Almeida recalifica terrenos del IESE en Madrid y abre la puerta a triplicar su edificabilidad

El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado inicialmente una recalificación que permitirá al IESE ampliar de forma muy significativa su 'megacampus' en la capital. La modificación afecta a una parcela de más de dos hectáreas en el Cerro del Águila, donde la escuela de negocios de la Universidad de Navarra podrá casi triplicar la edificabilidad, pasando de 6.548 a 19.209 metros cuadrados. Para hacerlo, el suelo dejará de tener uso residencial unifamiliar, descartándose así el desarrollo de vivienda en la parcela, y pasará a estar calificado como equipamiento privado, de acuerdo con la documentación a la que ha accedido EL PERIÓDICO.

La modificación afecta a la parcela del número 6 del Camino del Cerro del Águila, donde se encuentra el edificio Executive. Los terrenos son propiedad de Promociones Universitarias La Rinconada SL, titular del 100% de la finca y controlada mayoritariamente por varias fundaciones vinculadas a la Universidad de Navarra, además de un grupo de accionistas minoritarios con el 1,28% del capital, según Insight View.

La sociedad celebró el pasado 6 de junio una junta extraordinaria en cuyo orden del día figuraban la "explotación del campus de Madrid", las "reformas del edificio máster" y el "plan urbanístico especial". La documentación registral señala que la entidad es dueña de los terrenos desde 1976, aunque este crecimiento llega además pocos años después de la última gran ampliación: el edificio Executive se inauguró en 2021.

Objetivo, seguir creciendo

El IESE sostiene que ha agotado prácticamente la capacidad edificatoria reconocida por el planeamiento y que necesita entre 12.000 y 15.000 metros cuadrados adicionales. La solicitud concreta seis nuevas aulas de 170 metros cuadrados, 24 salas de trabajo de 22 metros, unos 600 metros para comedor y cocina, además de despachos, oficinas, biblioteca, zonas de servicio y aparcamiento. En conjunto, estima unas necesidades próximas a 10.000 metros útiles.

El estudio económico incorporado al expediente maneja además un calendario orientativo para comprobar la viabilidad de la actuación: sitúa la tramitación urbanística en 2026, la construcción del nuevo edificio entre 2027 y 2029 y la entrada en funcionamiento de las nuevas instalaciones en 2030. No se trata de un calendario de obras comprometido oficialmente por el IESE, sino del escenario utilizado por los técnicos municipales en sus cálculos.

Antes de apostar por Aravaca, el IESE estudió otra posibilidad: abandonar el campus y trasladarse a una nueva ubicación periférica. Esa alternativa habría dejado disponibles las parcelas actuales y la propia documentación reconoce que desarrollar viviendas en la finca del número 6 tendría "un claro sentido inmobiliario". Finalmente, se descartó al considerar que generaría vivienda descontextualizada del entorno y que era más eficiente seguir creciendo en el emplazamiento actual.

La nueva calificación tampoco cierra por completo la puerta a que parte del campus pueda destinarse en el futuro a alojamiento para alumnos. El expediente estudió reservar entre un 30% y un 40% de la parcela a una residencia comunitaria para estudiantes no residentes en Madrid, pero descartó esta opción porque restaría metros al crecimiento de la actividad docente. Aun así, la parcela pasará a estar calificada como equipamiento privado, una categoría que, según las Normas Urbanísticas de Madrid, puede incluir residencias de estudiantes y colegios mayores cuando estén directamente vinculados a un centro universitario.

El Ayuntamiento hace suya la necesidad de expansión y la vincula al interés de Madrid por reforzar su oferta de formación superior y de posgrado. Según los datos aportados por el IESE, más de 9.000 profesionales han pasado por sus aulas madrileñas en los últimos tres años y unos 47.000 desde el inicio de su actividad en la capital.

Hasta el 55% de la parcela

La propuesta de recalificación no solo eleva la edificabilidad. Frente al límite actual del 20% de ocupación, permitirá ocupar hasta el 55% de la parcela sobre rasante y el 60% bajo rasante. Los futuros edificios podrán tener tres plantas y una cuarta en determinadas zonas, con una altura máxima de cornisa de 14 metros.

El incremento también afectará al aparcamiento. El campus dispone actualmente de 509 plazas y el estudio de movilidad estima inicialmente que la ampliación podría requerir otras 335, aunque la cifra definitiva dependerá del proyecto que se presente posteriormente. Urbanismo llegó a estudiar una alternativa mucho más intensa, que planteaba alcanzar los 30.559 metros cuadrados de edificabilidad, pero la descartó porque habría requerido edificios de seis y siete plantas y comprometido la integración del campus.

IESE pagará 3,66 millones al Ayuntamiento

La operación conlleva además cargas urbanísticas por unos 3,66 millones de euros. La escuela deberá abonar 566.683 euros correspondientes a la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por el cambio de planeamiento y otros 3,09 millones vinculados a redes públicas. El Ayuntamiento prevé destinar esas cantidades al entorno del Parque del Cerro del Águila, situado junto al campus.

El estudio económico permite también aproximarse a la dimensión del proyecto. Para comprobar su viabilidad, los técnicos municipales utilizan una hipótesis de inversión de 63 millones de euros, de los que unos 46,5 millones corresponderían al presupuesto de ejecución material de las obras y el resto a otros costes asociados. Sin embargo, la cifra no es una inversión anunciada o comprometida formalmente por el IESE, sino una hipótesis empleada para realizar los cálculos económicos.

El documento maneja asimismo una renta anual inicial de 4,35 millones de euros y calcula una tasa interna de retorno (TIR) de entre el 5,1% y el 6%, bajo la hipótesis de un activo universitario explotado mediante un "contrato de arrendamiento de larga duración". El expediente no acredita en ese apartado que exista actualmente un alquiler por ese importe, sino que utiliza la cifra como supuesto para analizar la rentabilidad. A efectos técnicos, la documentación calcula además un valor del suelo próximo a 24,7 millones de euros, partiendo de una referencia de venta de 6.125 euros por metro cuadrado para vivienda unifamiliar.

Protección arqueológica

La ampliación deberá convivir también con condicionantes ambientales y patrimoniales. La documentación contabiliza la existencia de 111 árboles dentro del ámbito, que obliga a conservar. El Consistorio sostiene también que el cambio adapta el planeamiento a la realidad de una parcela que, aunque sigue figurando como residencial unifamiliar, lleva años ocupada por un equipamiento educativo.

La finca se encuentra además dentro del Bien de Interés Cultural "Terrazas del Manzanares", declarado zona de interés arqueológico y paleontológico, mientras que su cerca posterior se sitúa en el entorno protegido de la Casa de Campo. Patrimonio ha informado favorablemente la modificación, aunque establece distintas prescripciones. Entre ellas figura la obligación de realizar control arqueológico de los movimientos de tierras necesarios durante las obras y solicitar las correspondientes autorizaciones de la Comunidad de Madrid.

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