EL RETO DEL ALQUILER PÚBLICO
España solo tiene un 1,72% de vivienda pública en alquiler, frente al 8% de media en Europa
España quiere parecerse a Europa en la respuesta a la crisis de accesibilidad a la vivienda, pero parte de una realidad muy distinta: apenas tiene vivienda pública y casi no cuenta con grandes propietarios sociales que sostengan el alquiler asequible a largo plazo. La diferencia no está solo en cuántas casas hay, sino en quién las posee, quién las gestiona y durante cuánto tiempo permanecen fuera del mercado libre.
UN PARQUE PÚBLICO RESIDUAL
El parque social de titularidad pública ronda en España los 318.000 inmuebles, apenas el 1,72% de los hogares. Si se amplía el foco y se incluyen pisos alquilados por debajo del precio de mercado, el porcentaje sube al 3,3%, según el INE. Aun así, España queda muy lejos del 8% de media de la Unión Europea.
LA DISTANCIA CON EUROPA
La comparación muestra la dimensión de la brecha. Países Bajos alcanza el 29% de vivienda social o asequible, Austria el 24%, Dinamarca el 20% y Francia el 17%. Según el Banco de España, igualar las ratios medias de las economías avanzadas exigiría incorporar alrededor de 1,5 millones de viviendas adicionales en alquiler social.
MILLONES DE VIVIENDAS SOCIALES
El alquiler social suma cerca de 28 millones de viviendas en los países europeos analizados. Francia lidera el ranking, con cerca de 4,7 millones de viviendas sociales HLM; le siguen Países Bajos, con 2,24 millones; Alemania, con alrededor de 1,08 millones en sentido estricto; Austria, con 978.500; e Italia, con unas 900.000 viviendas públicas sociales. España, con 318.000, queda por muy poco por encima de Bélgica, pese a que este país tiene mucha menos población.
VIVIENDA SOCIAL EN EUROPA
Fuente: elaboración propia a partir de Housing Europe, Eurostat y el Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda
LA BRECHA NO ES SOLO DE DINERO
La diferencia no se explica solo por una menor inversión pública. También tiene que ver con la ausencia de un ecosistema de propietarios sociales: asociaciones, cooperativas, entidades sin ánimo de lucro o sociedades de lucro limitado que posean y gestionen vivienda asequible durante décadas.
ESPAÑA APOSTÓ POR COMPRA
“Históricamente, se ha apostado por la propiedad, se ha incentivado la compra e incluso cuando teníamos buenas herramientas nunca se construyó un parque estable de alquiler asequible”, explica Eduardo Gutiérrez Sanz, codirector general de Provivienda y presidente de ALIVAS.
QUÉ SON LAS ‘HOUSING ASSOCIATIONS’
Las ‘housing associations’ no son caseros privados al uso ni administraciones públicas. Son operadores sociales profesionalizados que promueven, compran, rehabilitan y gestionan vivienda asequible durante décadas. Reinvierten los beneficios, trabajan con rentas reguladas y están sometidos a control público.
EL EJEMPLO DE PAÍSES BAJOS
En Países Bajos, las 'woningcorporaties' nacieron en el siglo XIX y hoy gestionan unos 2,25 millones de viviendas, casi el 30% del parque principal del país. Son entidades sin ánimo de lucro, reguladas por el Estado, que actúan como grandes caseros sociales.
DÉCADAS DE DECISIONES
“Las ‘housing associations’ no pueden existir de repente. Son consecuencia de un conjunto de decisiones que en España no se tomaron desde los años 70 u 80”, explica Alejandra Mora, socia fundadora de Alas Vivienda Asequible, vehículo propietario de 643 viviendas en Catalunya y Madrid bajo la figura de Sociedades de Beneficio e Interés Común (SBIC).
EUROPA ELIGIÓ ALQUILER ESTABLE
Mora resume la diferencia así: “En el norte de Europa se centraron en crear esa infraestructura de interés económico general y de tenencia a largo plazo. Nosotros decidimos fomentar la propiedad y su descalificación”. España construyó vivienda protegida, pero en gran parte para venderla, no para conservarla como alquiler asequible.
VIVIENDA SOCIAL EN EUROPA
Fuente: elaboración propia a partir de Housing Europe, Eurostat y el Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda.
LOS RETOS DEL ALQUILER EN CUATRO GRANDES CAPITALES DE EUROPA
El mercado del alquiler de viviendas también afronta retos en el resto de Europa, con ciudades con falta de pisos en arrendamiento debido al crecimiento demográfico o la afluencia masiva de turistas, dos circunstancias que empujan al alza los precios. A continuación repasamos la situación en cuatro grandes capitales del Viejo Continente: París, Roma, Berlín y Londres
PARÍS
Burocracia y desequilibrio entre oferta y demanda
Una las ciudades más atractivas del mundo se enfrenta a la cruda realidad a la hora de encontrar vivienda. A los miles de papeles que demandan las agencias y los propietarios a los inquilinos, se suma el desequilibrio entre la demanda elevada y la oferta limitada.
