Uno de cada tres españoles necesita reformar su vivienda, pero el precio frena al 78% de quienes no pueden hacerlo

La relación no es nueva: vivir en un parque residencial envejecido aumenta exponencialmente la necesidad de rehabilitación. Y, si a ese factor se suma la renta, la curva de probabilidad acelera su verticalidad, donde quienes tienen menos dinero poseen menor capacidad de acometer el coste, y, por lo tanto, mayor tendencia a residir en viviendas que no cumplen los estándares energéticos, de seguridad o accesibilidad.

Pero, ¿cuál es la dimensión real del problema? ¿En qué números radica la determinación de que un propietario o inquilino realice finalmente dichas reformas? Y, exactamente, ¿dónde está la principal barrera que las limita y que provoca que, una vez superada, el 70% de quién rehabilita termine haciendo una media de 3 o más reformas?

Estas cuestiones son las que diagnostica el informe 'Radiografía de las reformas para mejorar la eficiencia energética de las viviendas en España', publicado este jueves por EsadeEcPol a partir de los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, que identifica que más de un tercio de la población española vive en una vivienda que necesita mejoras de eficiencia energética, pero no ha podido acometerlas.

En concreto, el 35,4% reconoce que su hogar requiere una rehabilitación que sigue pendiente, frente al 19,3% que sí ha realizado reformas en los últimos cinco años (el resto afirma no necesitarlas). El estudio, liderado por los investigadores Isabella Becerra y Jorge Galindo, concluye que la antigüedad del inmueble es el principal factor que explica la necesidad de rehabilitar, mientras que la renta y el régimen de tenencia son los elementos que terminan decidiendo si esas obras llegan a ejecutarse.

Un parque de viviendas envejecido

La explicación comienza décadas atrás. España cuenta con uno de los parques residenciales más envejecidos de Europa, donde el 61,1% de la población vive en viviendas construidas entre 1961 y 2000, etapa en la que las normas de construcción apenas incorporaban criterios de aislamiento térmico. No fue hasta la entrada en vigor de la Norma Básica de la Edificación sobre Condiciones Térmicas, en 1980, cuando se introdujeron las primeras exigencias en este ámbito, mientras que los estándares actuales de eficiencia energética no llegaron hasta el Código Técnico de la Edificación de 2006.

Ese legado se traduce en que hoy, en las viviendas construidas entre 1945 y 1960, la necesidad de reformas que permanece sin resolver afecta al 53,2% de las personas con rentas bajas, frente al 24,3% de las de rentas altas. La combinación de vivienda antigua y bajos ingresos concentra así el mayor volumen de demanda insatisfecha de rehabilitación, hasta el punto de que el informe considera este colectivo como el principal objetivo de cualquier política pública.

Vivir en una vivienda anterior a 1980 incrementa en unos 23 puntos porcentuales la probabilidad de necesitar mejoras respecto a una construida después del año 2000.

En contraposición, cuando los investigadores aíslan estadísticamente el efecto de cada variable, la fotografía cambia. Así, vivir en una vivienda anterior a 1980 incrementa en unos 23 puntos porcentuales la probabilidad de necesitar mejoras respecto a una construida después del año 2000, un impacto muy superior al de la renta.

Pero esa antigüedad deja de ser determinante cuando se analiza quién acaba rehabilitando. Ahí entran en juego otros factores: vivir de alquiler reduce la probabilidad de ejecutar reformas en casi 18 puntos, mientras que pertenecer al cuartil de renta más alto la incrementa en una magnitud similar. En otras palabras, la antigüedad genera la necesidad; la renta permite resolverla.

Vivir de alquiler reduce la probabilidad de ejecutar reformas en casi 18 puntos

El dinero emerge, de hecho, como la principal barrera. El 78% de quienes necesitan rehabilitar su vivienda y no lo hacen afirma que el motivo es el elevado coste de las obras. Muy por detrás aparecen otros obstáculos, como la protección patrimonial de los edificios o la dificultad para alcanzar acuerdos entre vecinos.

La inversión inicial, uno de los principales frenos

El estudio apunta, además, a que el verdadero problema no reside únicamente en el coste total de la reforma, sino en la inversión inicial necesaria para arrancarla. Cerca del 70% de quienes finalmente rehabilitan acometen tres o más actuaciones al mismo tiempo, una estrategia que permite repartir gastos fijos como licencias, andamios o proyectos técnicos, siguiendo la lógica de una economía de escala. Esa tendencia sugiere que muchos hogares esperan a poder asumir un desembolso elevado antes de intervenir, en lugar de realizar mejoras graduales.

En los edificios de viviendas colectivas aparecen, además, nuevas dificultades. Mientras que en las casas unifamiliares el coste explica entre el 85% y el 90% de los casos en los que no se rehabilita, en los bloques de más de diez viviendas ese porcentaje cae hasta el 70% y ganan peso otros motivos, como la necesidad de lograr el consenso de la comunidad de propietarios o las limitaciones derivadas de la protección patrimonial. Según el informe, esta realidad ayuda a explicar por qué España, donde predominan los pisos, presenta tasas de rehabilitación inferiores a las de países con mayor presencia de vivienda unifamiliar.

En un contexto de cambio climático, con temperaturas más extremas, el análisis también pone el foco en las desigualdades territoriales. En este contexto, Catalunya emerge como la comunidad autónoma con la mayor brecha entre hogares de renta alta y baja a la hora de mantener la vivienda fresca durante el verano. La diferencia alcanza los 23,9 puntos porcentuales, por encima incluso de Madrid, a pesar de no figurar entre las regiones con peores condiciones térmicas en términos generales. El problema, concluye el estudio, no es tanto el clima como la desigualdad económica para hacer frente al calor.

Catalunya emerge es la comunidad autónoma con la mayor brecha entre hogares de renta alta y baja a la hora de mantener la vivienda fresca durante el verano.

Como contrapunto, expone el caso del País Vasco. Aunque cuenta con el parque residencial más envejecido del país —más de la mitad de su población vive en viviendas construidas antes de 1980—, registra la menor necesidad de rehabilitación pendiente. ¿La explicación? Reside en el mayor volumen de actuaciones ejecutadas durante los últimos años, que ha conseguido romper la asociación habitual entre viviendas antiguas y déficit de rehabilitación.

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