Las cooperativas de vivienda en cesión de uso ya proyectan 1.267 alojamientos en Catalunya

A finales de los años 80, en Catalunya, eran más de 160.000 las viviendas construidas bajo un régimen de propiedad cooperativa. Si bien el origen del movimiento se remonta a principios del siglo XX, fue durante el desarrollismo franquista (década de 1960) y la creación de la Federació de Cooperativas d'Habitatge de Catalunya, en 1983, cuando terminó de popularizarse el modelo.

En cambio, hace un año, cuando los grupos de PSC, Junts, ERC, Comuns y la CUP registraron en el Parlament la proposición de ley para reformar la Ley de cooperativas Catalunya —reforma que aún sigue en tramitación— el número de viviendas cooperativas mencionado por el tercer sector a penas ascendía a 1.200, un volumen considerado todo un hito.

¿Cómo es posible? ¿Se han evaporado del mercado inmobiliario el resto de cooperativas? Esta diferencia de volúmenes reside en la concreción del modelo planteado por las entidades sociales, quienes solo incluyen en su definición a las cooperativas de cesión de uso o al cohousing, donde la propiedad colectiva de las paredes es perpetua.

Frente a un cooperativismo más amplio en el que los socios suelen ser promotoras privadas y la propiedad se disuelve una vez finalizada la obra, el cohousing concede a los socios un derecho de uso indefinido e intransferible. Es lo que plantean como un modelo cooperativista "anti-especulación", por el que tras un desembolso inicial, que de media ronda los 20.000 euros, los socios deben pagar una cuota de uso mensual (600 euros de media en cooperativas de Barcelona).

La distinción no es menor, puesto que en 1988, tal y como subrayó la investigadora Ludovica Rolando en su tesis "Arquitectura por y para la comunidad: El caso del Cohousing en Barcelona", presentada en el I Congreso de la Càtedra Barcelona d’Estudis d’Habitatge, solo el 10% de las cooperativas de vivienda fueron constituidas inmuebles ser la residencia habitual de los socios.

El resto de inmuebles, una vez entregadas las llaves, disolvieron su estructura cooperativista y se destinaron como segunda residencia o como activo de inversión, por lo que, volviendo a la pregunta inicial: sí, desaparecieron del mercado, literalmente. "La cooperativa, al final, tiene que ser una herramienta, un instrumento; no el vehículo que te lleva a ella y luego desaparece" recuerdan desde la organización Sostre Civic, una de las principales asociaciones que promueven este modelo.

Crecimiento concentrado en los últimos años

Aunque actualmente las viviendas cooperativas habitadas representan apenas el 0,007% del parque inmobiliario catalán, el número de cohousings en Catalunya no ha parado de crecer, consolidando a la comunidad como el territorio con más viviendas bajo este modelo de todo el Estado. A nivel estatal, la Red de Vivienda Cooperativa identificó en mayo de 2026 a 216 proyectos en marcha o con previsión de consolidarse, de los que a Catalunya le corresponde más del 40%.

La mayoría de proyectos son de protección oficial

En concreto, según datos del Observatorio Llargavista, actualmente son 72 los proyectos identificados en el Catalunya, con capacidad para 1.269 viviendas, de las cuales 977 son de protección oficial. El 70,5% de estas corresponden a proyectos cuya adquisición de suelo se produjo a partir de 2020, lo que confirma que la mayor parte del crecimiento del sector es muy reciente.

Y si bien solo el 40,5% de las viviendas están habitadas, ya hay un 42,5% que se encuentra en construcción (539 viviendas en 25 proyectos); mientras que el 17% restante corresponde a proyectos con patrimonio ya adquirido pero pendientes de iniciar obras (216 viviendas en 11 proyectos).

Del total, Barcelona ciudad concentra 21 proyectos, con 495 de las 1.269 viviendas (el 39%), consolidándose como el principal foco urbano del modelo, aunque, según explican desde Sostre Cívic, el crecimiento en la capital está "estancado" por la dificultad de acceder a suelo público disponible. En la capital destacan casos conocidos como el de La Borda, en Can Batlló (Sants) —el proyecto pionero y más mediático—, o el de Cirerers (Roquetes), el edificio de madera más alto de Catalunya.

Dificultad de acceso al crédito

"Existe más demanda que oferta y capacidad de construcción", aseguran desde Sostre Cívic, en la medida en que este modelo ha ido ganando cada vez más adeptos debido al auge de los hogares unipersonales, el encarecimiento generalizado de la vivienda y el envejecimiento de la población, con el cohousing sénior como exponente para este segmento poblacional.

De hecho, desde la organización perciben que el perfil de quienes acceden se ha ampliado e incluye a familias de todo tipo —muchas monoparentales— y personas de entre 30 y 35 años que buscan estabilidad tras años sujetas al mercado del alquiler sin ahorros suficientes para comprar. Según Sostre Cívic, más de la mitad de quienes hoy viven en un proyecto de cohousing nunca había oído hablar antes de cooperativismo ni de economía social.

Entonces, ¿por qué no termina de escalar el modelo? Los factores son varios —como el desconocimiento, la aceptación social o las trabas políticas— pero para los expertos consultados, el principal freno es la financiación y el acceso al suelo. "La banca tradicional exige avales individualizados que son incompatibles con la lógica de propiedad colectiva" trasladan desde la organización, lo que deja en manos de la banca ética y solidaria (Coop57, Fiare), la banca pública (el ICF) o instituciones europeas como el Banco de Desarrollo del Consejo de Europa el desembolso de estos proyectos.

Esperan, eso sí, que la nueva ley catalana en tramitación de seguridad jurídica al modelo. Adelantan que algunos los puntos destacados es la limitación al 30% del coste de la promoción las aportaciones de capital de los socios o que, si una cooperativa quiebra, la vivienda no puede volver al mercado, sino que debe traspasarse a otra administración, fundación o cooperativa.

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