Giro en las autonomías con la VPO: dos de cada tres ya impiden liberalizar sus viviendas públicas

Las comunidades autónomas se han lanzado a blindar la vivienda protegida para evitar que los inmuebles levantados con suelo, financiación o recursos públicos terminen incorporándose al mercado libre. Durante los últimos años, numerosos gobiernos regionales han reformado sus leyes y reglamentos para declarar permanente la calificación de parte de su parque público, impedir su descalificación o prolongar la protección durante toda la vida útil del edificio.

El giro alcanza ya a 11 de las 17 comunidades autónomas, el 65% del total: prácticamente dos de cada tres cuentan con alguna modalidad que impide liberalizar viviendas de promoción pública, de titularidad administrativa o construidas sobre determinados suelos públicos o vinculadas a patrimonios y programas públicos. El grupo incluye Andalucía, Asturias, Baleares, Canarias, Castilla-La Mancha, Catalunya, Comunidad Valenciana, Galicia, Murcia, Navarra y País Vasco.

Buena parte de este mapa se ha formado recientemente. Baleares endureció su regulación en 2018, Catalunya lo hizo en 2019, Navarra en 2022, Canarias en 2024, Galicia en 2025 y Andalucía ha incorporado el blindaje en su nueva ley de vivienda, en vigor desde enero de este mismo año. Las reformas comparten una misma idea: evitar que la inversión pública genere viviendas asequibles que, transcurridos diez, quince o treinta años, puedan perder sus limitaciones de precio y venderse en el mercado libre.

No todas las VPO son permanentes

El dato anterior exige un matiz. No significa que todas las VPO sean permanentes en esas once autonomías. El blindaje general de toda la nueva vivienda protegida solo está claramente implantado en País Vasco, Baleares y Navarra. La legislación vasca mantiene permanentemente la calificación protegida con independencia de la tipología de la vivienda o de quién la haya promovido, Baleares aplica desde 2018 la protección permanente a las nuevas calificaciones a las viviendas públicas y privadas calificadas desde la entrada en vigor de su ley de vivienda, mientras que Navarra fijó en 2022 una duración indefinida y eliminó la posibilidad de descalificación anticipada para las viviendas acogidas al nuevo régimen.

En el resto, la protección perpetua se concentra en las viviendas más estrechamente vinculadas a las administraciones. Murcia establece que las viviendas calificadas conforme a su ley de vivienda de 2015 mantendrán permanentemente su naturaleza de vivienda de promoción pública o social. Castilla-La Mancha considera igualmente vinculadas de forma permanente a su régimen legal las viviendas de promoción pública.

En la Comunidad Valenciana, las viviendas de promoción pública desarrolladas directamente por las administraciones territoriales o por su sector público instrumental mantienen la protección sin límite temporal, mientras que las promociones privadas continúan sometidas a periodos de caducidad. Una reforma aprobada en 2026 ha fijado, además, un máximo de 30 años para las antiguas viviendas protegidas de promoción privada.

Canarias decidió en 2024 que las nuevas viviendas protegidas de promoción pública no pudieran perder esa condición, mientras Galicia dio un paso similar con efectos desde 2025, blindó la promoción pública, las viviendas construidas sobre determinados suelos desarrollados por promotores públicos y las impulsadas por sociedades autonómicas.

Andalucía se ha sumado en enero de 2026, aunque con una fórmula más limitada. Para que la protección sea permanente deben concurrir tres requisitos: que la vivienda haya sido promovida por la Administración, que haya contado con financiación o ayudas públicas y que se destine a integrarse en el parque público residencial.

Catalunya y Asturias completan el grupo con modelos vinculados al origen y al destino del suelo. En Catalunya, la protección se mantiene mientras el terreno continúe reservado urbanísticamente para vivienda protegida, el inmueble forme parte de un patrimonio público de suelo y vivienda o así lo establezca un programa público. En Asturias, la regla general sigue siendo de 30 años, pero las viviendas protegidas procedentes de patrimonios públicos de suelo mantienen la calificación hasta la declaración de ruina del inmueble, lo que equivale en la práctica a toda su vida útil.

Madrid, pendiente de blindar la VPO

La Comunidad de Madrid, en cambio, todavía no ha culminado jurídicamente el giro. La región ha elaborado un nuevo reglamento que contempla una protección indefinida para las viviendas protegidas promovidas o pertenecientes a la Administración regional, pero el documento continúa siendo un proyecto. Por el momento sigue en vigor que el plazo de protección es de 15 años. Si el nuevo reglamento entra en vigor con su redacción actual, Madrid elevará a doce el número de autonomías con alguna modalidad de VPO pública permanente.

La tendencia no es completamente uniforme. Extremadura ha fijado recientemente en 20 años la protección ordinaria, Murcia ha creado una nueva categoría de vivienda asequible protegida durante diez años y la Comunidad Valenciana ha vuelto a establecer plazos temporales para parte de la promoción privada. Las comunidades están blindando principalmente las viviendas de titularidad pública, las promociones financiadas por las administraciones y las construidas sobre suelo público, no necesariamente todo el mercado de VPO.

El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, aprobado por el Gobierno en abril, refuerza esta dirección. Varias de sus principales líneas para incrementar la oferta exigen que las viviendas financiadas tengan un régimen de protección permanente acordado por la comunidad autónoma y reflejado en el Registro de la Propiedad. La condición alcanza, entre otras, a las promociones directas sobre suelo público, las desarrolladas mediante colaboración público-privada y las viviendas protegidas promovidas sobre suelo privado. El plan prevé movilizar 7.000 millones de euros para financiar el conjunto de sus programas.

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