Barcelona, una ciudad para vivir

A finales del 2017 el precio de la vivienda llegó a máximos históricos. Hoy, cuatro de cada diez barceloneses aún destinan casi la mitad sus ingresos a pagar su vivienda.

En ocho años se habrá generado la misma vivienda de alquiler público que en los 80 años anteriores.

Ante las dificultades crecientes para acceder a una vivienda digna –clave para asegurar la cohesión social, la igualdad y la sosteniblidad–, el Ayuntamiento de Barcelona ha puesto en marcha toda una serie de medidas contempladas en el Pla del Dret a l'Habitatge 2016-2025que tienen como objetivo poner freno a la oleada especulativa que ha sufrido la ciudad en los últimos años. Y en algunos casos ya se pueden observar los resultados.

Uno de los hitos más importantes la tramitación de una medida para que el 30% de las viviendas de nueva construcción y de grandes rehabilitaciones sea protegido.

Este es un repaso a las principales acciones municipales en el terreno de la lucha contra la gentrificación, la rehabilitación y la vivienda pública:

Gentrificación"Quiero quedarme en mi barrio"

En Barcelona, el inmueble más económico (y, por tanto, también el más buscado) es una vivienda o edificio en unestado deficiente de conservación,que se encuentra ocupado en régimen de alquiler de larga duración. Resulta una perita en dulce para empresas o grandes inversores, cuya estrategia consiste en lograr vaciarlos (mediante el uso de distintas formas de presión), rehabilitarlos (al coste más bajo posible) y alquilarlos o venderlos nuevamente a un precio elevado, para maximizar el beneficio.

Para que la operación sea del todo redonda, son especialistas en detectar zonas con cierto grado de envejecimiento pero en proceso de convertirse en el enésimo barrio de moda. Este complejo, polémico y –en muchas ocasiones– traumático fenómeno es lo que se denomina gentrificación, y ha marcado la reciente historia del Sant Pere y Santa Caterina, Poble Sec, Barceloneta o Sant Antoni, entre otras zonas de la ciudad.

La gentrificación es el proceso de revalorización de un barrio que provoca la expulsión de los antiguos habitantes por la llegada de personas con un poder adquisitivo más elevado, cosa que supone el aumento de los precios de compra y alquiler de vivienda y también de los precios generales de los comercios del barrio.

El primero de los problemas derivados de la gentrificación es una expulsión progresiva de los vecinos de toda la vida: los inversores buscan al mejor postor y el residente tradicional –que acostumbra a tener un poder adquisitivo estancado o que no crece tanto como lo hace el precio de la vivienda– no puede rivalizar con otros competidores con mayor músculo financiero (desde grandes propietarios, a empresas o extranjeros solventes). Como consecuencia, los barrios pierden progresivamente su esencia, su singularidad y personalidad histórica, y se enfocan hacia nuevos usos, especialmente para abrazar al turismo

Antes y ahora

Desliza el botón de en medio para ver el antes y el después de algunos comercios históricos de la ciudad

Además de la transformación identitaria que padecen, las áreas altamente gentrificadas soportan otros contratiempos, que van desde el ruido a múltiples problemas de incivismo. Y es que, en algunas calles, como por ejemplo la de Blai (en el Poble Sec), la desaparición del tejido comercial autóctono ha dado paso a una aglomeración de bares y terrazas, donde por las noches se concentran cientos de personas, independientemente de la época del año. Asimismo, la proliferación de pisos turísticos va acompañada de un aumento de los problemas convivenciales.

Control de pisos turísticos en Barcelona

Gráfica de la evolucion de los precios de suministros energéticos

De Viena a Berlín

Barcelona junto a otras ciudades como Berlín, Londres o Nueva York, ha firmado la declaración municipalista Cities for adequate Housing desde donde de reclaman más competencias en materia de vivienda de los ayuntamientos para proteger el derecho a un hogar digno y adecuado.

Afortunadamente, hay muchas alternativas a la resignación. En Viena, por ejemplo, existe un sistema de vivienda social históricamente muy sólido, completado con un consistente apoyo público al alquiler y la dedicación de recursos a la rehabilitación. Estas políticas contribuyen a mantener bajos los alquileres y así favorecen la conservación, incluso en el centro, de la diversidad social y funcional.

La Administración de Berlín, por su parte, cuenta desde el 2015 con una normativa que limita al 10% la subida de los alquileres y con una tabla de referencia de precios por metro cuadrado. También se han definido algunas áreas de protección especial. La sociedad civil, por su parte, ha llevado a cabo algunas acciones relevantes, como el rescate cooperativo de edificios del antiguo parque municipal.

