El pentágono de la vivienda imposible
Donde la vivienda requiere
más del 50% del sueldo
Por Gabriel Santamarina
El esfuerzo para comprar una vivienda se sitúa en niveles exigentes -pero aún saludables- para los hogares españoles. Según los datos de Tinsa, un hogar medio destina el 33,9% de sus ingresos al pago del primer año de hipoteca, lo que equivale a dedicar prácticamente uno de cada tres euros que gana a la letra mensual. Esta ratio se encuentra justo en el límite recomendado por los reguladores y refleja cómo el encarecimiento de la vivienda ha reducido el margen económico de quienes acceden a una casa en propiedad.
ESFUERZO TEÓRICO ANUAL PARA LA COMPRA DE UNA VIVIENDA
Porcentaje de la renta disponible del hogar medio destinada al pago del primer año de una hipoteca que financia el 80,00 % del valor de una vivienda media.
Sin embargo, se trata de una media nacional, ya que hay cinco ciudades donde este porcentaje es muy superior: Madrid, Barcelona, San Sebastián, Palma y Málaga. En estas cinco localidades el porcentaje supera el 50% e, incluso, roza el 60%, en el caso de las dos ciudades más importantes del país.
EL PENTÁGONO DE LA VIVIENDA IMPOSIBLE
Estos porcentajes han crecido mucho en los últimos años, hasta el punto de que, en muchos casos, la vivienda en propiedad ha dejado de estar al alcance de una familia media.
EVOLUCIÓN DEL ESFUERZO PARA ADQUIRIR UNA VIVIENDA
Tomando como índice de referencia el esfuerzo necesario en el cuarto trimestre de 2016
Madrid
La ciudad con el mayor ratio de esfuerzo
Madrid es la ciudad de España con la mayor ratio de esfuerzo. De media hay que destinar el 60,2% del salario al pago de la hipoteca. Este porcentaje ha crecido alrededor de un 50% en los últimos diez años, desde 2016, cuando rondaba el 40%, según datos de Tinsa. En ese mismo periodo, el precio de la vivienda se ha más que duplicado: un piso medio de 100 metros cuadrados ha pasado de valer 205.000 euros a superar los 460.000 euros.
Según Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid, el problema de la vivienda en la región es de “primera magnitud” y se debe a que “se concentra empleo, universidades, servicios y oportunidades económicas, lo que genera una importante demanda”, a su criterio. En este sentido, la académica apunta que la voraz subida de los precios “quienes más la sufren son precisamente los jóvenes y las rentas medias y bajas”.
¿Quién está comprando vivienda en Madrid? “El comprador en zonas premium ya no responde tanto al perfil clásico de familia media que adquiere una vivienda habitual financiada. Predominan perfiles con gran capacidad patrimonial”, responde Cristina Balaguer, directora general de Activum. En cambio, por ejemplo, en desarrollos urbanísticos del área metropolitana, ahí los que compran son familias jóvenes o que necesitan una vivienda de reposición porque amplían la familia, señala la directiva.
¿Quién está comprando vivienda en Madrid? “El comprador en zonas premium ya no responde tanto al perfil clásico de familia media que adquiere una vivienda habitual financiada. Predominan perfiles con gran capacidad patrimonial”, responde Cristina Balaguer, directora general de Activum. En cambio, por ejemplo, en desarrollos urbanísticos del área metropolitana, ahí los que compran son familias jóvenes o que necesitan una vivienda de reposición porque amplían la familia, señala la directiva.
Barcelona
La vivienda es ahora un 70% más cara que hace 10 años
El esfuerzo para comprar una vivienda en Barcelona no ha dejado de crecer en la última década, aunque en menor medida que en otras ciudades que en Madrid. En 2016, ya se requería cerca del 50% del sueldo para pagar la primera cuota hipotecaria. Ahora, este porcentaje ha escalado hasta el 59,9%, según los datos de Tinsa. Buena parte de esta subida ha sido por la revolorización del mercado en general: ahora una vivienda es un 69% más cara que hace diez años y su precio supera ya los 443.600 euros, de acuerdo a las cifras que maneja la tasadora mencionada.
