¿Tienes solo una plaza de garaje? Esto es lo que dice la ley sobre si puedes usar la piscina de la comunidad

Hay un vacío legal. Con la llegada del verano, las piscinas comunitarias vuelven a convertirse en uno de los principales focos de convivencia –y también de conflictos– en muchas comunidades de propietarios. Una de las dudas que más se repite es si una persona que solo es propietaria de una plaza de garaje, y no de una vivienda, tiene derecho a acceder a la piscina del residencial. La respuesta, sin embargo, no es tan sencilla como parece.

Aunque en los últimos días han proliferado informaciones que apuntan a que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ‘resuelve’ esta cuestión, lo cierto es que la norma no contiene ningún artículo que prohíba expresamente el acceso a la piscina a los propietarios de garajes. La clave está en la interpretación que han hecho los tribunales, especialmente el Tribunal Supremo, y en lo que establezcan los estatutos de cada comunidad de propietarios.

La ley no lo prohíbe

La Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, regula los derechos y obligaciones de los propietarios dentro de una comunidad, pero no menciona de forma específica el uso de piscinas por parte de quienes únicamente poseen una plaza de garaje.

Su artículo 3 reconoce que cada propietario tiene la titularidad exclusiva de su elemento privativo –ya sea una vivienda, un local o un garaje– y una cuota de participación sobre los elementos comunes. Sin embargo, esa cuota no implica automáticamente que pueda utilizar cualquier instalación comunitaria.

A su vez, el artículo 5 establece que será el título constitutivo y, en su caso, los estatutos de la comunidad, los que determinen el régimen de uso de los elementos comunes, así como las limitaciones o derechos específicos de los propietarios.

En paralelo, el artículo 396 del Código Civil define el régimen de propiedad horizontal y sirve de base para interpretar cuál es la finalidad de los elementos comunes dentro de una comunidad.

Qué dice el Supremo

La referencia jurídica más relevante es la Sentencia 411/2022, de 23 de mayo de 2022, del Tribunal Supremo, que resolvió el caso de un propietario que únicamente disponía de varias plazas de garaje y reclamaba el derecho a utilizar la piscina y la zona de barbacoa de una urbanización de Mallorca.

El Alto Tribunal concluyó que no existe un derecho automático a disfrutar de estas instalaciones por el mero hecho de ser propietario de un garaje.

Según la sentencia, la piscina constituye un elemento común de carácter recreativo, pensado para el disfrute de quienes hacen un uso residencial del complejo. Por ello, el Supremo consideró ajustado a derecho que la comunidad limitara su utilización cuando el título constitutivo y los estatutos no reconocían expresamente ese derecho al propietario de las plazas de aparcamiento.

No obstante, la resolución no establece una prohibición general aplicable a todas las comunidades de España. Al contrario, deja claro que cada caso dependerá de la configuración jurídica del edificio y de las normas internas aprobadas por la comunidad.

Todo depende de los estatutos

En la práctica, esto significa que dos comunidades prácticamente idénticas pueden aplicar reglas diferentes.

Si los estatutos reconocen que los propietarios de garajes pueden acceder a la piscina, tendrán ese derecho. Si, por el contrario, limitan el uso de estas instalaciones a los propietarios de viviendas o no contemplan ese supuesto y la configuración del inmueble así lo justifica, la comunidad podrá restringir el acceso.

Del mismo modo, el pago de los gastos de mantenimiento de la piscina tampoco determina, por sí solo, el derecho a utilizarla, ya que las cuotas y las exenciones pueden variar en función del título constitutivo y de los acuerdos válidamente adoptados por la comunidad.

Además, las piscinas de uso colectivo deben cumplir los requisitos sanitarios establecidos por el Real Decreto 742/2013, que fija los criterios técnico-sanitarios aplicables a estas instalaciones en España, independientemente de quién tenga derecho a utilizarlas.

En definitiva, la Ley de Propiedad Horizontal no impide por sí sola que un propietario de una plaza de garaje acceda a la piscina, pero tampoco le reconoce ese derecho de forma automática. La respuesta, en la mayoría de los casos, está en los estatutos de la comunidad y en la interpretación que de ellos han avalado los tribunales, con el Tribunal Supremo como principal referencia.