El Maresme coge fuerza como epicentro del inmobiliario de lujo internacional y se posiciona junto a Sitges o Castelldefels

La casa tenía jardín con piscina y dos plantas de 800 metros² —cada una— repartidas en doce estancias independientes. Ubicada en las colinas de Sant Andreu de Llavaneres (Maresme), el diseño y la disposición encajaban a la perfección con el modelo de familia bienestante de los años 90, con cuatro o cinco hijos y personal de servicio instalado en la casa. Tres décadas después, cuando Lluís Barrera, socio gerente de la inmobiliaria Barnes Maresme, enseñó la villa a un joven matrimonio extranjero, este se enamoró a primera vista, y la compró. Sin embargo, para su sorpresa, no conservaron prácticamente nada del diseño inicial: derribaron tabiques, unificaron espacios para crear plantas totalmente diáfanas y sustituyeron las antiguas habitaciones por una gran suite y dos "supervestidores". "Solo ponerla a punto les costó 600.000 euros", recuerda Barrera a El Periódico, "y eso sin incluir los caprichos o gustos personales de diseño, que sin duda acabaron elevando mucho más el precio".

La anécdota que relata el agente es un buen ejemplo de la transformación del mercado inmobiliario de ultra-lujo de la zona, que desde la pandemia vive un renovado auge. "El mercado ha evolucionado muchísimo, sobre todo por la cantidad de clientes extranjeros que ahora residen aquí desde la pandemia" explica Tom Maidment, director de Lucas Fox en Costa Brava, Girona y la Costa del Maresme. Según datos de la inmobiliaria, en los últimos cinco años el número de transacciones en el Maresme ha crecido un 250%, mientras que el volumen —el valor medio de cada operación— se ha disparado un 386%.

El 54% de los compradores de la inmobiliaria son extranjeros

Son cifras que corrobora Louis Kretz, codirector de la inmobiliaria de lujo Kretz Spain, quien alega que su segmento principal del mercado está entre 1,5 y 4 millones de euros, pero cada vez vemos más operaciones por encima de los 5 millones". Desde Engel & Völkers, su director de ventas, Ferran Plazas, explica que el año pasado cerraron 130 operaciones en la zona y que, más allá del comprador habitual —familias con hijos que buscan tranquilidad—, ha identificado un nuevo perfil de "parejas jóvenes, muchas internacionales, con trabajos relacionados con la tecnología y que acceden a viviendas de precios medios-altos".

Así, el 54% de los compradores de Lucas Fox en del último año han sido extranjeros, cuyo tíquet medio supera el millón, mientras el cliente nacional adquiere viviendas de entre 600.000 euros a un millón. El perfil del comprador extranjero europeo es heterogéno, siendo alemanes, holandeses, británicos y franceses los que se reparten el grueso; mientras que entre los no europeos destaca el comprador chino, aunque como una casuística particular, ya que suelen ser empresarios que ya residen y tienen negocios en la zona. "El otro día jugué un partido de pádel en Cabrils con once personas más y, al tomar algo después, caí en la cuenta de que entre los doce no había ni una nacionalidad repetida", relata Maidment.

Viviendas reformadas con jardín

Si el auge es evidente, ¿cuál es el tipo de vivienda que más interés despierta e impulsa las cifras? A la pregunta, todas las inmobiliarias coinciden: buscan villas modernas, ya reformadas, con jardín, piscina y acabados de alto nivel. "Es un lujo discreto, lejos del ostentoso, pero muy centrado en el confort y la calidad de vida" resume Kretz. Y si se trata de viviendas con eficiencia energética y de un tamaño moderado, "de entre 400 y 600 m²", afirma Barrera, mejor.

