Por qué ya no solo se vive en un piso normal
Durante décadas, las opciones para vivir parecían bastante claras: comprar una casa o alquilarla. Pero la dificultad creciente para acceder a una vivienda, los cambios demográficos y las nuevas formas de estudiar, trabajar o envejecer están ampliando ese abanico. Residencias de estudiantes, apartamentos flexibles, complejos para mayores autónomos o cooperativas en cesión de uso ofrecen alternativas muy diferentes entre sí, pero comparten una característica: se alejan de la vivienda convencional y combinan, en mayor o menor medida, alojamiento, servicios y espacios compartidos. Algunas de estas fórmulas tienen décadas de historia y otras apenas empiezan a desarrollarse en España.
Este es el mapa de esas otras formas de vivir y del capital que está creciendo alrededor de ellas:
Flex Living / Coliving
El 'flex living' es una nueva forma de alojamiento situada a medio camino entre el alquiler tradicional y el hotel. En lugar de alquilar una vivienda durante varios años, el usuario contrata una habitación, un estudio o un apartamento completamente equipado durante unos meses, con mayor flexibilidad para entrar y salir y con buena parte de los gastos incluidos en una única cuota mensual.
El precio suele incorporar el alquiler, el mobiliario, los suministros, la conexión a internet y, dependiendo del edificio, servicios como limpieza, mantenimiento, gimnasio, piscina, lavandería o zonas de trabajo compartidas. La gestión está centralizada en una empresa, de manera similar a un hotel, aunque el residente utiliza el inmueble como su vivienda durante una temporada.
Dentro del 'flex living' conviven distintas modalidades. El 'coliving' suele combinar habitaciones o pequeños espacios privados con cocinas, salones y otras zonas comunes, mientras los apartamentos flexibles ofrecen más privacidad, normalmente con cocina y baño propios. También existen alojamientos corporativos y apartamentos con servicios dirigidos a ejecutivos, por ejemplo.
Sus principales usuarios son jóvenes profesionales, trabajadores extranjeros, estudiantes de posgrado, empleados trasladados temporalmente y personas que están cambiando de ciudad o de vivienda. También puede servir como solución provisional después de una separación, durante una reforma o mientras se busca un alquiler convencional.
España cuenta actualmente con entre 19.000 y 20.000 camas en edificios de ‘flex living’ operativas y tiene otras 20.000 en desarrollo, según JLL. El crecimiento ha venido acompañado de una intensa actividad inversora: se han comprado y vendido complejos valorados en más de 2.600 millones de euros entre 2024 y el primer semestre de 2026.
Madrid es con diferencia el principal destino del capital y concentra el 60% de las camas abiertas y el 72% de las que están en proyecto, aunque Valencia, Málaga y Bilbao ganan terreno como mercados secundarios. Barcelona, pese a disponer de la segunda mayor oferta, despierta actualmente un interés inversor más limitado.
Detrás de este fenómeno aparecen grandes fondos internacionales como Greystar, CPPIB o Patron Capital, junto con inversores como Stoneshield, Kategora, Dazia y Aermont o JP Morgan y Grupo Lar, que protagonizan buena parte de los nuevos desarrollos.
Residencias de estudiantes
Las residencias de estudiantes son una de las fórmulas alternativas de vivienda con más arraigo en España, aunque en los últimos años este sector ha crecido, en gran medida por la escasez de vivienda en las principales ciudades universitarias. La oferta es muy diversa: en el mercado conviven residencias públicas, universitarias, religiosas y privadas, además de los colegios mayores, que suelen estar vinculados o adscritos a una universidad.
Sus usuarios son principalmente jóvenes que estudian fuera de su lugar de residencia habitual, alumnos internacionales y participantes en programas de intercambio, aunque también alojan a estudiantes de máster, doctorandos, investigadores y profesores. La movilidad universitaria sostiene gran parte de la demanda: el 32% de los alumnos de grado presencial estudia en una provincia distinta de aquella en la que reside habitualmente y España recibió más de 159.000 estudiantes extranjeros durante el curso 2023-2024. JLL calcula que los estudiantes que necesitan desplazarse representan ya más del 42% de los matriculados presenciales.
España contaba al cierre de 2025 con 1.169 residencias y colegios mayores, que sumaban 132.335 plazas, según DBK. La mayoría correspondía a las 1.005 residencias universitarias, con 112.029 camas, mientras los 164 colegios mayores ofrecían otras 20.306. Durante 2025 abrieron 22 nuevos centros, con alrededor de 7.700 plazas, y en los últimos cinco años el parque ha incorporado más de 35.000 camas. Los proyectos previstos elevarán la oferta hasta aproximadamente 139.500 plazas al terminar 2027.
La oferta, sin embargo, continúa siendo insuficiente. JLL sitúa la tasa de cobertura nacional en torno al 7%, lo que significa que solo existe aproximadamente una cama en una residencia profesionalizada por cada catorce estudiantes presenciales. La consultora identifica unas 26.000 plazas en desarrollo, pero calcula que el número de estudiantes móviles crecerá en otros 175.000 hasta el curso 2029-2030. La falta de residencias obliga a cientos de miles de alumnos a recurrir a habitaciones y pisos compartidos en el mercado convencional.
El desequilibrio entre oferta y demanda ha convertido las residencias de estudiantes en uno de los activos inmobiliarios más buscados por los fondos. La inversión alcanzó un máximo histórico en 2025, con 2.300 millones de euros transaccionados, equivalentes al 43% de toda la inversión residencial. Un año antes, se registraron 756 millones, diez veces más que en 2023. La elevada ocupación, la posibilidad de actualizar las tarifas con cada nuevo curso y la mayor previsibilidad de los ingresos explican buena parte del interés inversor.
