Corp (Scranton) y Copisa-Visoren se reparten el primer concurso de suelo público de la Generalitat para 1.940 viviendas de alquiler

El primer concurso público de la reserva de solares de la Generalitat, la medida del Govern para promover 1.940 viviendas protegidas en alquiler repartidas en 23 municipios catalanes en el marco del Pla 50.000, ha cerrado este martes con la victoria de Corp, quien a través de su filial Landetic y la participación accionarial de Scranton Enterprises —segundo mayor accionista de Grifols— ha conseguido hacerse con las agrupaciones 1 y 4, seguido de la UTE formada por Visoren y Copisa —una de las alianzas más veteranas en vivienda protegida de alquiler en Catalunya— que se ha llevado los otros dos lotes restantes (agrupaciones 2 y 3).

El resultado llega sin sorpresas después de que el pasado jueves la Agència d'Habitatge de Catalunya, entidad organizadora de la licitación, diese a conocer las puntuaciones finales obtenidas por cada empresa. Así, tal y como pudo comprobar EL PERIÓDICO, Landetic llegó a obtener una clara delantera en las cuatro agrupaciones, con valoraciones de entre 83,83 y 88,37 puntos sobre 100, seguida en todas ellas por Visoren-Copisa, con entre 80,82 y 85,54 puntos.

En concreto, el sistema de puntuación reparte cada agrupación en 100 puntos, divididos entre el llamado Sobre B, el juicio de valor sobre la coherencia del plan económico-financiero, la metodología constructiva y el plan de gestión social de los inquilinos, con un máximo de 46 puntos. A este se suma el Sobre C, que, con un máximo de 54 puntos, premia aspectos como el compromiso de destinar el cien por cien de las viviendas al alquiler, el nivel de industrialización de la construcción o la aportación de fondos propios adicionales al mínimo exigido. El Sobre B se ratificó el 25 de junio; el Sobre C se abrió el 29 de junio.

Corp y Copisa, a la delantera

Lo cierto es que entre los ocho concursantes que inicialmente se presentaron al concurso, Corp-Landetic y Copisa-Visoren eran los de mayor tamaño, los que más recursos propios disponían y los únicos que se presentaron a la totalidad de lotes licitados en el concurso —cuatro agrupaciones, con entre 300 y 600 viviendas repartidas en cada una—.

Desde la apertura de los sobres B, ambos promotores tomaron la delantera en todas las agrupaciones. La distancia se ha mantenido ajustada en las dos agrupaciones donde había más competencia. En cambio, en la tercera y la cuarta agrupación, donde ya solo competían los dos grandes grupos, Landetic amplió su ventaja hasta los 6,65 y los 6,33 puntos respectivamente, gracias a una oferta automática más agresiva en industrialización y reducción de plazos.

En la más disputada, la segunda, donde compitieron hasta cinco empresas, Copcisa se sitúa en tercera posición con 69,82 puntos, por delante de Fundació Privada Salas per l'Accessibilitat (61,74) y de Compañía Española de Viviendas en Alquiler, Cevasa (58,38). En la primera agrupación, Downforce Investments, la filial de Sacresa, queda tercera con 52,02 puntos.

Las reglas del concurso

En un principio, los pliegos del concurso establecieron que, si bien las empresas concursantes podían aplicar a todas las agrupaciones de solares que quisiesen, indicando el orden de preferencia —aspecto que quedó cerrado al público—, cada licitador podría quedarse con un solo lote, cuyo orden de selección vendría dado por las puntuaciones logradas durante el concurso.

Sin embargo, la Generalitat contempló dos excepciones. La primera es que, si una empresa es la única licitadora válida en una agrupación, esta no computa para el límite. La segunda, que si, agotado el orden de preferencia de todos los licitadores puntuados, no queda nadie más para cubrir las agrupaciones restantes, el número máximo de adjudicaciones por empresa aumenta automáticamente para evitar que queden desiertas.