Esto ha provocado que muchas familias que buscan comprar una casa se desplacen fuera de la capital catalana a poblaciones a 25 o 30 kilómetros para "conseguir unos precios de vivienda mas ajustados y acorde a sus ingresos", según Cristina Balaguer, directora general de Activum.
Málaga
En 10 años el esfuerzo para comprar una vivienda ha crecido un 25%
Málaga es la segunda ciudad de las analizadas donde más ha subido el precio de la vivienda en los últimos diez años, más de un 108%. En 2016, un comprador pagaba de media menos de 135.000 euros y ahora 281.000. Conviene mencionar que todavía es la más asequible desde el punto de vista de coste de euro por metro cuadrado, de acuerdo con los datos de Tinsa. En el mismo periodo, en esta ciudad andaluza ha crecido 10 puntos el esfuerzo medio para comprar, superando ya ligeramente el 50%, frente al 40% que registraba a cierre de 2016.
Ricardo Urrestarazu, profesor asociado de Política Económica de la Universidad de Málaga, resume el fenómeno de la ciudad: “Málaga combina sectores dinámicos como el turismo, que genera demanda de inversores para alquiler turístico o residencial, y de trabajadores hosteleros que necesitan vivienda, con un sector tecnológico en expansión, impulsado por startups, grandes empresas y migrantes digitales con alto poder adquisitivo”.
A estos factores hay que sumar la demanda extranjera por vivir en la ciudad. “La tasa de esfuerzo para acceder a una vivienda se ha incrementado notablemente en los últimos años impulsada, en gran medida, por compradores extranjeros con un poder adquisitivo muy superior a la media nacional. Actualmente, alrededor del 40% de las compraventas de vivienda en la provincia de Málaga corresponden a compradores internacionales. En Málaga capital, el peso del comprador extranjero ronda el 20%, principalmente vinculado a primera y segunda residencia", desgrana Balaguer, de Activum.
A estos factores hay que sumar la demanda extranjera por vivir en la ciudad. “La tasa de esfuerzo para acceder a una vivienda se ha incrementado notablemente en los últimos años impulsada, en gran medida, por compradores extranjeros con un poder adquisitivo muy superior a la media nacional. Actualmente, alrededor del 40% de las compraventas de vivienda en la provincia de Málaga corresponden a compradores internacionales. En Málaga capital, el peso del comprador extranjero ronda el 20%, principalmente vinculado a primera y segunda residencia", desgrana Balaguer, de Activum.
Palma
El precio de una casa se ha disparado en los últimos diez años un 108%
Palma de Mallorca es otra de las capitales donde el precio de la vivienda ha roto la relación razonable entre salarios y compra. Esta localidad presenta un comportamiento muy similar al de Málaga, ambas con un fuerte componente turístico. Según Tinsa, adquirir una vivienda media exige destinar el 51,7% de los ingresos al primer año de hipoteca, frente al 40% que se registraba a finales de 2016.
En los últimos diez años, el precio de una casa se ha disparado, al igual que en Málaga, un 108%, pasando de valer un inmueble medio alrededor de 166.000 a rondar los 345.000 euros.
“El acceso a la vivienda en Palma se ha vuelto cada vez más complicado por el fuerte incremento de los precios, impulsado especialmente por la turistificación, la inversión extranjera y la consideración de la vivienda como un activo financiero. La vivienda ha dejado de entenderse solo como un bien de uso y se ha convertido en una fuente de rentabilidad económica. Cada vez resulta más rentable poseer una vivienda y obtener ingresos mediante el alquiler que a través de otras actividades laborales. Por ello, muchos propietarios que han heredado viviendas familiares optan por alquilarlas y extraer el máximo beneficio posible ”, resume Sònia Vives Miró, doctora de la Universitat de les Illes Balears.
