Pros y contras de limitar los alquileres

Prohibir por real decreto que suban los precios puede parecer una buena idea para abaratar el alquiler, pero no lo es. De hecho, en varios países y en diferentes momentos de la historia se ha intentado, pero sin grandes resultados. Esta medida no funciona para resolver el problema de la vivienda asequible. Lo que necesitamos es una política pública solvente de oferta de vivienda asequible que, entre otros, evite el escándalo social de los desahucios y la proliferación de infravivienda que ya apunta en algunos barrios, para vergüenza de nuestro estado del bienestar, como en Cañada Real y Gorg, entre otros.

Lo que sucede en la vivienda no es diferente de lo que ha sucedido en otros sectores de la actividad humana que, por avances sociales, se han universalizado y se han hecho accesibles a toda la población, como la Sanidad, la Educación y las pensiones. Estas políticas públicas constituyen el núcleo del moderno estado del bienestar. En los países del centro y norte de Europa, el acceso a la vivienda asequible constituye el cuarto pilar del estado del bienestar, después de las tres mencionadas anteriormente.

En España, la tradición en vivienda pública se ha centrado básicamente en incentivar el acceso a la propiedad en detrimento del alquiler. Incluso la vivienda pública oficial (VPO) se ha basado en el fomento del acceso diferido a la propiedad después de 15 años de tenencia en régimen de alquiler. La única excepción en los últimos años ha sido el País Vasco y Navarra, donde el régimen de VPO se mantiene permanentemente en alquiler. Además, en ambas comunidades también se fomenta la colaboración entre los propietarios y la Administración en muchas viviendas particulares. La Administración se encarga de la rehabilitación y el mantenimiento y, a cambio, el propietario particular acepta cobrar un alquiler moderado durante el periodo que se acuerda. Lo que es fundamental en este modelo es que ambas partes cumplan las condiciones pactadas. Es así como se genera la confianza para que la política funcione.

Estas políticas de apoyo del sector público a los alquileres asequibles, en contra lo que se podría pensar, son menos costosas que en el caso de la Sanidad y la Educación. El aumento del coste para el sector público se concentra en dos aspectos diferentes: se necesita una administración de vivienda asequible, autonómica, ágil y eficaz y muy coordinada con los servicios sociales de los ayuntamientos, para evaluar en cada caso las necesidades objetivas de las familias más vulnerables. El otro aumento de coste público es la inversión en rehabilitación y mantenimiento, pero los fondos europeos de 'Next Generation' podrían ser ahora mismo una ayuda inestimable. En todo caso, se necesita voluntad política, trabajo social, seguridad jurídica y, finalmente, confianza mutua para que todo funcione. Si no, los problemas pueden ser mayores.

La competencia de la vivienda en España se ha transferido a las comunidades autónomas. Al Gobierno central le queda el marco regulatorio general y la financiación del Plan Nacional de la Vivienda que a posteriori transfiere a las autonomías. Los ayuntamientos tienen una gran responsabilidad, ya que ostentan la iniciativa urbanística para generar suelo o edificabilidad para la vivienda asequible.

El control generalizado de los precios de alquiler es una mala idea porque se dirige indiscriminadamente tanto a los que necesitan ayuda como a los que no la necesitan. Disminuye la oferta de una vivienda digna asequible en alquiler y fomenta la venta de las viviendas, además de reducir la movilidad, un mayor deterioro de las viviendas, riesgos de economía sumergida y más dificultades de acceso al alquiler. Es una intervención no tan solo ineficaz sino contraria a los objetivos que se persiguen, que es ayudar, de verdad, a las familias vulnerables y generar más oferta. 

La actual crisis afecta en mayor grado a los jóvenes con bajo nivel de renta, a los inmigrantes y a los 'mileuristas' que en su mayoría no pueden hacer frente a alquileres mayores de 300€ o 400€ al mes. Es aquí donde tiene que incidir la política de vivienda asequible y donde el precio de mercado tiene poco que decir. La dotación del Plan Nacional de la Vivienda, después de la difícil aprobación de los presupuestos, es de una cuantía tal, que debería ser el inicio de un compromiso real para con la vivienda asequible. 

