Fondos e inversores vuelven a pujar por los edificios de oficinas de Madrid y Barcelona y disparan su inversión un 56% hasta junio

La inversión en oficinas vuelve a ganar fuerza en Madrid y Barcelona. Entre enero y junio alcanzó cerca de 1.700 millones de euros, un 56% más que en el mismo periodo del año anterior y alrededor del 80% de todo lo transaccionado durante 2025, según Savills. La recuperación llega después de varios años marcados por el encarecimiento de la financiación y la incertidumbre sobre las valoraciones, alimentada también por el auge del teletrabajo. Con este repunte, el segmento vuelve a concentrar alrededor del 14% de toda la inversión inmobiliaria en España, en línea con su peso medio de los últimos años.

La reactivación se está produciendo tanto en Madrid como en Barcelona. La firma de consultoría inmobiliaria JLL contabiliza 1.116 millones de euros invertidos en Madrid hasta junio, un 8,5% más interanual, y anticipa "un sólido cierre de año". En Barcelona eleva el volumen hasta 852 millones, un 43% más que un año antes, y destaca que "el capital institucional ha regresado con fuerza". Este tipo de inversores protagonizaron el 64% del volumen transaccionado, mientras las estrategias 'core' y 'core+' representaron el 75% de las operaciones.

5 operaciones de más de 100 millones

La recuperación del mercado se aprecia especialmente en el tamaño de algunas compraventas. Durante el primer semestre se cerraron al menos cinco operaciones de 100 millones de euros o más, según datos recopilados por EL PERIÓDICO: la compra del edificio Estel de Barcelona por InmoCriteria, por 385 millones; la adquisición por Atrea Real Estate de dos edificios de oficinas en Madrid, por 200 millones; Torre Sevilla, el mayor rascacielos de Andalucía, por 130 millones; la entrada de GIC en SID (antigua Deeplabs), valorada en más de 120 millones; y la torre de RBA en la avenida Diagonal de Barcelona, por 100 millones.

Solo estas cinco transacciones suman 935 millones de euros, más de la mitad del volumen de inversión de los seis primeros meses del año, aunque la concentración es todavía mayor si se amplía el foco a las operaciones próximas a los 100 millones. A las anteriores se añaden la compra por GMP del edificio de Puerto de Somport 21-23, en Madrid, valorada entre 90 y 100 millones; Los Cubos, también en la capital, adquirido por Atrea por 91 millones; y Torre Diagonal Mar, en Barcelona, comprada por Rentamar por otros 90 millones, así como la venta de Two Parc Central, en la capital catalana, otra de las transacciones más relevantes cuyo importe no trascendió.

Sin oficinas disponibles y cada vez más caras

Detrás de este regreso del capital hay un cambio en las condiciones del propio mercado de oficinas. Los inversores buscan, sobre todo, edificios modernos, bien ubicados, con buenos inquilinos y capacidad para seguir aumentando sus rentas. Y ese tipo de producto empieza a escasear. En Madrid, la disponibilidad de oficinas céntricas de máxima calidad es de apenas el 0,9%, mientras los alquileres alcanzan los 45 euros por metro cuadrado al mes, un 8,4% más que hace un año. En Barcelona sucede algo parecido: la disponibilidad en las zonas 'prime' es solo del 1,6% y la renta alcanza los 32,25 euros por metro cuadrado al mes, un 7,5% más interanual, según JLL.

Savills señala que en Madrid el interés sigue concentrándose en activos 'core' y 'core+', los considerados de menor riesgo por contar con ingresos relativamente estables, aunque la falta de producto dentro de la M-30, la primera circunvalación que rodea la ciudad, está llevando a algunos compradores a mirar también hacia zonas más alejadas cuando encuentran edificios de calidad, buenos inquilinos y buenas conexiones de transporte. "La fortaleza de la demanda ocupacional y la limitada disponibilidad de activos de calidad seguirán favoreciendo el interés inversor", resume Gema de la Fuente, directora nacional de Savills.

En Barcelona, con un patrón similar, el foco está mucho más concentrado en las zonas consolidadas y en los edificios de mayor calidad, especialmente en el centro de la ciudad y en las nuevas áreas de negocio. Esta consultora calcula que ambos mercados concentraron prácticamente todo el volumen invertido durante el semestre: cerca del 50% en el centro de la ciudad y otro 49% en las nuevas áreas, como el 22@, que gana peso entre los inversores por reunir una parte relevante del parque de oficinas más moderno y sostenible.

Rentabilidades a la baja y precios al alza

El mayor interés por comprar oficinas comienza también a trasladarse a los precios. Savills sitúa la rentabilidad (o 'yield' de referencia en el argot especializado) de las mejores oficinas de Madrid y Barcelona está en torno al 4,5% y apunta que algunos procesos de venta podrían cerrar por debajo de ese nivel si continúa la presión compradora. La 'yield' mide, de forma simplificada, la rentabilidad que obtiene un comprador en relación con el precio que paga por el inmueble: cuanto más baja, mayor es normalmente el precio que está dispuesto a desembolsar por los mismos ingresos.

Eso no significa, sin embargo, que cualquier oficina vuelva a ser atractiva. El mercado se está polarizando entre los inmuebles de mayor calidad, por los que existe competencia, y edificios antiguos o peor posicionados que requieren inversiones para modernizarse o encontrar otro uso. En Madrid, JLL calcula que este tipo de operaciones representaron el 43% de las transacciones del semestre, muchas de ellas orientadas a una futura transformación residencial. En Barcelona, donde los cambios de uso son más difíciles por la regulación, Savills detecta que este tipo de estrategias empiezan a ganar terreno en municipios del área metropolitana, especialmente hacia usos vinculados a la vivienda o los apartamentos en alquiler.

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