Jorge Martorell, abogado: “Quien posee un inmueble durante años como si fuera su dueño puede llegar a convertirse en propietario”

Comprar, heredar o recibir una vivienda mediante una donación son algunas de las formas más habituales de convertirse en propietario de un inmueble. Sin embargo, la legislación española contempla también otra posibilidad menos conocida: la usucapión o prescripción adquisitiva.

Este mecanismo permite, bajo determinadas condiciones, adquirir la propiedad de un inmueble después de haberlo poseído durante un largo periodo de tiempo.

“Quien posee un inmueble durante años como si fuera su dueño puede llegar a convertirse en propietario”, explica Jorge Martorell, abogado y socio del despacho Marín y Mateo Abogados, en una comunicación oficial. La clave, sin embargo, está precisamente en las condiciones que exige la ley. No basta con ocupar una vivienda o residir en ella durante décadas para convertirse automáticamente en su propietario.

Poseer como si fuera suyo

La usucapión está regulada en los artículos 1930 y siguientes del Código Civil y permite adquirir el dominio y otros derechos reales mediante la posesión durante el tiempo y en las condiciones establecidas legalmente.

Para que esa posesión pueda conducir a la adquisición de una vivienda, debe ejercerse en concepto de dueño, de forma pública, pacífica y sin interrupciones durante el plazo exigido.

Esto significa que la persona debe actuar realmente como propietaria y no simplemente ocupar el inmueble por tolerancia del dueño, como arrendataria o mediante otro título que reconozca la propiedad de un tercero.

Según explica Martorell, “se ven más procedimientos relacionados con la usucapión inmobiliaria de los que podríamos pensar, especialmente en inmuebles heredados no regularizados o propiedades rústicas cuyo uso se ha prolongado durante décadas”.

Los plazos que establece la ley

El Código Civil distingue entre la usucapión ordinaria y la extraordinaria. En el primer caso, es necesario contar con buena fe y justo título. Para los bienes inmuebles, el plazo es de 10 años entre presentes y 20 años entre ausentes.

La usucapión extraordinaria, en cambio, no exige buena fe ni justo título, pero eleva el plazo hasta los 30 años de posesión no interrumpida.

“Durante largos periodos de tiempo una persona ha actuado como propietario”, señala el abogado sobre algunas de las situaciones que pueden acabar generando la necesidad de alinear la realidad material con su reconocimiento jurídico.

En España, este tipo de situaciones adquiere especial relevancia en un mercado inmobiliario con numerosos inmuebles sin uso efectivo o con situaciones jurídicas pendientes de regularizar.

El último Censo de Viviendas de 2021 del Instituto Nacional de Estadística (INE) contabilizó 3.837.328 viviendas vacías en España, equivalentes al 14,4% del parque residencial. No obstante, el hecho de que una vivienda esté vacía no significa, por sí solo, que pueda adquirirse mediante usucapión.

Como subraya Martorell, este mecanismo puede servir para resolver determinadas situaciones consolidadas durante años, pero cada caso requiere acreditar que se han cumplido todos los requisitos legales antes de que pueda reconocerse la adquisición de la propiedad.