal o bien un precontrato de compraventa, en el que se detallen los datos sobre el inmueble y el procedimiento de pagos pactados con el vendedor.

A posteriori, deberá firmarse el contrato de arras, un documento regulado por el Código Civil. Tiene validez legal como una reserva junto con la paga y señal o el precontrato de compraventa, y la cantidad que supone oscila entre el 5 y el 15% del valor total de la vivienda; aunque luego se descuenta del total a pagar. En caso que el comprador lo rescinda, perderá el dinero; si lo rescinde el vendedor, deberá abonar el doble de lo que ha pagado el cliente.

En la mayoría de los casos, es necesaria la concesión de una hipoteca para financiar la compra. En este sentido, el Banco de España recomienda que el importe mensual de la hipoteca no supere el 30% de los ingresos de las personas que habitarán el inmueble. En el momento de realizar la hipoteca, será también imprescindible tasar la vivienda, una operación que lleva a cabo un tasador oficial para establecer el precio del inmueble según el mercado actual. Suele costar entre 250 y 350€. La formalización del contrato de la hipoteca genera un Acto Jurídico Documentado (AJD) que supone un 1% de la cantidad escriturada.

En el caso que se adquiera una vivienda de segunda mano, será necesario pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que varía según la comunidad autónoma del inmueble; oscila entre el 5 y el 10% del valor escriturado. En cambio, si la vivienda es nueva, debe abonarse el IVA: el 10% del valor escriturado si la vivienda es de carácter general o un 4% si la vivienda es protegida. Deberá cambiarse también la titularidad de los contadores de luz, agua y gas, un trámite que se realiza en las empresas suministradoras.

Una vez el comprador se convierta en el propietario del inmueble, deberá asumir, además del IBI y el impuesto de basuras, el recibo de la comunidad para los gastos de la finca y el seguro de la comunidad, que cubre siniestros estructurales del inmueble.

Alquiler: trámites a llevar a cabo

En el caso del alquiler, la visita al Registro de la Propiedad puede ser útil para conocer quién es el propietario de la vivienda y en qué régimen se encuentra y, a posteriori del contrato, para proteger el inmueble ante la venta del edificio o de la vivienda.

Alquiler: gastos derivados

En el momento en el que surge interés por un inmueble, la agencia inmobiliaria o el propietario pueden pedir al interesado una paga y señal como reserva, que posteriormente se descontará de la primera mensualidad o bien devolver en lugar que no se firme el contrato. En caso que se alquile mediante una inmobiliaria, también deberá abonarse una comisión, que deberá pagarse a medias con el propietario o al 100%, en función del contrato.

Posteriormente debe abonarse la fianza a la agencia inmobiliaria o al propietario, una cantidad que se devuelve cuando finaliza el contrato, en caso que no se haya incumplido ninguna cláusula del contrato ni causado ningún desperfecto, daño o impago. En algunos casos, los propietarios del inmueble piden también un aval bancario para hacer frente a posibles impagos. Además de esta cantidad, será necesario abonar la primera mensualidad del alquiler, la del mes en curso.

Una vez el arrendatario pueda vivir ya en la nueva vivienda, deberá asumir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, una cantidad que se calcula según los años de contrato y el precio del alquiler y cambiar la titularidad de los contadores de luz y agua. Además, se le recomienda que asegure el contenido del inmueble (el continente ya está asegurado por el propietario).