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Las hipotecas y sus posibles comisiones

La ley fija en muchos casos importes máximos que, en todo caso, las entidades deberán respetar

Firma de una hipoteca.

Firma de una hipoteca.

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Jesús Benavides Lima
Jesús Benavides Lima

Notario

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Una de las cuestiones que mayores dudas, consultas e incertidumbre genera en quien se plantea solicitar un préstamo hipotecario a efectos de financiar la adquisición de su vivienda habitual es todo lo relativo a las comisiones que nos puede cobrar una entidad bancaria en este trámite.  Así las cosas, dada esta realidad y la importancia de la materia, puede resultar muy interesante hacer un breve repaso de las principales comisiones bancarias que, en su caso, se pueden llegar a generar durante la vigencia de un préstamo hipotecario.

Cuando cualquier persona firma ante notario su préstamo hipotecario, normalmente a 25 o 30 años vista (lo que coloquialmente se conoce como "la hipoteca") suele ser muy habitual escuchar la conocida expresión de "ya estoy casado con el banco", pues como se acaba de indicar, el préstamo hipotecario es un contrato de larga duración en la inmensa mayoría de ocasiones. Durante ese extenso pueden devenir determinadas circunstancias vitales que generen la aparición de las siguientes comisiones bancarias relacionadas con la hipoteca en cuestión.

En primer lugar, debe tenerse en cuenta la denominada comisión de apertura, que tiene lugar cuando por fin, después de sufrir lo indecible aportando documentación a la entidad bancaria, superada la tasación del inmueble, etc., el préstamo hipotecario se firma ante notario y el banco pone el dinero a disposición del deudor. En tal caso, dicha comisión se cobrará por parte del banco en contraprestación a todos los gastos administrativos y de gestión derivados del estudio, tramitación, concesión y formalización del préstamo. Actualmente, la normativa hipotecaria no fija un importe máximo a esta comisión (que suele ser en la práctica, por ejemplo, del 0,5% al 1%), pero determina que, en caso de que exista, solo se puede devengar una sola vez.

En segundo lugar, puede suceder que un mes el deudor se retrase unos días en el pago de la hipoteca, porque, por ejemplo, puntualmente no disponga de los fondos necesarios para ello en la cuenta bancaria donde se tiene domiciliado mensualmente el cargo de la hipoteca. En tal caso, el banco nos puede llegar a cobrar la comisión por reclamación de impagados o posiciones deudoras, en compensación de todas las gestiones que deba realizar para reclamar a su cliente el pago de esa mensualidad impagada. En la actualidad, la normativa hipotecaria no fija un importe máximo a esta comisión (que suele oscilar en la práctica entre 20 y 40 euros), pero los Tribunales han determinado que, de cobrarse, sólo es posible hacerlo cuando se corresponda con un servicio real prestado al cliente, que haya generado gastos acreditables a la entidad financiera, y que se cobre de una sola vez.

En tercer lugar, con 25 o 30 años por delante de devolución del préstamo, puede ocurrir que el deudor se plantee adelantar el pago de la hipoteca y ahorrarse así los intereses de varios años, como por ejemplo, en caso de recibir una herencia cuantiosa. En tal caso, el banco nos puede llegar a cobrar la llamada comisión por cancelación o amortización anticipada, la cual, de conformidad con la normativa hipotecaria actual, podrá tener un importe máximo, para los préstamos a tipo de interés variable, de hasta el 0,25% del capital reembolsado durante los 3 primeros años, o de hasta el 0,15% durante los 5 primeros años. Más allá de estos plazos, el banco no nos podrá cobrar nada. Y, para los préstamos a tipo de interés fijo, hasta el 2% durante los 10 primeros años, y hasta el 1,5% durante el resto de duración del contrato. En todo caso, en ambos supuestos, lo que nos cobre el banco no podrá ser superior a la pérdida financiera que eventualmente pueda tener la entidad financiera (esto es, explicado de forma muy simple, el dinero que deja de ganar por el hecho de que se produzca esta cancelación anticipada).

En cuarto lugar, es de sobra conocido por todos que, dados los escasos márgenes del negocio bancario actual, las entidades bancarias mantienen una lucha sin cuartel por captar nuevos clientes. Así pues, una forma de hacerlo es ofreciendo mejorar las condiciones de una hipoteca ya existente, lo que significaría, en la práctica, cambiar de banco y trasladar nuestra hipoteca de una entidad a otra distinta. En tal caso, el banco que abandonamos nos podrá llegar a cobrar la llamada comisión por subrogación de acreedor, cuyo importe máximo el 0,15% del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, mientras que, más allá, no podrá exigirse compensación o comisión alguna.

En quinto y último lugar, también existe la posibilidad de no querer cambiar de banco pero si intentar modificar y mejorar las condiciones iniciales de la hipoteca. En tal caso, dependiendo de la modificación que pretendamos, el importe máximo de la comisión por novación será uno u otro. Por ejemplo, si la variación que se pretende es cambiar de tipo variable a tipo fijo, la comisión máxima que nos podrán cobrar es ese 0,15% durante los tres primeros años que se ha indicado anteriormente, mientras que si lo que pretendemos es ampliar el plazo de devolución del préstamo, como máximo nos podrán cobrar el 0,10% del importe pendiente de devolución.

A grandes rasgos estas son las principales cinco comisiones que aparecen en el ciclo de vida de un préstamo hipotecario y que todo deudor debe tener en cuenta al contratar su préstamo, pues como vemos, en muchas ocasiones sus efectos se proyectan sobre situaciones futuras, y no a presente, lo que puede implicar un riesgo si no se presta ahora la suficiente atención a las mismas.

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Finalmente indicar que la ley regula estas comisiones y, como hemos visto, para muchas de ellas fija importes máximos que, en todo caso, las entidades deberán respetar. Asimismo, destacar como aspecto muy importante que, en todo caso, lo fundamental es atender a lo pactado entre las partes, de modo que el banco, en un futuro, solo podrá cobrar aquellas comisiones que se pactaran al formalizar el préstamo, y dentro de los límites legales que sean de aplicación según el momento de formalización de la operación, mientras que, claro está, si no se pactó nada al respecto, el banco no nos podrá cobrar ninguna comisión por ese concepto no acordado.

 

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