Madrid y Barcelona siguen siendo los principales destinos del capital, aunque el mercado está más repartido geográficamente que el ‘flex living’. La Comunidad de Madrid concentra el 21,7% de las plazas, seguida de Andalucía, con el 17%, Cataluña, con el 16,6%, y Castilla y León, con el 11,9%. La escasez de alojamiento y la presencia de grandes universidades están llevando también a los inversores hacia Valencia, Sevilla, Málaga, Granada, Bilbao, Salamanca y otras ciudades universitarias.
Detrás del crecimiento aparecen algunos de los mayores inversores institucionales del mundo. El fondo de pensiones neerlandés PGGM es propietario de Resa, la mayor plataforma española, mientras CPPIB controla Nido Living y ha impulsado su expansión mediante la adquisición de Livensa. También participan en este sector fondos como Azora, GIC, Stoneshield, Ardian o Rockfield, junto con operadores como Yugo, MiCampus, Livensa, Resa y Stephouse.
Senior Living
El senior living es una fórmula residencial dirigida a personas mayores que mantienen su autonomía y no necesitan los cuidados permanentes de una residencia geriátrica. El usuario vive en su propio apartamento, normalmente adaptado y con cocina y baño privados, pero dentro de un complejo que incorpora zonas comunes y servicios como restauración, limpieza, mantenimiento, actividades, gimnasio o asistencia sanitaria puntual. La diferencia principal con una residencia de mayores es que el senior living sigue siendo, ante todo, una vivienda.
El crecimiento del modelo está impulsado por el envejecimiento de la población y por una generación de mayores con más autonomía y capacidad económica. España cuenta con más de 8,6 millones de personas de entre 65 y 84 años, mientras más de dos millones de mayores de 65 viven solos. A este público se suman los jubilados extranjeros que eligen España para residir, especialmente en la costa mediterránea. CBRE calcula que ya hay más de 510.000 residentes extranjeros senior en el país.
El mercado todavía es pequeño. Colliers contabiliza algo más de 4.000 apartamentos de senior living operativos en España y prevé que la oferta pueda duplicarse hasta unas 8.000 unidades en torno a 2030-2031. El interés inversor empieza a crecer, aunque sigue muy por debajo del mercado de residencias tradicionales. Colliers registró 80 millones de euros de inversión en senior living durante 2025, frente a los 867 millones destinados ese mismo año a residencias de mayores. La oportunidad está en cubrir ese espacio intermedio entre la vivienda convencional y la necesidad de cuidados permanentes.
Cohousing
Cooperativas de alquiler
El cohousing o vivienda cooperativa en cesión de uso es una fórmula situada entre la propiedad y el alquiler. El edificio pertenece a una cooperativa y cada socio aporta una cantidad inicial, normalmente recuperable, y paga después una cuota mensual por el derecho a utilizar su vivienda. El residente no compra el inmueble ni puede venderlo en el mercado, pero obtiene estabilidad a largo plazo y comparte determinados espacios y servicios con el resto de la comunidad.
En España, la vivienda cooperativa en cesión de uso sigue siendo un fenómeno pequeño, pero está creciendo con rapidez. Según los últimos datos de la Red de Vivienda Cooperativa, en mayo de 2026 había 127 proyectos en marcha, de los que 52 estaban ya habitados, con unas 700 viviendas y alrededor de 1.000 residentes; otros 29 se encontraban en construcción y 46 disponían ya de suelo o patrimonio para desarrollarse. A ellos se sumaban 89 iniciativas todavía en fases iniciales, lo que eleva el ecosistema a 216 proyectos.
El crecimiento ha sido muy rápido: en 2020 apenas había unas 100 viviendas habitadas, frente a las 700 actuales, por lo que el parque ocupado se ha multiplicado por siete en seis años.
Catalunya es el territorio donde más se ha desarrollado esta fórmula, favorecida por la cesión de suelo público a cooperativas. Además, una parte importante de los proyectos está dirigida a mayores de 55 años, por lo que el senior cohousing tiene un peso creciente. El principal reto del modelo sigue siendo ganar escala: aunque hay cientos de iniciativas en marcha, solo una pequeña parte ha llegado todavía a convertirse en viviendas efectivamente habitadas.
Ninguna de estas fórmulas tiene hoy tamaño suficiente para sustituir al mercado residencial convencional. Juntas siguen representando una parte muy pequeña del parque de viviendas español y, además, responden a necesidades diferentes: movilidad temporal, alojamiento universitario, envejecimiento autónomo o búsqueda de modelos de propiedad alternativos. Sin embargo, su crecimiento muestra cómo está cambiando la demanda de vivienda. Los inversores han encontrado negocio en estos segmentos capaces de generar rentas y alcanzar escala, como las residencias de estudiantes o el flex living, mientras modelos como el senior living comienzan a atraer inversión ante el envejecimiento de la población. En el extremo opuesto, las cooperativas en cesión de uso crecen desde una lógica menos financiera y más vinculada al acceso estable a la vivienda: son todavía mercados pequeños, pero todos intentan cubrir espacios que la vivienda tradicional no está resolviendo.
Un reportaje de El Periódico
Texto: Gabriel Santamarina
Diseño: Ricard Gràcia
Ilustraciones: ChatGPT
Coordinación: Juan Carlos Lozano / Rafa Julve
