¿Por qué cae la venta de casas en las grandes ciudades y las islas y se dispara en Teruel o Cuenca?

Las compraventas de vivienda caen en España, pero no con la misma intensidad en todo el territorio. ¿Por qué el ajuste golpea con más fuerza en grandes ciudades como Madrid y a varios polos turísticos mientras numerosas provincias del interior todavía crecen? Los datos y los expertos apuntan a una respuesta: allí donde la vivienda se ha encarecido más, menos compradores pueden transformar su interés en una operación real.

Entre enero y mayo de 2026 se cerraron 288.176 compraventas, un 3,4% menos que un año antes, según el INE. Son 10.119 operaciones menos y cinco meses consecutivos de descensos interanuales. El mercado se enfría, aunque continúa un 15,9% por encima de 2024.

La caída está concentrada. Los 13 mayores mercados provinciales reducen sus operaciones un 4,5% y explican el 83% del descenso nacional. Las 13 provincias con menos transacciones (sin Ceuta y Melilla), en cambio, crecen un 4,4%. No es una división perfecta entre costa e interior, sino una brecha entre buena parte de los mercados más caros y aquellos que conservan mayor accesibilidad.

Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, confirma este cambio de paso. "Estos descensos están siendo pronunciados en aquellos mercados que han sentido con mayor intensidad las tensiones entre oferta y demanda, como es el caso de Madrid o Baleares, mientras que el número de compraventas sigue creciendo en otras provincias menos dinámicas, como es el caso de Cuenca", señala.

Murcia encabeza la caída por comunidades, con un 10,6%, seguida de Madrid (9,4%), Cantabria (9,2%), Baleares (8,8%) y Canarias (5,9%). Madrid pierde 3.289 operaciones y Alicante otras 1.803. Entre ambas explican aproximadamente la mitad de las ventas que han desaparecido en España. Los principales mercados turísticos analizados (Alicante, Málaga, Murcia, Almería, Baleares y las dos provincias canarias) pierden cerca de 6.000 operaciones, un 8%, más del doble que el promedio nacional. No toda la costa cae: Girona crece un 9,6%, Huelva un 1,9% y Cádiz un 1,2%.

El precio, primer culpable en la caída de las compraventas

El precio es el hilo que conecta estos mercados. Iñareta sostiene que parte de la demanda ha sido expulsada porque no puede reunir el 20% que los bancos no suelen financiar. Esa entrada "ya supera los 100.000 euros en algunas capitales", sin contar impuestos y gastos.

"La moderación de las compraventas tiende a manifestarse antes en los ámbitos con precios más elevados, como Madrid y otras grandes ciudades", explica Leticia Sánchez Franco, responsable de Inteligencia de Mercado de Grupo ST. El encarecimiento aumenta el ahorro previo necesario y, junto con unas cuotas hipotecarias algo mayores, reduce los hogares que pueden cerrar la compra, aunque siga existiendo interés.

Lorena Vega, responsable de Research de Grupo Gesvalt, apunta en la misma dirección: "Cuando los precios parten de niveles elevados y siguen creciendo por encima de la capacidad adquisitiva de los hogares, una parte de la demanda potencial deja de poder materializar la compra". En el interior, añade, los precios absolutos suelen ser inferiores, lo que deja más margen de accesibilidad.

Crecen las compraventas en Teruel y Cuenca

Esa diferencia se observa en las provincias que más avanzan. Teruel aumenta sus compraventas un 28,5%; Cuenca, un 20,3%; Palencia, un 14,7%; Álava, un 12,2%, y Ávila, un 9,1%. Aragón, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Extremadura, Navarra y La Rioja limitan en conjunto su caída al 1,4% y venden un 22,8% más que en 2024.

La resistencia no es absoluta. Huesca cae un 11,9% y Valladolid un 11,8%, las mayores bajadas provinciales. Pero el balance confirma que los territorios más asequibles soportan mejor el frenazo que los grandes mercados y los principales focos turísticos.

"Durante los últimos años hemos vivido un mercado muy dinámico, con una demanda sólida y operaciones que se cerraban en tiempos muy reducidos. Sin embargo, en los últimos meses se está observando una ralentización progresiva que obliga a ajustar expectativas y estrategias de venta", afirma Juan-Galo Macià, presidente de Engel & Völkers Iberia y Sudamérica. Los compradores analizan más cada operación y muestran una sensibilidad creciente al precio.

Sin visos de bajadas de precios

La caída de las ventas tampoco implica, por ahora, que la vivienda se abarate. En las zonas tensionadas puede haber menos operaciones porque escasea el producto asumible. Por eso, explica Vega, de Gesvalt, "pueden convivir una caída de las compraventas y nuevos incrementos de precios". El ajuste se produce primero en el volumen y la accesibilidad. Por el contrario, Iñareta cree que la estabilización continuará y no descarta bajadas de precios en zonas concretas.

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