¿Qué ocurre? Pues que como en la tercera y la cuarta agrupación solo terminaron compitiendo Landetic y Visoren-Copisa, tras la exclusión de Evolvere, y Landetic, la empresa más puntuada en las cuatro agrupaciones, fijó en su Anexo IV el siguiente orden de preferencia: Agrupación 1, Agrupación 2, Agrupación 4 y, en último lugar, Agrupación 3; al ser la mejor valorada, se le adjudicó directamente su primera opción. Y Visoren-Copisa, segunda empresa mejor puntuada y con idéntico orden de preferencia, quedó fuera de la Agrupación 1 en el momento en que esta se adjudicó a Landetic, por lo que recibió su siguiente opción disponible, la Agrupación 2. Para el resto de agrupaciones (3 y 4), al no haber más licitadores puntuados para cubrirlas, ambas empresas pudieron optar a un segundo lote cada una.

Un modelo que divide al sector

Cierra así un concurso cuyo diseño no estuvo exento de fricciones, tal y como puede comprobarse en la memoria de la fase de consulta preliminar de mercado, celebrada entre noviembre y diciembre de 2025, en la que la Generalitat se reunió con promotores, constructoras y asociaciones como la APCE o la Federación de Cooperativas.

Uno de los puntos más conflictivos fue la exigencia de aportar un 20% de fondos propios sobre una inversión estimada de 150.000 euros por vivienda, sin posibilidad de cubrir ese porcentaje con deuda externa, lo que para una agrupación de 500 o 600 viviendas supone entre 12 y 15 millones de euros de capital inmovilizado.

Varias entidades pidieron entonces reducir el tamaño de las agrupaciones a lotes de entre 100 y 150 viviendas para hacerlas asumibles por promotores más pequeños. Sin embargo, la Generalitat rechazó la propuesta, alegando que la economía de escala era determinante para dar salida a los solares menos atractivos y para introducir sistemas de construcción industrializada. El resultado ha sido una concurrencia limitada a seis empresas para casi 2.000 viviendas, y solo dos, Landetic y Visoren-Copisa, con capacidad para optar a las cuatro agrupaciones a la vez.

En este sentido, fuentes del sector consultadas por este diario vinculadas a uno de los licitadores que solo optó a la segunda agrupación, explican que su decisión no respondió a una limitación financiera, sino a que el resto de lotes no ofrecían un equilibrio entre riesgo y rentabilidad aceptable para un promotor con trayectoria patrimonial. Las mismas fuentes cuestionan que la Generalitat no exigiera niveles de experiencia más robustos para una concesión a 75 años, y consideran arriesgado que operadores de reciente llegada a este tipo de concursos asuman un compromiso de gestión de esa envergadura. Por el contrario, desde el entorno de Visoren-Copisa, otras fuentes consultadas sostienen que el concurso funciona bien y ofrecía resultados atractivos para empresas de mayor volumen y experiencia consolidada en presentarse a concursos públicos.

Un cambio de escala

En este sentido, fuentes conocedoras del proceso en la propia Administración defienden a EL PERIÓDICO el diseño del concurso como "un cambio de escala necesario para el modelo catalán de vivienda protegida", donde el objetivo no era dejar fuera a los promotores pequeños, sino encontrar operadores con capacidad de escalar la producción de vivienda protegida de las actuales 3.000 viviendas anuales a las 10.000 previstas por el Govern.

A su vez, recuerdan que existen otras licitaciones de menor tamaño a nivel municipal dirigidas expresamente a promotores más pequeños, como la lanzada el pasado mes de mayo dentro también del Pla 50.000, centrada en parcelas con capacidad para 20 pisos o menos y que apuesta por licitaciones individualizadas para facilitar la concurrencia, dar salida a suelos que habían quedado fuera del radar de los grandes operadores y que no han formado parte del primer concurso de solares.

Suscríbete para seguir leyendo