"Muchas familias jóvenes que vienen a vivir aquí antes habían vivido en pisos, en Barcelona o en el extranjero, y los gastos de mantenimiento de una casa grande pueden sorprenderles", apunta Maidment. El activo ideal, describe, es "una casa recién reformada, con vistas al mar, cuatro dormitorios, privacidad, fácil acceso a la autopista y a un colegio internacional", y sitúa el grueso del mercado unifamiliar entre 900.000 euros y 1,5 millones, con el segmento prime moviéndose entre uno y tres millones. Las operaciones por encima de 3,5-4 millones siguen siendo, coincidiendo con Kretz, "excepcionales". ¿El problema? Pues que en el parque inmobiliario del Maresme, donde la mayoría de las viviendas datan de entre 1940 y 1980, esos activos son una exepción.

El veraneo de la alta burguesía catalana

Lo cierto es que la atracción de grandes fortunas a la comarca no es nueva. A finales del XIX, cuando el veraneo se convirtió en síntoma de estatus entre la burguesía barcelonesa, el Maresme fue uno de sus destinos predilectos, y de aquel idilio nacieron las decenas de torres modernistas —y más tarde noucentistas— que todavía salpican la comarca. "Claros ejemplos son el passeig dels Anglesos, en Caldes d'Estrac, y el passeig del Marquès de Casa Riera, en Sant Vicenç de Montalt", relata el president del Consorci de Turisme de Maresme, Joaquim Arnó Porras, en el prólogo del libro "El Maresme Yeyé", quien las sitúa como "urbanizaciones de lujo" del periodo de entreguerras. La huella de aquella época es tan profunda que durante la Guerra Civil varias potencias extranjeras trasladaron sus consulados y embajadas a Sant Vicenç, Llavaneres y Caldetes —las llamadas "Tres Viles"—, aprovechando la discreción y el prestigio que ya entonces desprendía la zona.

Es el caso de la Gran Torre de Llavaneres (1919), obra del arquitecto modernista Josep Coll Vilaclara, que llegó a albergar la embajada de Estados Unidos y que, hace cuatro años salió a la venta por 8,5 millones de euros, según el anuncio publicado en Idealista. También de la villa "Can Badia", situada en Sant Vicenç de Montalt, que refugió a la embajada suiza en ese periodo, o de "Villa Blanca", construida en 1909 por Marcelino Coll Brugada y propiedad político Joan Pich i Pon que refugió a la embajada mejicana.

Hoy en día, esas mismas tres localidades conforman lo que se conoce como "el triángulo de oro catalán", con una de las rentas per cápita más altas de toda España y donde se situan viviendas por encima de los 5 millones de euros. Durante los años 80, en estos municipios proliferaron urbanizaciones de segundas residencias que, con el tiempo, han acabado convirtiéndose en el primeras. Y así, tras el impacto de la COVID-19, la zona vive un nuevo boom impulsado por grandes fortunas internacionales y por parte de empresarios ejecutivos que, muchas veces, encuentra un parque adaptado a las necesidades del siglo pasado.

Los motivos del auge

Para Barrera, el motivo el motivo hay que buscarlo en el propio mercado de la capital. Barcelona apenas tiene suelo disponible para levantar unas 70.000 viviendas nuevas, una cifra que se queda corta frente a la demanda acumulada, y eso ha disparado los precios de los barrios altos hasta niveles que muchos compradores de patrimonio medio-alto ya no están dispuestos a pagar por un piso a reformar. Así, si en zonas prime como Tres Torres o el eje de la Diagonal, el metro cuadrado se mueve entre los 6.000 y los 10.000 euros, según datos del Portal del Notariado. Con ese mismo presupuesto —entre 800.000 y 850.000 euros—, en el Maresme un comprador accede a una casa con jardín, piscina, vistas al mar y discreción, algo mucho más difícil de hallar en la capital.