Un último ejemplo es Londres, donde la gentrificación es el resultado del éxito económico de la ciudad, que sufre una importante burbuja inmobiliaria y la eliminación de su tejido social original. Paralelamente, la Administración se ha mostrado más sensible con relación a este tema. Al mismo tiempo que el Gobierno proponía actuaciones para modificar el mercado, el Gran Londres definía una estrategia con cinco ámbitos de trabajo: construir más hogares para los londinenses, ofrecer viviendas asequibles, promover hogares de alta calidad y barrios inclusivos, impulsar acuerdos justos entre arrendatarios y arrendadores privados, y abordar el problema de las personas sin hogar.

Compra de locales

En el caso de la capital catalana, una las medidas antigentrificación llevadas a cabo por el consistorio es la compra de locales comerciales en el Raval sur y el Gòtic, de forma que se garantice el comercio de proximidad y una actividad económica sostenible y plural para luchar contra el monocultivo económico. Paralelamente, el ayuntamiento ha desplegado una amplia red de visualizadores, un conjunto de agentes a pie de calle, encargado de hacer aflorar los pisos turísticos ilegales de la ciudad.

Además, ha modificado la ordenanza reguladora de las licencias de obra (la ORPIMO) para introducir más garantías para los inquilinos y evitar su expulsión de los barrios. De esta forma, se intentará evitar que, con motivo de una operación de rehabilitación de una finca ligada a una inversión inmobiliaria de tipo especulativo, se aproveche para expulsar a los inquilinos de dicha finca o se les aumente el alquiler.

Rehabilitación"Mi vivienda necesita reformas"

Por ley, los propietarios de una vivienda o de un edificio están obligados a rehabilitar y mantener sus inmuebles para un uso efectivo y adecuado de sus inquilinos. La ley del derecho a la vivienda regula la inspección técnica de los edificios de viviendas. Un mantenimiento deficiente de los edificios se traduce en un deterioro de las condiciones de vida de los vecinos y vecinas.

El estado de los edificios es otro de los motivos señalados por los expertos a la hora de explicar las causas de la pobreza energética. A nivel estatal, por ejemplo, no se aprobaron las Normas Básicas de Edificación hasta 1977, y hasta el 2006 no se ratificó el Código Técnico de Edificación, que todavía sigue en vigor. La Agència de Salut Pública de Barcelona (ASPB) realizó un estudio para relacionar pobreza energética y aislamiento de fachada. “Los resultados evidenciaban que aislar el edificio era uno de las medidas más influyentes para reducir este problema”, explica Marc Marí Dell’Olmo, estadístico y doctor en biomedicina de la ASPB. Además, una de las recomendaciones del estudio era que las intervenciones de fachada deberían ser gratuitas para los más necesitados dado el alto coste de este tipo de obras.

En numerosos casos no hay por qué renunciar a llevar a cabo una obra de rehabilitación, ya que el Ayuntamiento de Barcelona dispone de una serie de ayudas para hacer frente a los costes. Es el caso, por ejemplo, de una persona mayor que necesite cambiar la bañera por un plato de ducha para poder ganar en autonomía y seguridad en su casa, pero no pueda asumir el precio. O de una comunidad de vecinos que detecte que la fachada de su edificio requiere una remodelación pero el presupuesto sea demasiado elevado. O el de una familia cuyo gasto en calefacción sea muy alto porque las ventanas no cierran bien, pero no pueda pagar el cambio por otras más eficientes.

Tipos de ayudas ordinarias

La rehabilitación de fincas y viviendas en Barcelona responde a un objetivo triple. En primer lugar, es una herramienta para garantizar la calidad de vida de los vecinos y, al mismo tiempo, asegurar la seguridad, eficiencia y calidad del parque residencial. Por otro lado, permite generar puestos de trabajo (se calcula que este año se habrán creado 3.800), por lo que se sitúa como un sector estratégico en este ámbito. Y, como novedad de este año, la actividad rehabilitadora también es un mecanismo para impulsar un alquiler más asequible y alejado de la ola especulativa.

Tal y como ya sucedía el año pasado, también deberán mantener las mismas condiciones económicas antes y después de la rehabilitación o prorrogar los contratos de alquiler hasta un mínimo de cinco años. Aparte, los propietarios que tengan pisos vacíos podrán optar a las subvenciones si incluyen la vivienda dentro la Bolsa de Alquiler de Barcelona. Otra de las novedades de este año es que se ha puesto en marcha a través del Plan de Barrios un programa para rehabilitar fincas de alta complejidad socioeconómica sin necesidad de solicitar la ayuda.

Rehabilitación de viviendas en Barcelona

Rehabilitación de viviendas

Clave para una ciudad más equitativa

La rehabilitación se ha convertido así en una de las grandes apuestas del Ayuntamiento, y prueba de ello es que se ha multiplicado la inversión, de tal manera que ya supone el 80% del total, muy por encima de las aportaciones estatales y autonómicas. Además, se han introducido criterios no solo para contener la subida de los alquileres, sino también para que las ayudas lleguen a lugares donde antes no llegaban.

