Tener un buen sueldo ya no basta para conseguir una hipoteca: los bancos ahora miran más el ahorro y la estabilidad

Durante años, la receta para conseguir una hipoteca parecía relativamente sencilla: contrato indefinido, una nómina razonable y pocos problemas para acceder a la financiación. Pero el mercado ha cambiado y también lo han hecho los criterios con los que los bancos analizan a los compradores de vivienda.

Hoy, tener un buen salario ya no garantiza la aprobación del préstamo. Las entidades financieras ponen cada vez más el foco en el ahorro acumulado, la estabilidad real de los ingresos y la capacidad del hogar para seguir pagando la cuota incluso si llegan imprevistos o cambia el ciclo económico.

“Lo que más pesa ahora mismo es la capacidad de pago y el ahorro. Y el ahorro tira bastante más que hace unos años”, resume la experta hipotecaria Montse Cespedosa.

El cambio no se explica tanto porque la banca haya endurecido sus criterios como porque las cuentas ya no salen igual que hace cinco años. Según explica Pablo Vega, experto hipotecario del comparador Roams, las reglas siguen siendo prácticamente las mismas (financiación de hasta el 80% y una cuota que no supere el 30%-35% de los ingresos netos), pero se aplican sobre viviendas más caras y unos tipos de interés más elevados, lo que deja fuera a perfiles que antes habrían obtenido financiación sin demasiados problemas.

El ahorro se ha convertido en el principal filtro

El perfil que más dificultades está encontrando es el del comprador joven con buenos ingresos, pero sin suficiente capacidad de ahorro. Los expertos recuerdan que, por norma general, el comprador debe aportar aproximadamente el 20% del precio de la vivienda que el banco no financia, además de entre un 10% y un 12% adicional para impuestos y gastos asociados a la operación. En la práctica, eso obliga a disponer de un colchón cercano al 30% del valor del inmueble antes incluso de sentarse a negociar la hipoteca.

Además, las entidades valoran no solo la cantidad ahorrada, sino también cómo se ha conseguido. Ahorrar de forma constante durante años transmite más solvencia que llegar a la firma tras agotar todos los recursos disponibles o recurrir a préstamos personales para completar la entrada.

Fuentes del sector bancario consultadas por este medio explican que llegar a la compra sin margen financiero después de pagar la entrada y los gastos es una señal de fragilidad para el análisis de riesgos, incluso aunque el cliente tenga unos ingresos elevados.

El contrato indefinido ya no es el salvoconducto de antes

Otro de los grandes cambios es que el tipo de contrato ha perdido peso relativo frente a la estabilidad económica global del hogar.

El economista Javier Santacruz señala que los bancos son hoy mucho más sensibles a la calidad y previsibilidad de los ingresos futuros. Un salario que depende en exceso de variables, complementos o cambios frecuentes de empleo puede generar más dudas que hace unos años, incluso con contrato indefinido.

En la misma línea, Pablo Vega sostiene que las entidades ya no toman la etiqueta de “indefinido” como garantía suficiente, sino que analizan el conjunto de la operación: ahorro aportado, deudas previas, comportamiento financiero, estabilidad de ingresos o características del inmueble.

El resultado es menos intuitivo de lo que muchos compradores creen: un trabajador con buen sueldo y contrato indefinido puede ser rechazado si llega demasiado endeudado o sin ahorro suficiente, mientras que un autónomo o un trabajador temporal pueden obtener financiación si presentan una trayectoria sólida y una operación prudente.

La cuota no puede superar el 35% de los ingresos

Existe, además, una línea roja que prácticamente ninguna entidad está dispuesta a cruzar: la conocida como tasa de esfuerzo.

Los bancos calculan que la suma de la futura hipoteca y del resto de deudas del hogar no supere aproximadamente entre el 30% y el 35% de los ingresos netos familiares. Y no solo analizan si el cliente puede pagar la cuota actual, sino también si podría seguir haciéndolo durante los próximos 25 o 30 años en escenarios económicos menos favorables.

Por eso, préstamos para el coche, compras financiadas, tarjetas con pago aplazado o pequeños créditos al consumo pueden acabar teniendo más peso del que muchos compradores imaginan a la hora de obtener una hipoteca.

Cespedosa añade otro mito que sigue muy presente entre los compradores: pensar que las condiciones hipotecarias son iguales para todos los clientes. “La gente no debe elegir entre ofertas que le pasen, sino negociar directamente una”, defiende la experta, que recuerda que el margen de negociación sigue existiendo y que las mejores condiciones no siempre aparecen en la primera propuesta del banco.