Maidment matiza, sin embargo, que no se trata solo de precio. Para él, la comparación obligada es con Sitges o Castelldefels, plazas más consolidadas como destino turístico internacional: "Sitges era una marca, casi global, antes de la pandemia. El Maresme no lo era: es muy conocido entre el cliente nacional, pero no tanto entre el internacional. Aquí ofrecemos un producto que Barcelona no ofrece, con conexión más fácil que Sitges o Castelldefels, aunque estemos algo más lejos del aeropuerto" —el Prat queda a 45 minutos, aunque el directivo recuerda que Girona-Costa Brava está a la misma distancia por el norte.

itges era una marca, casi global, antes de la pandemia. El Maresme no lo era: es muy conocido entre el cliente nacional, pero no tanto entre el internacional.

A ello se suma la consolidación de una oferta educativa internacional. La comarca cuenta ya con una quincena de colegios que ofrecen currículos británico, americano, francés o suizo, un factor que ha facilitado la llegada de familias extranjeras. "Nosotros mismos vendimos unos terrenos en Cabrera de Mar donde se ha instalado una escuela internacional", explica Plazas, en referencia a The British School of Barcelona, que abrirá sus puertas en septiembre de 2026. Maidment corrobora el impacto desde la demanda con lo sucedido con el colegio Hamelin International School, en Alella, que ya atrae a mucha clientela nacional e internacional. También ha contribuido la supresión de los peajes de la C-32, que ha reducido los tiempos de desplazamiento con Barcelona y ha reforzado la percepción del Maresme como una alternativa residencial próxima a la ciudad.

Retos pendientes

El renovado auge inmobiliario convive, sin embargo, con una herencia urbanística que la comarca todavía no ha conseguido resolver. Buena parte de las urbanizaciones levantadas durante el boom residencial de las décadas de 1970 y 1980 nacieron como conjuntos de segunda residencia y nunca llegaron a completar su urbanización ni a ser recepcionadas por los ayuntamientos. Para afrontar este problema, la Generalitat aprobó en 2009 la Ley de regularización y mejora de urbanizaciones con déficits urbanísticos. Sin embargo, quince años después el Maresme continúa siendo la segunda comarca de Catalunya con más urbanizaciones pendientes de regularizar. Sant Andreu de Llavaneres —epicentro del actual mercado residencial de lujo— mantiene doce urbanizaciones sin recepcionar (el máximo), frente a las quince contabilizadas en 2015, según un estudio de la Universitat Politècnica de Catalunya. La compleja orografía de la comarca, donde el 90,7% de estas urbanizaciones se construyó sobre pendientes superiores al 20%, encarece su integración y modernización.

Un problema similar, aunque de otra naturaleza, afecta al patrimonio histórico de la zona. "Muchos compradores quieren comprar carácter, quieren comprar historia, pero no quieren complicaciones", resume Maidment, quién traslada que entre un 10% y un 15% de su cartera en Maresme corresponde a este tipo de casas históricas, un segmento con mucho valor pero que exige, según el directivo, que el comprador entre "con los ojos abiertos" sobre los plazos y sobrecostes que puede implicar. Es aquí donde el sector denuncia un problema fiscal y de lentitud burocrática. "El ITP está escalonado", explica Barrera. "En una vivienda de 800.000 euros, si le sumas la reforma y el IVA de esa reforma, una casa de 800.000 euros para reformar acaba costando más de 1,3 millones". Para el agente, la solución debería pasar por incluir una bonificación fiscal específica para primera residencia.

Con todo, el sector sigue mirando al medio plazo con optimismo, especialmente por el desbloqueo de la concesión del puerto del balís. Ports de la Generalitat tiene previsto licitar en 2026 la nueva concesión de los 775 amarres del puerto, un contrato que, según fuentes del sector, rondará los 80 millones de euros e incluirá la transformación urbanística de la zona. "Esperamos que aumente el atractivo de la zona y que contribuya a una revalorización progresiva de los activos cercanos", trasladan desde Kretz. A largo plazo, Barrera también apunta a un posible desvío o soterramiento de la R1 como el gran motor pendiente de la zona. "Es un obstáculo visual. El día que se consiga apartar esa línea, la revalorización de todo este parque va a ser exponencial" asegura.

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