El ejemplo más claro de ello es la convocatoria complementaria para que contempla ayudas del 25% al 40% para la rehabilitación y hasta el 100% del coste de las obras para personas en situación de vulnerabilidad. La diferencia con las subvenciones ordinarias es que los vecinos no tienen que cursar ninguna solicitud, sino que es el ayuntamiento el que ha identificado mediante un estudio elaborado por la UPC un total de 225 fincas con altas necesidades. Se calcula que al finalizar el 2018 se habrán beneficiado cerca de 2.000 personas y unas 900 viviendas de 70 edificios.

Vivienda pública“Necesito un alquiler que pueda asumir”

El coste medio del alquiler para un piso situado en la derecha del Eixample es de 1.260 euros. Por un pequeño ático situado en el barrio de Gràcia piden unos 910 euros, mientras que la cifra asciende a 1.024 euros por un loft en el barrio Gòtic. Cada vez es más habitual que en Barcelona los alquileres superen la barrera de los 1.000 euros, tras el crecimiento continuado de los últimos años, en contraste con el estancamiento que viven los salarios desde la crisis económica. Si a ello se unen problemas como la gentrificación, el alquiler turístico ilegal o la especulación, el resultado es que los ciudadanos cada vez tienen más problemas para acceder a una vivienda digna.

A partir de ahora el 30% de las vivendas de nueva construcción en Barcelona se tendrán que destinar a vivienda protegida.

Precio medio del alquiler por distritos

Haz click en los diferentes distritos para conocer el precio medio de alquiler

En este contexto, el gobierno municipal ha explorado diversas soluciones, entre ellas la promoción de vivienda pública, que se sitúa como uno de los principales ejes de actuación. En este sentido, el Ayuntamiento de Barcelona cuenta a día de hoy con 72 proyectos de construcción de vivienda en marcha repartidos por toda la ciudad.

Se trata de un hecho histórico que marca un momento de máxima actividad en este sentido, puesto que nunca antes se había dado este ritmo de promoción de vivienda destinado al alquiler público en la ciudad. Y, además, llevando a cabo un esfuerzo presupuestario frente a la administración autonómica y central, que cada vez reducen más sus partidas. Actualmente, este el estado de la vivienda pública en la ciudad.

Estado de la vivienda pública en la ciudad

Con este ritmo de creación, se estima que Barcelona gestionará en el 2023 unas 13.000 viviendas. Eso significa que en ocho años se habrá generado la misma vivienda de alquiler que en los 80 años anteriores, con una inversión total de 580 millones de euros. La financiación de estos proyectos proviene en un 95% de los recursos municipales con el apoyo de la banca pública europea, es decir, del Banco Europeo de Inversiones (BEI) y del Banco del Consejo de Europa (BEC), dado que la participación de la Generalitat y del Estado es testimonial.

Promociones de vivienda pública en Barcelona

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Además, el ayuntamiento ha conseguido otro hito histórico: la tramitación de una medida para que el 30% de las viviendas de nueva construcción y de grandes rehabilitaciones sea protegido. Esta medida supone entre 300 y 400 viviendas asequibles cada año y, aunque solo afecta a los grandes constructores porque se aplica a partir de solares de más de 600 metros, constituye un gran primer paso.

Primer control de los pisos públicos sistemático, periódico y por distritos

El Instituto Municipal de la Vivienda y la Rehabilitación de Barcelona (IMHAB) ha puesto en marcha un control sistemático, periódico y por distritos para detectar cualquier situación irregular o incorrecta que se produzca en los pisos públicos.

En la primera revisión completa realizada se visitaron un total de 6.274 pisos uno por uno para comprobar los contratos y verificar y actualizar los datos de las familias usuarias. Fruto de este primer examen exhaustivo y de las actuaciones para corregir las situaciones detectadas, el IMHAB ha tramitado demandas en el 3,36% de los casos, de las que el 0,37% se han resuelto con el desahucio de los ocupantes por uso fraudulento de la vivienda.

Se ha llevado a cabo un control de la totalidad del parque público de Barcelona para localizar los usos fraudulentos, pero también para detectar situaciones de vulnerabilidad.

Si bien el IMHAB realiza una tarea rutinaria y periódica de control del parque público, esta se había hecho hasta ahora mediante la elección aleatoria de los pisos y los contratos a revisar. Pero en esta ocasión, por primera vez, y de forma complementaria y extraordinaria, la revisión se está haciendo sobre la totalidad del parque.

Esta revisión del parque se ha aprovechado para elaborar también un perfil social de los usuarios, y ha permitido detectar que un 11,9% son personas vulnerables, la mayoría de las cuales ya se atienden en los servicios sociales, si bien hay una pequeña parte que no, por lo que se harán gestiones para que se integren.




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