Leer noticia
ROMA
Turismo masivo dispara los alquileres estudiantiles en Roma.
Roma también tiene su propio problema de vivienda. No hace falta comparar mucho: el turismo de masas aquí es el culpable. La capital de Italia no para de recibir visitantes (50 millones el año pasado) y en paralelo, siguen aumentando los precios de los alquileres.
Leer noticia
BERLÍN
La presión de una población creciente sobre una capital "pobre"
Berlín hace mucho que dejó atrás la condición de 'ciudad oasis' frente a la especulación inmobiliaria, que tuvo hasta recuperar el estatus de capital de la Alemania reunificada (1999). Su población actual ha crecido hasta los 3,9 millones de habitantes, unos 335.000 más que hace 10 años.
Leer noticia
LONDRES
Subida del 34% del precio en 5 años
El precio del alquiler en Londres no ha parado de crecer en los últimos años. Según datos de la Oficina Nacional de Estadística, en mayo de 2021 el alquiler medio en el mercado privado se situó en las 1.712 libras esterlinas mensuales (unos 2.000 euros), mientras que en el mismo mes de 2026 esta cifra aumentó hasta las 2.294 libras (2.688 euros).
Leer noticiaEL TERCER SECTOR QUE NO NACIÓ
España construyó vivienda protegida, pero en gran parte para venderla, no para conservarla como alquiler asequible.
SIN FIGURA JURÍDICA PROPIA
ALIVAS ha promovido una propuesta normativa para reconocer a estos operadores, ordenar su acceso al suelo, fijar obligaciones, introducir incentivos fiscales y exigir transparencia. Mora coincide: “No tenemos una figura jurídica y fiscal propia. Sin una ley de tercer sector profesional y con escala no podemos hacer nada”.
COMPETIR SIN LAS MISMAS REGLAS
La falta de marco propio tiene consecuencias prácticas. Estas entidades no cuentan con un tratamiento fiscal específico ni compiten en igualdad de condiciones con otros actores inmobiliarios.
“No tenemos las ventajas fiscales que tienen, por ejemplo, las SOCIMI. No es que no tengamos incentivos, es que tenemos algunos obstáculos que limitan lo que hacemos”, resume Gutiérrez.
SIN REGULACIÓN NO HAY FINANCIACIÓN
Para Mora, regular este tercer sector es la condición previa para financiarlo: “Aquí el modelo fueron hipotecas al comprador y créditos al promotor. No nos planteamos cómo financiar entidades que mantuvieran vivienda asequible en alquiler a largo plazo”, señala.
EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN LARGA
La falta de marco propio tiene consecuencias prácticas. Estas entidades no cuentan con un tratamiento fiscal específico ni compiten en igualdad de condiciones con otros actores inmobiliarios. “No tenemos las ventajas fiscales que tienen, por ejemplo, las SOCIMI. No es que no tengamos incentivos, es que tenemos algunos obstáculos que limitan lo que hacemos”, resume Gutiérrez.
DEUDA A 30 O 40 AÑOS
Los países que consolidaron este modelo no solo regularon a estos proveedores: también les dieron capacidad de financiación, ventajas fiscales y herramientas para emitir deuda a 30 o 40 años. “No tenemos ese marco de servicio de interés general en el que trabajan estas entidades y, por tanto, no se les pueden dar ventajas en financiación y fiscalidad con escala”, advierte Mora.
NO BASTA CON CONSTRUIR
La clave no es solo levantar más viviendas, sino decidir quién las mantiene asequibles con el paso del tiempo. “Si tienes operadores que construyen y se van, vuelves a cometer el mismo error. Lo importante es que haya actores públicos, privados y sociales que sigan dentro de 20 o 30 años”, señala Gutiérrez.
LA PREGUNTA QUE FALTA
España habla cada vez más de construir vivienda asequible, pero el debate sigue incompleto: para quién se construye, quién la gestiona, durante cuánto tiempo será asequible y qué ocurre cuando venza la protección. “Se trata de generar un parque estable de actores. Si no, vamos a cometer el mismo error que hasta ahora”, concluye Gutiérrez.
Un reportaje de EL PERIÓDICO
Textos: Gabriel Santamarina
Infografia y diseño: Alex R. Fischer
Coordinación: Juan Carlos Lozano y Ricard Gràcia