¡Qué fácil sería resolver este complejo entramando con un decreto prohibiendo el incremento de precios! Seamos serios, pongámonos a trabajar.

La emergencia sanitaria provocada por el covid-19 ha situado a la vivienda de nuevo como lo que es: un elemento esencial para la vida humana. El hogar, la vivienda, se ha convertido en el refugio frente a una pandemia que no afecta a todas las personas por igual. Que la población acceda a una vivienda no solo es un elemento básico de justicia social, además es una herramienta fundamental para la salud pública, no solo para la persona que la disfruta sino para el conjunto de la comunidad.

El acceso de la población a la vivienda por tanto, responde al interés general de la sociedad, agravado en estos momentos por la emergencia sanitaria y la crisis económica. Los ingresos de las clases populares descienden de forma vertiginosa pero los alquileres se resisten a bajar después de las subidas salvajes de los últimos años.

Como de entre las tinieblas han vuelto los discursos acerca de la necesidad de dejar que la “mano invisible del mercado” sea quien fije los precios, que lo necesario es proteger el rentismo en detrimento del trabajo, que lo necesario es desregular para que la “magia del mercado” haga el resto. Decir esto después de la crisis que vivimos en 2008 solo podríamos calificarlo de fanatismo que niega la realidad sino fuera porque encubre al mismo tiempo los intereses espúreos de quienes pretenden que se siga imponiendo la ley del más fuerte.

El mercado de la vivienda tiene unas particularidades que no se pueden obviar. La vivienda es un elemento esencial para la vida, lo que provoca que a pesar de que suban los precios, la gente trabajadora asuma subidas del precio hasta el extremo. Al fin y al cabo, en algún sitio hay que meterse a vivir. Decir que el mercado de la vivienda tiene demanda inelástica en términos económicos más o menos es lo mismo que decir que el Mediterráneo baña la costa de Valencia.  

Todo tiene un límite y la crisis de 2008 está ahí para recordarnos que aquello de que “la vivienda nunca puede bajar de precio” está más cerca de un mantra que de una realidad. Se trata de decidir si dejamos la vivienda en manos de la supuesta “mano invisible del mercado”, con la posibilidad de un nuevo colapso por dejar vía libre a la especulación o lo regulamos para garantizar el acceso de la población a un derecho y un bien de primera necesidad.

¿Dónde está esa famosa ley de la oferta y la demanda de la que tanto nos hablan? En el mundo de los unicornios. Las grandes empresas de alquiler marcan la tendencia en los precios en las grandes ciudades haciendo palanca en vertical. Las viviendas de los pequeños propietarios las controlan portales inmobiliarios que concentran las franquicias que gestionan el parque a pie de calle. En febrero de 2020 la Comisión Nacional del Mercado y la Competencia incoaba expediente sancionador a Idealista y otras seis empresas por manipulación de precios. En septiembre de 2020 un fondo de inversión compra Idealista por 1.300 millones de euros cuando la empresa no llega facturar 100 millones anuales. Ahí tienen su unicornio en el mundo de los especuladores.

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Regular los precios de los alquileres no es una solución mágica pero muestra la voluntad del Estado de proteger a los inquilinos frente al abuso. Además, en una situación de reducción drástica de los ingresos de las clases trabajadoras es fundamental proteger a las rentas del trabajo por justicia social y por eficiencia económica.

Frenar el abuso con los alquileres pasa por legislar, necesariamente, una regulación que equilibre los alquileres a los salarios de la población. El parque público de vivienda en alquiler debe convertirse en un cinturón de seguridad y la regulación de precios en el freno, ambos elementos, junto a los compromisos en Derechos Humanos, son imprescindibles para articular políticas de seguridad habitacional que tengan en el centro a las necesidades de las personas, que conciban la vivienda como un derecho.