“De la emergencia nacional” de Escrivá al “no hay que construir a lo loco” de Rodríguez: la vivienda desangra al crecimiento de la economía española

La vivienda se ha convertido en el gran punto ciego del buen momento macroeconómico español. La economía crece, el empleo resiste y la renta de los hogares mejora, pero una parte creciente de esa mejora se evapora en alquileres, hipotecas y precios de compra cada vez más alejados de los salarios. El gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, lo verbalizó en su última comparecencia en el Congreso al advertir de que la crisis residencial no se está abordando como una “emergencia nacional”. La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, replica desde otro ángulo: hay que intervenir, regular y aumentar la oferta, sí, pero “no construir a lo loco”. Entre ambas posiciones se abre el principal cuello de botella social y económico del país.

El diagnóstico es cada vez menos discutido. El Banco de España calcula que el déficit de viviendas frente a la creación de hogares ronda las 750.000 unidades, mientras el parque público sigue siendo testimonial: solo el 1,5% de las viviendas construidas en España cuenta con protección pública, muy lejos de países como Países Bajos (34%), Austria (23,6%) o Dinamarca (21,5%), asegura el Banco de España. A esa escasez estructural se suma la presión del alquiler turístico y de las compras de no residentes. Según el supervisor, unas 900.000 viviendas están en manos de extranjeros no residentes o destinadas a uso turístico, el 3,3% del parque residencial español. Aunque en términos agregados parezca una proporción limitada, su efecto se concentra en las zonas donde la tensión ya era máxima: costa mediterránea, islas y centros urbanos.

La vivienda es hoy el gran impuesto invisible sobre la percepción económica con una subida acumulada media en los últimos cinco años del 46,5%. Los datos de la empresa de tasación Tinsa confirman que la tensión ha entrado en una nueva fase. En el segundo trimestre de 2026, el valor de la vivienda terminada, nueva y usada, aumentó un 15,2% interanual y un 3,7% trimestral en términos nominales. Descontada la inflación, el avance real fue del 11,8%. El precio medio nacional se situó en 2.066 euros por metro cuadrado, todavía ligeramente por debajo de los máximos de la burbuja en términos agregados, pero con una dinámica que se acelera en buena parte del territorio. Trece comunidades y ciudades autónomas registran ya subidas interanuales superiores al 10%, con Comunitat Valenciana, Castilla-La Mancha, Canarias, Cantabria y Murcia entre los mayores incrementos.

Se enfrían las operaciones

La paradoja es que el mercado se enfría en operaciones, pero no en precios. Tinsa señala que las compraventas han registrado leves caídas interanuales en los primeros meses del año, aunque continúan en niveles robustos. La actividad promotora, pese al avance de nuevos proyectos de dirección de obra, sigue sin compensar la falta de oferta. “El volumen de producción de vivienda terminada continúa alimentando tensiones de precios”, advierte el informe, que vincula el encarecimiento al choque entre crecimiento poblacional, demanda residencial resistente y escasez de oferta disponible.

El problema ya no se limita a Madrid, Barcelona o Baleares. Las provincias sostienen aumentos generalizados: 34 de las 52 registran subidas superiores al 10%. Los mayores valores unitarios se concentran en Baleares, con 3.782 euros por metro cuadrado; Madrid, con 3.648; Barcelona, con 2.872; Vizcaya, con 2.797; Guipúzcoa, con 2.753, y Málaga, con 2.700. En capitales, la barrera de los 4.000 euros por metro cuadrado ya la superan San Sebastián, Madrid y Barcelona. Madrid capital alcanza los 4.683 euros por metro cuadrado; Barcelona, los 4.463; Málaga, los 2.937; València, los 2.786; Sevilla, los 2.589, y Zaragoza, los 2.149.

El encarecimiento tiene una traducción directa en el bienestar. Rafael Doménech, responsable de Análisis Económico de BBVA Research, sostiene que la vivienda "es uno de los canales por los que muchos hogares no perciben plenamente la mejora macroeconómica: si la renta sube, pero el alquiler o la compra absorben una parte creciente de esa renta, el bienestar efectivo mejora mucho menos". Santiago Carbó, catedrático de CUNEF Universidad, lo define como un “impuesto privado” sobre la renta de los hogares, especialmente entre jóvenes, familias de alquiler y residentes en grandes ciudades.

La accesibilidad ya ha rebasado los umbrales de prudencia. Según Tinsa, la tasa de esfuerzo teórico de compra se sitúa en el 35,7% de la renta disponible del hogar medio, por encima del nivel considerado razonable. En 14 provincias se supera ya ese 35%, frente a ocho en el trimestre anterior. Baleares alcanza el 57%, y Málaga y Madrid el 52%. En las principales capitales, el esfuerzo es crítico en cinco de las seis mayores ciudades: Madrid exige el 64% de la renta disponible, Barcelona el 62%, Málaga el 53%, y Sevilla y Valencia el 45%. Zaragoza acaba de superar también la barrera razonable, con un 35,6%.

"La prioridad de las políticas públicas debería centrarse en cinco ámbitos: agilizar permisos y trámites de urbanismo, formar y aumentar la dotación de personal que necesita el sector, reformar la ley del suelo, fomentar la inversión en construcción industrializada que permita reducir costes de construcción y agilizar plazos, y crear un fondo público estable y permanente destinado a la construcción de vivienda pública", comenta Carme Poveda, directora de Análisis Económico de la Cambra de Comerç de Barcelona.

La ministra Isabel Rodríguez insiste en que la vivienda debe tratarse como un derecho y no como un activo financiero. Reclama un gran acuerdo transversal antes de que termine la legislatura, con medidas para frenar el fraude en alquileres de temporada y habitaciones, controlar precios, movilizar vivienda y agilizar trámites. También apela a comunidades autónomas, oposición y banca para formar parte de la solución. Escrivá, por su parte, urge a una reacción coordinada de todas las administraciones. La cuestión es si esa reacción llegará a tiempo. Porque mientras la política debate el verbo —regular, construir, movilizar—, la vivienda ya está drenando una parte esencial del crecimiento español.

Suscríbete para seguir leyendo