“El acceso a la vivienda en Palma se ha vuelto cada vez más complicado por el fuerte incremento de los precios, impulsado especialmente por la turistificación, la inversión extranjera y la consideración de la vivienda como un activo financiero. La vivienda ha dejado de entenderse solo como un bien de uso y se ha convertido en una fuente de rentabilidad económica. Cada vez resulta más rentable poseer una vivienda y obtener ingresos mediante el alquiler que a través de otras actividades laborales. Por ello, muchos propietarios que han heredado viviendas familiares optan por alquilarlas y extraer el máximo beneficio posible ”, resume Sònia Vives Miró, doctora de la Universitat de les Illes Balears.
San Sebastián
En 2016, comprar una casa en San Sebastián ya requería destinar el 55% del salario
El caso de San Sebastián es un ‘rara avis’ dentro de los casos analizados. ¿Por qué? Siempre ha sido un foco de lujo dentro del panorama nacional. Es más, en 2016, comprar una vivienda requería ya el 55% del salario, porcentaje muy por encima del de Madrid o Barcelona.
En los últimos diez años, ese importe solo ha crecido un 7%, hasta el 59%; mientras el precio de las casas han subido un 58%, lo que le sitúa como la ciudad en la que menos ha crecido dentro de las cinco analizadas, según los datos de la tasadora Tinsa.
“San Sebastián siempre ha sido una ciudad con una buena predisposición para la inversión inmobiliaria. Para mucha gente de la zona, con un nivel adquisitivo medio o alto, comprar una casa en San Sebastián era una forma de colocar su dinero. Adicionalmente, el turismo ha aumentado mucho, aunque es inerte a la ciudad, que siempre ha sido una zona receptora de franceses, madrileños y de un turismo aristocrático”, comenta Ibon Tellería, profesor en la escuela de arquitectura de la Euskal Herriko Unibertsitatea, la universidad pública del País Vasco.
A estos factores hay que sumar la poca disponibilidad de suelo, ya que el centro de la ciudad está encorsetado entre fuertes desniveles y el propio mar. “Tiene limitaciones orográficas que condicionan su expansión. Aunque la capital cuenta con una superficie considerable, los barrios más céntricos están colmatados, donde una vivienda normal puede valer un millón de euros”, señala el académico
“San Sebastián siempre ha sido una ciudad con una buena predisposición para la inversión inmobiliaria. Para mucha gente de la zona, con un nivel adquisitivo medio o alto, comprar una casa en San Sebastián era una forma de colocar su dinero. Adicionalmente, el turismo ha aumentado mucho, aunque es inerte a la ciudad, que siempre ha sido una zona receptora de franceses, madrileños y de un turismo aristocrático”, comenta Ibon Tellería, profesor en la escuela de arquitectura de la Euskal Herriko Unibertsitatea, la universidad pública del País Vasco.
A estos factores hay que sumar la poca disponibilidad de suelo, ya que el centro de la ciudad está encorsetado entre fuertes desniveles y el propio mar. “Tiene limitaciones orográficas que condicionan su expansión. Aunque la capital cuenta con una superficie considerable, los barrios más céntricos están colmatados, donde una vivienda normal puede valer un millón de euros”, señala el académico
La situación en estas cinco ciudades no tiene visos de tregua. La guerra en Irán ya está teniendo sus primeros efectos sobre el Euríbor -que encarece las hipotecas- y generando inflación, que repercute sobre los costes de construcción. Lo que parece seguro es que, salvo que los salarios crezcan por encima de la vivienda, algo que no se espera en casi ningún escenario, solo veremos crecer en los próximos años el porcentaje que deberán destinar las familias a comprar una vivienda
Un reportaje de El Periódico
Texto: Gabriel Santamarina
Diseño: Ricard Gràcia
Infografías: Francisco José Moya
Coordinación: Rafa Julve
